宅地供需逆转频现底价成交 地方土地财政遇寒流

　　张明

　　从“地王时代”到“底价时代”，楼市宏观调控近一年之后，中国土地市场正在用低迷的成交来证实这一周期的变化。

　　9月中旬，长沙6幅土地挂牌转让，其中4幅底价成交，而此前的8月份，长沙土地市场刚刚迎来了住宅用地零成交的尴尬。但冷落的土地交易市场显然未能阻止地方政府推地的热情。长沙在9月份推出声势浩大的千亩土地供应计划，仅大河西的7幅土地“底价”总计就超过40亿元。

　　进入9月以来，各地显然都加快了拍地的步伐，但笼罩在土地市场上的低迷气氛并未打破，地方政府所寄予希望的土地财政也将经历严峻的考验。

　　放量供地

　　土地市场的冷热程度常常被称为楼市的“风向标”，在号称“金九银十”的传统房地产旺季来临之时，地方政府土地部门正在试图改变“风向”。

　　9月的长沙秋意正浓，此前的8月份，长沙供地19宗，但仅有4宗以低价成交，其中3宗为工业用地，一宗为商业办公用地，住宅用地成交为零。“我们8月份的住宅用地供应是经过调整的，这主要是市场因素。”长沙市国土部门一位人士告诉《中国经营报(微博)》记者，由于市场低迷，很多计划都被推迟了。

　　但推迟供地的长沙国土部门并没有闲着。“前段时间长沙专门组织了15块土地去博鳌论坛进行土地推介和招商，接下来将会有大量土地面市。”上述长沙国土部门人士表示，一次推出千亩以上土地的计划只是其中一部分。

　　相关机构统计，进入9月份以来，10个重点监测城市均有住宅用地入市，其中重庆供应量达96万平方米，为本月供应量最大的城市。截至9月20日，10个重点城市除南京外均有住宅用地成交，其中上海以116万平方米的成交量居首位。1月至8月，10个重点城市累积供应量均过百万平方米，其中天津、重庆分别达到914万平方米、904万平方米，位居前两位。

　　“经过7、8月的低量供应、低量成交后，大部分地方政府都没有完成既定的土地供应计划，显然是希望通过金九银十的旺季来进行冲刺。”东银地产土地研究部负责人赵鹏表示，包括长沙、重庆等地的地方土地部门前段时间都做过一些摸底调查，他们一致认为，9月份开始，那些资金链相对充裕的开发商有了强烈的拿地意向，“所以这一轮的放量供地应是各地抢‘客户’的集中表现”。

　　底价时代

　　然而，摆在地方政府面前的客观事实是，在中央决心调控房地产的市场的大背景下，土地市场遭受的冲击不亚于楼市，9月刚刚开始，多个城市土地市场有价无市的现象已频频出现。

　　9月5日，苏州13宗地块进行了公开拍卖，其中8宗地块均因只有一家参与竞拍而底价成交，总土地面积约为60.46万平方米，成交总额仅约12亿元。9月1日，南京国土局土地拍卖，来到现场拿地的代表总共不超过10人；被拍卖的6幅地块中，有5幅地块均以底价成交，另一幅流拍；同样在9月1日，广州市出让9块土地，在短短8分钟内，其中的8幅地块便已经被“瓜分”完毕，平均1分钟卖出1幅地块。9块地中，有8块以底价成交；9月2日，扬州土地拍卖6幅地块全部以底价成交。

　　广州、南京等地土地市场的困境只是全国的一个缩影。接二连三的土地拍卖会传递一个信号——土地市场从“地王时代”演变成了“底价时代”。

　　“现在想买地的人也不少，但都异常谨慎，再也不是那个有地就抢的时代了。”在湖南做开发的梁坤透露，上个月的一场招标会，原本有十多家公司有意参拍的一幅土地，到真正推出的时候，只有一家公司到场，“只能是底价成交了。”

　　这种持续的低价成交局面也拉低了土地市场价格。据中国指数研究院(微博)发布的监测数据显示，8月，全国133个城市，平均楼面地价为1203元/平方米，环比下降了6%，其中住宅类用地成交楼面均价为1619元/平方米，环比下降了9%，而平均溢价率持续维持在8%的低水平，较7月减少了5个百分点。

　　“现在出现的底价时代主要是市场供求平衡导致的。”在赵鹏看来，这样的格局并不是说土地市场的调控已收到成效，“只是需求和供应都暂时被抑制了。”

　　“这种格局也许并不会长久。”成都天爱地产顾问机构总经理何欣表示，底价时代虽然是房地产企业的抄底良机，但中小房企开始选择离场的同时，大型房企并未放弃拿地，在各地城市化继续推进，房地产行业在其中的角色和发展趋势依旧没有改变的情况下，“随着9月份开始大型房企纷纷抄底，溢价的频频出现并非没有可能。”

　　土地财政遇寒流

　　显然，地方政府更不愿意看到“底价时代”的到来，因为土地市场的冷清将直接影响各地的土地财政。对此，一二线城市显得更为忧心。

　　据中国指数研究院发布的监测数据显示：2011年上半年，全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，虽然同比仅下跌5.5%，但土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的5个城市全部为一二线发达城市，北京降幅则高达48.32%。

　　而广州土地出让收入163.12亿元，同比减少33.75亿元，下降17.14%。“广州全年的土地出让金计划大约是650亿元，这几乎成了不可能完成的任务。”赵鹏表示，限购预期的加强，让不少开发商开始备粮过冬，而无暇顾及土地，而尚有余力拿地的开发商也将主要选择在二三线城市拿地。

　　“一方面是土地财政的锐减，另一方面是财政开支持续增长，这让地方政府很着急，各种土地推介会的邀请函，我办公桌上摆了好几张。”梁坤告诉记者，有些城市已经开始考虑出让黄金位置的地块，“如果住宅不行，就推商业地块、工业地块。”

　　“土地成交不理想，政府的压力其实比开发商还大。以长沙为例，目前长沙地铁等城市建设如火如荼，需要大量的资金。”湖南省房协首席经济学家王义高表示，另一方面，湖南土地出让收益还要分出10%投入水利，此外还有保障房建设资金压力。

　　地方政府土地财政压力或许只能通过放量供地来解决。被称为“第四极”的重庆就是个很好的例子。因为信贷政策的相对灵活和巨量的土地供应，重庆土地收入大涨。日前，重庆财政部门表示，2011年前8月该市国有土地使用权出让金收入完成847.5亿元，占政府性基金收入的93.8%。

　　“重庆在前期就放了这么大的量，应该说在接下来的几个月就与其他城市展开了错位竞争，可以在底价的基础上追求溢价了。”何欣分析。