李爱君：误入桃花源

　　花了十余年时间不停改正“错误”的桃源居，如今已成为创新公益社区的模板，但李爱君却说：“不要学习深圳的李爱君。”

　　文 | 本刊记者 卢璐

　　“土地平旷，屋舍俨然，有良田美池桑竹之属。阡陌交通，鸡犬相闻。”千百年来，晋人陶渊明笔下的这片世外桃源，一直是人们理想中的完美家园——但对于大多数人而言，也仅仅只是理想而已，没有人奢望它能存在于现实世界中——除了桃源居实业(深圳)有限公司董事长李爱君。

　　“从民政部开始建立社区体系、探讨建立中国的社区模式，我们桃源居就在这片土地上诞生了。”自豪于桃源居“公益全覆盖、慈善无死角”的李爱君对《中国慈善家》说。

　　7月15日，桃源居获得中华慈善奖之最具影响力慈善项目奖，成为中国首个社区公益基金获奖项目。而在此之前，中央党校、国家行政学院等有关部门的学者，更是就桃源居独创的社区公益模式开展了专项课题研究。

　　然而，为了实现这份“奢望”，李爱君却花费了十余年时间。其间，她有过茫然，想过逃避，受过误解和中伤，当然，也得到过很多“贵人”的帮助。“有时我觉得，是上帝给我的命令，赋予我了这片土地，让我用毕生的精力，把它打造成世人向往的、中国的世外桃源。”

　　劫后余生

　　桃源居占地1.16平方公里，居民近5万人，但建造这样一艘“地产航母”的人当初却是半路出家，甚至可以说是被逼上阵。

　　李爱君的第一份职业是幼儿园教师。通过自学，她先后进入文学和法律领域。1990年代初，已是金融业界专职法律顾问的李爱君被一家中企金融机构聘为首席代表。随后，在该公司与深圳机场综合开发公司合作开发的深圳航空城东区(现“桃源居”)项目中，李爱君负责其法律顾问和项目投资的融资管理工作。

　　当时，公司的初衷只是迎合那时的“炒地”潮流，即只搞成片开发，然后出让土地。但直到两年后，该项目的合法手续才全部办妥。可中国的宏观经济环境已然发生了变化，开始对一些行业的贷款采取限制性政策，房地产开发陷入一片低谷，不少开发商受到致命打击纷纷退出。

　　1995年，李爱君临危授命，成为项目负责人。她面对的问题是，既要及时归还前任股东投资款，又要全部承接项目已有亏损，而且还要在半年内，再付出后期十几亿的地价。为此，李爱君不得不到海外各地寻找合作者。最终，她与新加坡一家国家直属银行下属企业洽谈成功，由该银行帮助融资近1亿美元，加之亲戚朋友共同投资，项目才有了新的生机。

　　其实，不仅是债务问题，航空城项目本身可以说就是先天不足的：如果按照原先的规划，这将是一个上百栋超高楼层林立的社区。而《航空法》与《规划法》对机场周边航空净高却有限制的规定，这也是为什么其迟迟拿不到土地开发证的原因。

　　更令人意想不到的是，直到桃源居卖出了第一批产品后，李爱君和所有业主才愕然发现：这里不仅没水没电没路，更有一个面积达30万平方米的垃圾场侧卧在小区一边，150米深的“大坑”，承载着深圳宝安、蛇口两个区的垃圾，臭气十几米外都能闻见，小区内绿头苍蝇随处可见。

　　怎么解决？李爱君的办法是联合业主“找政府告状”。此前，她也曾多次向区里领导反映，但迟迟不见动静。此时又正值亚洲金融风暴，社区配套工程“难产”，李爱君再次陷入资金链问题，2000年，桃源居项目进入银行监管期，企业面临破产。“要么我们企业死，政府赔钱；要么我们企业活，政府关闭垃圾场。”李爱君发出了“最后通牒”。

　　2000年3月22日，宝安区第七次发文件，宣布关闭垃圾场。但桃源居的业主并不满意，他们打着“我们要基本生存环境”的横幅，将小区到垃圾场的路全部堵死，使垃圾车无法通过。终于，这惊动了深圳市民政局领导，他们发话：七天之内为垃圾场选新址。“当时，一个会议室里的老人、女人、小孩，包括我，都抱头痛哭。”随后，李爱君投入了6700万元，引入日本的技术、美国的设计，经过两年时间，将其改造为生态公园。而桃源居的水电路问题也在这段时间得到了彻底解决。

　　李爱君向本刊坦诚，她其实也想过放弃。就在最困难的时期，她曾跑到加拿大待了三个月。“可我天天做噩梦，欠了19亿的债，银行、施工单位的钱还不了。更重要的是，所有帮助我的人心血也白花了。”彼时，李爱君的员工，虽然长达半年都没有领取工资，但还是为公司凑出了400万元工程款。“这里有他们的退休金、出嫁款、孩子的学费，全部都拿来了，我自己却跑去过幸福的日子了，怎么能安心呢？”

　　“违法慈善”

　　6月底的一个下午，烈日当头，但一位戴着草帽的60多岁老人仍流连在桃源居的农庄里。老人来自北方，如今随儿女定居深圳，已在桃源居住了将近十年。作为该农场的“场主”，他在给自家8平方米的菜地里浇过水后，还不忘帮着其他家拾掇一下支架。这情景，仿佛真如《桃花源记》里所写的那般。

　　当初没有任何配套设施的桃源居，现在已形成了包括老年协会、儿童中心、妇女邻里中心、体育中心等在内的八大公益组织，并配套图书馆、幼儿园、诊所等机构。2001年，桃源居还投资3.5亿元与清华大学合作建设了深圳清华实验学校。可以说，桃源区社区俨然成为了一个小国家，几乎能满足所有人生活、娱乐等需求。

　　而最特别的，就当属这个都市中的“开心农场”，其建立也是源于一个老住户。这位住户是一位诗人，早在1997年就已搬来，随着桃源居居民越来越多，诗人的诗兴受到了很大的影响。“楼下的老人养鸡，吵得我什么也写不出来了。”他致信给李爱君抱怨。李爱君派人核查，发现整个社区的老人多达上千人，他们大部分时间都只能闲在家里，这使李爱君兴起建立一个老年协会的想法，设立各种兴趣课程。然而，还有一部分老人，就像那位诗人楼下的邻居那样，大多出身于农村，并没有什么爱好，于是，李爱君又开辟了一块农庄提供给他们种地。

　　事实上，几乎每个公益组织的诞生几乎都有一个类似的故事。这些组织不仅能满足居民的需求，亲身融入社区参与活动成为社区义工，还能增进他们之间的交流，避免了很多纠纷。桃源居社区建成以来，一直保持着“居民无犯罪”、“无重大安全事故”、“无失业、无低保”等纪录。

　　然而，稍微熟悉地产业的人都知道，桃源居的项目其实犯了地产开发的“大忌”：社区开发必须是以基础市政、政府公共服务到位为前提的。而“本末倒置”的桃源居虽然借着“满足住户所有要求”的态度，打造出了一个“黄发垂髫，并怡然自乐”的理想家园，但用李爱君的话说，他们其实很长时间都是在“违法慈善”。

　　“由于原规划中并没有这些公益组织，这些机构建的时候是违反建筑法，建好违反消防法，经营时违反税法，雇人又是违反劳动法。”李爱君半开玩笑地说。

　　比如老年协会，李爱君选址定在了一栋楼下面的架空层，而其有大量韩国住户，他们的法律意识相对较强，知道这是违章建筑，于是就把桃源居物业告上了法院。而李爱君的应对办法与当初“对付”政府有着某些异曲同工之处，她劝说社区的老人去做工作。这些老人为了自己的权益全部团结起来，查清告状的人，制定了一套方案，帮助对方买菜、周末主动教他们的孩子中文，甚至专门组建朝鲜族的跳舞队请他们家人来参加，最终使其撤诉。

　　而在通过完善公建度过“自救期”之后，桃源居接下来面临的则是更大，也是更长期的问题：如何养护这些公建配套设施。李爱君透露，所有公益组织、公建设施都是桃源居物业自己管理，为此，桃源居每年都要贴补数百万元。“桃源居从政府处获得的市政配套建设投入费用是2亿余元，最后，我们所有的配套建设完成之后，向政府移交的资产总价值是6.4亿元。”

　　持续与复制

　　在桃源居的这些公益组织中，桃源居社区发展服务中心其实起着“引擎”的作用，它是桃源居社区在深圳首创的非营利性社区经济发展组织，是整个桃源居社区公建设施的运营机构。作为八大组织唯一一个盈利机构，其通过出租商铺以及自主运营赚得而来的收入将全部用于社区公益事业和福利事业的发展。“社区组织要有收入，才能支付社区非营利组织的经费。”

　　而2008年7月16日，桃源居公益事业发展基金会正式设立登记。“基金会解决社区资本问题，专职培育社会组织，给你注血，提供第一桶社会资本，而公益中心专门负责造血。”李爱君说，“所以说，桃源居的公益事业不是传统意义上的慈善救助，而是可持续的。”她还透露，目前正准备成立第二个基金会——桃源居社区发展专项基金会，专管桃源居的资本，以便使另一个基金会能够在全国扶植公益组织。

　　目前，李爱君已将自己的地产生意完全交由儿子管理，自己则专心投入到桃源居社区工作中。而她还把所有公益资产连同公益基金都移交给了政府，自己作为捐赠者，只剩下监督权利。此前多年“违法慈善”的经历也让她意识到，不应让企业家个人的责任感左右企业的市场行为，而是应演变成一种制度体系、政策公约，让社区公益不会受人为的影响，实现企业未动，公建、公益先行。

　　如今，深圳桃源居项目俨然已成为全国社区建设的模板，每年到这里参观的政府官员都有上万人。而李爱君眼下也开始向其他省市移植桃源居模式。在重庆，百余万平米的桃源居位于两江新区核心开发区，政府为此花了1.5亿修缮周边绿化，并投资2亿元建造公园；天津滨海新区的桃源居则自出让土地始，就带有公益项目建设指标。“所以，不可引导开发商学深圳的李爱君，但要学习重庆和天津的李爱君。”李爱君戏言，“我们今后的扩展目标是三年五省、五年十省，但社区规模会小一点，不超过1万人，深圳的桃源居太大了。”

　　去年有一段时间，网上开始流传一篇帖子，称桃源居业主维权代表曾遭涉嫌是桃源居物业公司雇佣的黑社会成员伏击，并揭露“桃源居侵占业主权益数额高达3000万”。

　　这让李爱君顿时觉得很委屈，她甚至有种崩溃的感觉，企业当初面临倒闭的时候她都没有如此难过。“我把所有获得过的奖杯都砸了，那一刻我真的失控了，我觉得我什么都没有了。因为我所有的付出、所有的损失，都是为了桃源居，但他们却在怀疑我的动机。”

　　但李爱君后悔吗？答案显然是否定的。“回头看看，我这一路走来，总体还是令人陶醉的。桃源居就是杯美酒，我误入桃源，愿意久喝、酒醉、酒不醒。”