标普：内地房企流动性压力加剧 调控效果显现

　　唐文祺

　　这是一个“现金为王”的时代，在房地产宏观调控政策持续紧缩的情况下，行业并购整合风潮隐隐显现。标准普尔评级服务针对内地房企的敏感性分析显示，假设在房地产宏观调控政策持续紧缩的情况下，未来6~12个月内，内地房企的流动性压力将有所加剧。标准普尔指出，如果信贷额度和政策维持紧缩状态，一旦2012年销售下降30%，甚至一些大型开发商也会面临重重压力。

　　在昨日面向公众的网络交流中，SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹(微博)一语惊人：“住宅市场崩塌就在眼前。”他认为，在限购政策的影响下，具备购买资格的客户基本上已拥有了房产，有钱没有资格购买的人却无法入市，从而导致潜在客户越来越少。

　　潘石屹认为，如果限购政策不取消，注定成交额将逐月走低。事实上，如果在成交走势持续低迷的情况下，对于未来市场趋势的预判已经笼罩上一层悲观情绪。标普最新发布的行业报告亦指出，随着调控效果开始显现，物业销售出现下降。今年7~8月间，部分开发商的销售势头有所下滑，甚至低于去年同期水平。

　　中国指数研究院(微博)提供的数据证实，2011年7月受监测的全国30个城市中，逾五成城市成交面积有环比下跌趋势，其中有6个城市的环比跌幅超过20%。其中，广州市商品住宅成交量环比跌幅达23.16%，名列环比跌幅之首。

　　标普分析师陆枫向《第一财经日报(微博)》记者表示，根据各项客观因素作衡量测算，开发商的实际销售表现可能会有差异性，不过部分小型房企仅实现全年预算销售目标的30%左右。“如果市场状况仍然没有松动迹象，在销售疲弱的情况下，会加速这些房企流动性不足的状况。”

　　陆枫表示，如果物业销售出现大幅下滑，一些再融资能力较弱，或者面临短期负债到期的企业的应对能力更为局限。甚至于，个别内地房企在2012年的到期债务及应付土地款，将超过其2012年的合同销售额。

　　中国东方资产管理公司日前发布的一份《2011：中国金融不良资产市场调查报告》称，38.2%的受访者认为，当大中城市房价下跌20%~30%时，将首次超出银行的承受能力。在这份报告中，通过对房价下跌幅度的假设，计算了对银行利润的影响程度。在假设房价下跌30%的情况下，房地产开发贷款违约率上升至3%，如果房价下跌50%，房地产开发贷款违约率上升至5%。

　　潘石屹坦率表示：“房地产开发商仍在死扛。”他指出，在限购的情况下，即使降价也未必能使市场成交量增大，对开发商资金链的缓解也可能无济于事。“随着成交额的下跌，所有住宅的开发商都会进入一个入不敷出的境地，资金状况会一天比一天差。”

　　陆枫则认为，如果信贷额度和政策维持紧缩，降价是否能够刺激销售尚不清楚。“在当前的局势之下，开发商的融资渠道的确是在收窄。如资本市场波动性大、银行贷款不易，而且信托融资渠道也在监控中，对于部分中小房企来说，未来出让土地以缓解压力的情况很有可能出现。”