上海二手房松动面扩大 外环领跌

　　卢曦

　　年初开始的多重调控政策影响至今，上海楼市目前已出现明显的松动。来自上海多个房地产研究机构和房地产中介的消息显示，上海二手房已出现5%左右的议价空间，个别案例的降价幅度甚至达到10%。

　　套现退场比例仍低

　　进入10月，越来越多的温州人降价抛售二手房的消息不断引发公众关注。

　　一位温州企业界人士向《中国经营报(微博)》记者透露，他认识的一位在上海、温州拥有数十套房产的温州商人近期拿出一套房产，最先开价300万元，随后降至280万元卖出。但他其余的所有房产都仍捂住不动，降价卖房，只是为了缓解手头的资金压力。但企业主往往选择卖一两套房暂时缓解资金压力，并没有全面抛售“退场”的现象。来自房地产中介的统计数据显示，近阶段二手房的卖房者中，温州人的比例在3%左右，对市场影响很小。

　　21世纪(微博)不动产上海锐丰场中分行经理郭爱枝告诉记者，最近一套上海共康前进公寓小三房在降价后成交，是个典型的案例。这套住房面积约为96平方米，位于小区的6楼，周边房源市场均价一般约为1.9万元/平方米，而最终该套房源以173.5万元的价格成交，低于市场价约5%。

　　这套房的房东正是外地来上海的私营企业主，他早年通过打拼在上海闸北区域购买了多套房屋。今年受到银行贷款收紧的影响，他名下公司资金趋紧，于是决定抛售几套房源以换取资金过渡。

　　这套房最初的挂牌价位为185万元，但此后市场反应一直很冷淡，房东于是多次调整了挂牌价格。而这套房子的买家需要改善家庭居住条件。在反复考察、多次讨价还价以后，方才决定贷款买下。

　　与此同时，在上海一家国企工作的尹小姐准备结婚，最近半年一直在看二手房。她发现，今年年初上海外环以外的嘉定区二手房价格在1.4万到1.5万元/平方米，但到了10月份，有的楼盘甚至降到了1.2万元/平方米。在看房的过程中尹小姐发现，房东往往愿意降价5%甚至更多。由于降价趋势明显，她决定再考察一段时间，年底再做决定。

　　调控层层递进

　　从2011年7月开始，上海二手房价格出现个别的松动现象，而到了9月，降价已成较为普遍的现象。21世纪不动产上海区域研究部经理黄河滔告诉记者，他们对分布在上海20个板块的40个标杆式楼盘进行了追踪，发现最近三个月，上海二手房的“松动面”明显扩大。

　　从7月开始，大、中户型的二手房开始价格松动，而近期这一现象已影响到一些小户型。40个被调查楼盘中，有7个楼盘中出现2%～5%的降价，少数楼盘甚至出现了10%的大幅降价。

　　据透露，在许多地区，二手房的降价是由一手房引发的。一些新楼盘的开盘价就低于临近的二手房，逼迫二手房降价。在一些“价格倒挂”的地区，二手房的降价更为明显，“倒挂”正在被修正。

　　黄河滔告诉记者，降价最早出现在上海市外、郊环地区，如嘉定、浦东等。这一带二手房源数量多且前几年涨幅很大，因此也是最先降价的。此后，一些原本注意力集中在中环的购房者被吸引过去，造成中环乃至内环需求下滑，房价的下滑趋势于是向内传导。

　　据介绍，目前买卖双方的心态再度同时陷入观望。而其中最主要的因素还是来自于调控政策。首先是限购，那些拥有多套住房的房主由于没有继续购房的资格，也就不愿轻易卖出手中的住房。而买方中有许多“新上海人”，受到户籍等政策限制，虽然有切实的需求，但不具备购房资格。

　　此外还受购房不足五年需多缴税费的政策影响，这部分税费比例较大，很难转嫁给买方，于是也只能索性不卖。而对于买方来说，住房贷款的高利率使得购房成本居高不下，也宁愿观望。

　　即使是未被政策限制的买卖双方，对后市的判断分歧也造成了僵持。目前大部分购房者的预期是降价5%～10%，而只有急等钱用的卖方才有可能接受这一价格。