珠海最靓烂尾楼盘活陷困局 两个债主三次被查封

　　段铸

　　同一资产两个债权人三次重复查封

　　贯穿珠海的情侣路早已成为当地的象征，然而，位于香洲区情侣路北堤、面朝大海的烂尾楼三海大厦则成为珠海的一张“另类名片”，包含金海楼、银海楼、碧海楼并互为犄角之势的三海大厦更被珠海人形象地称为“珠海三炷香”。

　　这座号称“珠海最漂亮烂尾楼”在长达8年的盘活处理中，却因众多债权人各自为战，而使得三海大厦部分物业出现了同一资产两个债权人三次重复查封的怪现象，更将三海大厦的盘活拖入困局。

　　曾经的珠海第一高

　　珠海香洲区情侣路北堤，高端住宅林立，历来都是地产商必争之地，30余层的三海大厦面朝大海依旧在守候着什么。

　　“在上世纪90年代，三海大厦曾经是珠海第一高。”当地人告诉《中国经营报(微博)》记者。而如今，白色的墙体早已显现出斑驳的痕迹，30余层中只要少数楼层安装了玻璃。根据资料，三海大厦早在1997年就由珠海东北金城房地产开发公司(以下简称东北金城)建造，大厦被设计成商业、住宅一体的高端商住楼，总投资为6亿元。

　　2009年珠海国土局的一份调查报告显示：珠海的土地开发强度为30.44%，与国际上大都市土地开发强度25%~30%相比，土地开发强度已近极限。除了三海大厦外，珠海目前仅城区内就有30余栋烂尾楼。

　　2004年，因为涉嫌挪用公款、非法吸储，东北金城总经理戴振铎被捕入狱，三海大厦从此成为烂尾楼。而实际上，三海大厦已经完成了主体结构、外墙装修，符合毛坯房的所有要求，但是当时国内房地产行业尚未摆脱东南亚金融风暴影响，销售不景气。“东北金城并没用投入多少自有资金，工行、建行、珠海信合的贷款占大头，还包括业主的前期购房款及非法吸储得到的钱。”东北金城债权人之一邹克勤告诉记者。

　　2003年起，包括珠海信合在内的当地金融机构、三海大厦业主及其他债权人纷纷以诉讼等形式追讨债务。

　　重复查封引发争议

　　“当时的戴振铎信誓旦旦的表示房子已经盖好了，只要三个月就能装修完毕。”邹克勤告诉记者，2001年，戴振铎向她提出借款要求，并承诺以三海大厦金海楼12A、13A、碧海楼14B等商品房作为抵押，随后邹克勤就先后五次借款给东北金城1368万元。

　　2003年1月，邹克勤先以前两次借款108万未能如期偿还为由将东北金城告上法庭，珠海市香洲区人民法院判决邹克勤胜诉。同时，香洲区法院于2003年1月22日裁定查封被告所有的三海大厦第六层。裁定下达第二天，珠海市房地产登记中心对此做了相应的限制登记，限制登记意味着该房地产不再受理转让、抵押等登记申请。

　　随后，邹克勤将剩余的1260万元债权起诉到珠海市中级人民法院(以下简称珠海中院)，同样胜诉，但却无法像前次诉讼一样顺利查封资产。“珠海房地产登记中心告诉我，三海大厦第六层原本是作为商场开发的，5300多平方米只有一个房产证，不可分割。同时，已查封资产不能重复查封。”根据《民事诉讼法》第94条第四款：“财产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结”。邹克勤告诉记者：“珠海中院的裁定下达后，当时我经济困难，不能提供1000多万元的查封担保，第一次凑了91万元，后来凑了200多万元，但是事情在珠海信合的另一起诉讼案件中突然转变。”

　　2003年11月25日，珠海中院受理的珠海拱北农村信用合作社(珠海信合前身，以下简称拱北信合)诉讼东北金城案胜诉，珠海中院执行局法官林斌依据拱北信合的申请，发函给珠海房地产登记中心，要求查封三海大厦第六层余值。而珠海房地产登记中心以同样的理由拒绝。

　　2004年2月27日，珠海中院第二次向珠海房地产登记中心发函，声称“我院认为，三海大厦第六层经邹克勤整体查封后，仍有余值可供查封，应准许另案处理”，并表示邹克勤的查封在先，给予优先处理。

　　“就这样，原本由我整体查封的三海大厦第六层变成了我两次查封共计199万元和珠海信合查封余值。”邹克勤认为，向香洲法院起诉的108万元和向珠海中级法院起诉的1260万元原本就是一个整体，只是因为级别管辖权而导致两次起诉，并且两次案件的起诉、判决和查封都先于珠海信合，珠海中院查封三海大厦第六层余值属于违法重复查封。

　　“2003年，最高法院、建设部、国资委联合出台了关于轮候查封的通告，2005年1月1日后，新版的《民事诉讼法》规定财产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结，但债权人可申请轮候查封。”负责邹克勤与珠海信合两起案件执行的珠海中院执行局副局长温建鸿告诉记者，邹克勤的债权为1368万元，同时在香洲区法院申请的查封以108万元为限，也就是说三海大厦第六层有余值可供查封，农信社再次申请查封余值不属于重复查封。

　　对于珠海房地产登记中心先后对邹克勤第二次申请查封91万元与珠海信合申请查封余值给予拒绝，温建鸿表示，登记中心只是协助单位，法院才是查封主体。

　　烂尾不破产 债权分配难公平

　　2006年至2009年，三海大厦在珠海中院的主导下，先后对1.8万平方米土地、720余套住宅及六层裙楼进行了以物抵债、拍卖等方式处理，“我所查封的裙楼第六层流拍，法院裁定以物抵债，但珠海中院则以我仅仅提供了91万元的担保为由，要求珠海信合参与分配。”邹克勤表示，这意味着珠海中院认为我与珠海信合共同查封了三海大厦第六层，“珠海中院多次告诉我，只给我91万元”。

　　“查封只是限制财产转移的一种诉讼保全措施，查封措施本身并不带来优先权。”广东提德律师事务所主任律师刘立华认为，多个债权人对同一债务人申请执行，分配的原则是在没有担保等优先权的情况下，且债务人全部财产或主要财产被查封时，任何持有据以执行的生效法律文书的债权人均可申请参与分配，普通债权应按债权比例分配，而不是按查封先后顺序，或查封额度的多少。“从这起案件的进程来看，因为三海大厦第六层没有抵押，债权人邹克勤与珠海信合都不拥有该层物业的优先受偿，也就是说，珠海中院只给邹克勤91万元的说法没有依据。”

　　“在这两起案件的卷宗内，并没有任何关于分配给邹克勤91万的文书。”温建鸿告诉记者，最高法院及《民事诉讼法》只规定了不能重复查封，但对于超额查封某资产后的余值是否可供查封，并无规定，“我们认为是可以继续查封的”。

　　据温建鸿透露，目前就第六层分配问题正着手召集邹克勤与珠海信合共同协商，“我们希望珠海信合能够让步一点，要么按照债权比例分配，要么依据查封顺序分配”。

　　温建鸿告诉记者，在三海大厦的烂尾过程中，没有任何债权人向法院申请东北金城破产，导致了东北金城的债务不能整体解决，而目前除第六层外，其余资产已经完成了分配，也不可能重新进行整体处理。

　　“(盘活三海)确实有难度。”珠海一位房地产行业知情人士告诉记者，最终三海大厦1.8万平方米以物抵债的方式偿还给了建行，而后被剥离到建行下属的信达资产，最终被以1000多万元的价格卖给了珠海一位商人。

　　时至今日，三海大厦这座“珠海三炷香”已经完成了所有财产的抵债、拍卖，而类似前述邹克勤这样的债权人却因法院的违法查封而无法获得赔偿，三海大厦的未来也被蒙上阴影，对此，本报将继续关注。