房价拐点来了

　　上海开发商大张旗鼓降价卖房，房东议价空间正在拉大，这是否可以预示着拐点已至？本期楼话堂，三位专家为购房者解读拐点是否来临。

　　东地产 车润宇 报道

　　《东地产》：

　　现在楼市是否已经形成拐点？

　　蔡为民：8月份就已经到拐点了

　　就国家统计局10月18日发布的数据来看，楼市拐点已经确立。但是就市场表现来看，我认为8月份拐点就已经很清晰了，在8月之前万科和恒大以及一些在房地产市场具有指标意义的开发商已经开始调节价位。

　　判断拐点的方向不一样，得出的结论也就不一样，究竟是看数据还是成交量来判断拐点，当成交量持续低迷，下跌的时候可以说是拐点，当开发商开始降价的时候，可以说是拐点。所以现在都说10月份是房价的拐点，但我认为，拐点早在8月份已经确立。

　　陈晟：现在还不能确认拐点

　　我认为现在还不能确认是拐点，目前只能说是一线城市已经停涨，如果持续停涨，可能会出现房价下跌的趋势。目前只是均价的停涨，但对于可支付性住宅(普通商品房和保障性住房)的拐点已经出现。但是极致点还未出现，如果房价保持目前的状态，持续下跌，可能会出现极致点。

　　杨红旭：拐点现在基本确立

　　从9月份的数据来看，一手房价止涨，二手房价下跌的趋势来看，拐点基本已经确立。同时，9月份70个大中城市中，二手房市场的反应也很明显，价格下跌的城市有25个，上涨的城市有24个，虽然相差只有1个，但也是二手房市场价格下降的城市数量首次超过价格上升的城市。相对来说，二手房对于整个市场更加的敏感，可以说二手房已经比一手房更快的进入“拐点”。

　　《东地产》：

　　如果拐点确立，

　　未来房价下跌的动力如何？

　　蔡为民：银行成为主要推动助手

　　这一次各大行调高首购者的利率，这使得开发商的降价行为事倍功半。限购之后，目前进入房地产市场的都是刚需的购房者，而刚需购房者对于利率是相当重视的。面对着现在各大银行对首套房的利率上浮，购房者可能面临着重新选择，是否要买更远一些，更小一些的房型，因此可能会让原先已经决定购买的购房者，重新回到观望的态度。

　　即使开发商已经开始采取降价行为，但是此次利率的上浮等于此前银行加息两次的效果，对开发商来说是一种落井下石的行为。对于后续市场走势更不利，购买者可能暂时不会因为开发商目前的降价而进场，现在开发商比得就是谁的降价更明显，营销策略更好，更能够吸引购房者。

　　陈晟：销售低迷成主要因素

　　着眼于开发商的资金压力以及销售的低迷程度，迫使开发商采取大力降价，以此来缓解资金压力。今年年底、明年年初是开发商面临压力最大的时候，如果持续销售低迷，开发商会考虑采取大幅降价，吸引购房者入市。

　　杨红旭：资金情况严峻

　　1-9月份上海房地产开发企业本年资金来源61947亿元，同比增长22.7%，增幅比1-8月下降0.7个百分点，较去年同期大幅下降9.8个百分点。面对信贷政策的紧缩，通胀率仍相对较高的情况，四季度开发商的资金情况较为严峻，而这也是未来房价下跌最主要的动力所在。

　　《东地产》：

　　未来几月上海房价走势如何？

　　蔡为民：下跌15%~20% 至明年二季度止跌

　　我认为上海房价在未来几月会继续呈现探底的趋势，降价15%~20%，个别项目可能会达到30%。这样的情况应该会持续到明年的第一季度，明年第二季度的房价会呈现稳定震荡趋势。明年的房价走势主要还是看国内十八大以及国外欧债美债情况，如果情况不理想，房价会继续得到修正。

　　陈 晟：刚需住宅下跌10%~15%

　　就目前来说，对于可支付性住宅可能将有10%~15%的降价空间，但是对于豪宅来说，会大幅下跌的可能性还是很小。由于刚需用户是市场的主力购房者，所以可支付性住宅降价是能够吸引购房者入市的。而豪宅是针对投资者而言，大多数的投资者目前仍旧处于限购的状态，因此豪宅的降价还有待考量。

　　杨红旭：明年年中 房价止跌

　　从9月份来看，全国房地产开发景气指数为100.41，比8月份降低了0.7个百分点，比去年同期回落3.1个百分点，连续4个月下滑。开发商目前放缓开工项目，由于今年上半年部分项目推迟开盘，预期下半年商品住宅供应量较大。预计明后年商品住宅新增供应量将明显减少，所以我认为大约到明年年中的时候，房价可以止住下跌。

　　《东地产》：

　　中长期看，这轮房价何时探底？

　　蔡为民：房价缓慢下跌至08年

　　我认为房价会持续跌到08年时候的价位，然后再重新上涨，但因为开发商有08年的教训，所以跌破08年是不可能的，而且会选择小幅慢慢试探市场的方式进行下跌，不会一下跳水，购房者需时刻关注，不要等探底反弹时，才发现那个才是低。

　　陈晟：房价下跌至09年底

　　房价会出现下跌，但回到08年是很困难的，我认为房价最大的可能性是回到09年底~10年底的状况。

　　杨红旭：低点至09年初

　　我认为不太可能会回到08年的时候，虽然整个行业正在“入冬”，但低点很难超过2009年初的。虽然现在的调控政策很严，但是开发商们经历过08年以后，相对的还是有一个心理准备，冬天已经到了，春天还会远吗？