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引领投资热点 办公楼将继续升温

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-10-27 01:14 来源: 经济视点报

  □经济视点报记者 李晓莹

  

   10月18日,郑州市统计局发布的数据显示,前三季度办公楼投资61亿元,增长90.4%,是今年楼市的最大热点。

  由于限购令的出台,郑州市前三季度住宅投资440.4亿元,比重由上年同期的74.8%下降到67.7%。受“挤出效应”影响,商业地产的投资比重均有不同程度的上涨。

  前三季度,商业营业用房投资59亿元,增长33.5%,其投资金额及增长速度均低于办公楼,办公楼成为投资新宠。

  

  楼市“新秀”

  数据显示,今年前三季度,办公楼投资增长速度高于同期住宅72.2个百分点,高于商业营业用房56.9个百分点。

  “去年,写字楼市场价位一般,需求正常,无特别的刺激点。今年限购令出台后,刺激了商业地产的需求,形势较好。”河南中信中原置业有限公司销售经理吴世伟说,公司的写字楼项目开盘较早,今年只卖了最后2000多平方米的尾盘,但是周边写字楼都卖得很好,价格不断攀升,销售也屡创新高。

  记者走访正在销售的兴达国贸了解到,项目于今年3月28日开盘,总面积7.9万平方米,现已销售近4万平方米。

  位于郑东新区的千玺广场,堪称写字楼中的奢侈品。其自去年5月开盘后,现5至35层的低层楼已经全部售完。

  据了解,千玺广场去年低楼层的价位在2万~3万元/平方米,但现在高层均价已达到5.5万元/平方米。

  公开资料显示,2011年上半年,郑东新区以21万平方米的销量处于领先地位,金水区、中原区、管城区销量分别为9.07万、7.12万、2.4万平方米。

  

  “得宠”之因

  抛却市场形势,单就投资而言,住宅属于大市场,风险低,投资最容易,写字楼次之,商铺的风险最大。

  “虽然现在住宅限购,但投资客的资金却不会闲着,任其贬值。当前,持有物业依然是保值的最好保障。受挤出效应的影响,大批资金便涌入了写字楼市场,今年确实比之前更好卖。”河南绿地中原置业发展有限公司千玺广场客户经理黄俊说。

  写字楼与商铺同属商业地产,今年前三季度投资额仅差2亿元,但是投资增长速度却差异巨大。

  “商铺成本太高了,现在商铺的价位约在2万~8万元/平方米,而且首付最低50%。如果买100平方米左右的商铺(面积太小的不好出租),总价款按300万~400万元计算,单首付就需要100万~200万元。巨大的金额把很多投资者拒之门外。”吴世伟说,写字楼价位相对较低,首付仅30%,且利率较低。

  “商铺比写字楼投资金额大是其中一方面,另外从专业度上来说,商铺在区位、位置、结构、便捷程度等方面要求非常高,点滴之差都会造成使用上的巨大差距,其风险更高,而写字楼相对容易些。在投资难度高、投资金额大的情况下,商铺普遍的回报率是低于写字楼的。”河南兴达置业有限公司营销总监姚惟文说。

  他认为,当前经济发展的快速提高也是写字楼市场向好的重要因素。随着企业的不断壮大,原来写字楼的硬件已达不到要求,为了给企业一个更好的形象展示,原来的租者想买,买者想更新,便对写字楼有了更多的需求。另外,写字楼对商业因素、办公配套、地段、开发企业等方面综合要求高,具有一定的稀缺性,而租金回报率是住宅的3~5倍,差距巨大。

  

  前景看好

  一年前,郑东新区的办公用房独领风骚。“郑东新区的定位便是中央商务区,现在已进驻了400多家总部级企业,如银行、移动、联通、煤业化工等纷纷将总部建在了这里。正是由于郑东新区为商业办公的集聚地,更有办公的氛围,且地铁、高铁、飞机等交通条件便利,所以这里的写字楼市场十分火爆。”黄俊说。

  但是,今年以来郑州五个主城区都有较大突破,是偶然还是必然?

  “人在买东西的时候,习惯买更有发展前景的,所以郑东新区成为首选。但是这其中有个平衡点,即价格与预期是否平衡,是否过于透支。”姚惟文认为,现在东区的写字楼价位较高,超出投资者的预期,他们便考虑寻找更好的替代品。

  不过,他又认为郑东新区的客户群体还是比市内五主城区多,企业对东区的认可度高。选择东区的以大客户为主,他们更注重形象,而选择五主城区的则以小投资客及中型企业为主,这也与企业的发展阶段有关。

  写字楼的火热与楼市的调控不无关系,这匹黑马能够奔腾多久?

  “现在郑州正处于经济发展阶段,写字楼市场还有3~5年的快速发展期。”姚惟文认为,GDP与写字楼的市场形势呈正相关。

  他认为,以河南为龙头的中原经济区建设势必会带动服务业的发展,而经济的快速发展已经开始由一线城市及沿海城市向中部地区转移。因此,以后对于写字楼的投资还会继续加大,但是由于写字楼对硬件和地段等方面都有较高要求,市场会呈现两极分化的态势。

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