引领投资热点 办公楼将继续升温

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　

　　 10月18日，郑州市统计局发布的数据显示，前三季度办公楼投资61亿元，增长90.4%，是今年楼市的最大热点。

　　由于限购令的出台，郑州市前三季度住宅投资440.4亿元，比重由上年同期的74.8%下降到67.7%。受“挤出效应”影响，商业地产的投资比重均有不同程度的上涨。

　　前三季度，商业营业用房投资59亿元，增长33.5%，其投资金额及增长速度均低于办公楼，办公楼成为投资新宠。

　　

　　楼市“新秀”

　　数据显示，今年前三季度，办公楼投资增长速度高于同期住宅72.2个百分点，高于商业营业用房56.9个百分点。

　　“去年，写字楼市场价位一般，需求正常，无特别的刺激点。今年限购令出台后，刺激了商业地产的需求，形势较好。”河南中信中原置业有限公司销售经理吴世伟说，公司的写字楼项目开盘较早，今年只卖了最后2000多平方米的尾盘，但是周边写字楼都卖得很好，价格不断攀升，销售也屡创新高。

　　记者走访正在销售的兴达国贸了解到，项目于今年3月28日开盘，总面积7.9万平方米，现已销售近4万平方米。

　　位于郑东新区的千玺广场，堪称写字楼中的奢侈品。其自去年5月开盘后，现5至35层的低层楼已经全部售完。

　　据了解，千玺广场去年低楼层的价位在2万～3万元/平方米，但现在高层均价已达到5.5万元/平方米。

　　公开资料显示，2011年上半年，郑东新区以21万平方米的销量处于领先地位，金水区、中原区、管城区销量分别为9.07万、7.12万、2.4万平方米。

　　

　　“得宠”之因

　　抛却市场形势，单就投资而言，住宅属于大市场，风险低，投资最容易，写字楼次之，商铺的风险最大。

　　“虽然现在住宅限购，但投资客的资金却不会闲着，任其贬值。当前，持有物业依然是保值的最好保障。受挤出效应的影响，大批资金便涌入了写字楼市场，今年确实比之前更好卖。”河南绿地中原置业发展有限公司千玺广场客户经理黄俊说。

　　写字楼与商铺同属商业地产，今年前三季度投资额仅差2亿元，但是投资增长速度却差异巨大。

　　“商铺成本太高了，现在商铺的价位约在2万~8万元/平方米，而且首付最低50%。如果买100平方米左右的商铺（面积太小的不好出租），总价款按300万~400万元计算，单首付就需要100万~200万元。巨大的金额把很多投资者拒之门外。”吴世伟说，写字楼价位相对较低，首付仅30%，且利率较低。

　　“商铺比写字楼投资金额大是其中一方面，另外从专业度上来说，商铺在区位、位置、结构、便捷程度等方面要求非常高，点滴之差都会造成使用上的巨大差距，其风险更高，而写字楼相对容易些。在投资难度高、投资金额大的情况下，商铺普遍的回报率是低于写字楼的。”河南兴达置业有限公司营销总监姚惟文说。

　　他认为，当前经济发展的快速提高也是写字楼市场向好的重要因素。随着企业的不断壮大，原来写字楼的硬件已达不到要求，为了给企业一个更好的形象展示，原来的租者想买，买者想更新，便对写字楼有了更多的需求。另外，写字楼对商业因素、办公配套、地段、开发企业等方面综合要求高，具有一定的稀缺性，而租金回报率是住宅的3~5倍，差距巨大。

　　

　　前景看好

　　一年前，郑东新区的办公用房独领风骚。“郑东新区的定位便是中央商务区，现在已进驻了400多家总部级企业，如银行、移动、联通、煤业化工等纷纷将总部建在了这里。正是由于郑东新区为商业办公的集聚地，更有办公的氛围，且地铁、高铁、飞机等交通条件便利，所以这里的写字楼市场十分火爆。”黄俊说。

　　但是，今年以来郑州五个主城区都有较大突破，是偶然还是必然？

　　“人在买东西的时候，习惯买更有发展前景的，所以郑东新区成为首选。但是这其中有个平衡点，即价格与预期是否平衡，是否过于透支。”姚惟文认为，现在东区的写字楼价位较高，超出投资者的预期，他们便考虑寻找更好的替代品。

　　不过，他又认为郑东新区的客户群体还是比市内五主城区多，企业对东区的认可度高。选择东区的以大客户为主，他们更注重形象，而选择五主城区的则以小投资客及中型企业为主，这也与企业的发展阶段有关。

　　写字楼的火热与楼市的调控不无关系，这匹黑马能够奔腾多久？

　　“现在郑州正处于经济发展阶段，写字楼市场还有3~5年的快速发展期。”姚惟文认为，GDP与写字楼的市场形势呈正相关。

　　他认为，以河南为龙头的中原经济区建设势必会带动服务业的发展，而经济的快速发展已经开始由一线城市及沿海城市向中部地区转移。因此，以后对于写字楼的投资还会继续加大，但是由于写字楼对硬件和地段等方面都有较高要求，市场会呈现两极分化的态势。