北京楼市经历断崖式降价 部分项目价格腰斩

　　马可佳

　　房山，429套。

　　这是刚刚过去10月份北京房山地区商品房的成交数据。“金九银十”是开发商最为看好的“热销”月份。房山，是北京楼市的新兴板块，进入2010年以来，成交量占全市销售比例的20%，是万科、首开、绿地、城建、金地(微博)等房地产开发大鳄的必争之地。如今，房山10月销量，不足限购前的一半。

　　不仅仅是房山，在北京新房扎堆的地区，通州、大兴等区域，同样出现了大规模的滞销。北京房地产交易管理网的数据显示，2011年9、10月份新房和二手房一共成交了26085套，同比下降48%，创下了三年来同期楼市成交量的新低。与此同时，库存节节攀升，截至11月9日，北京商品期房住宅库存达到120411套，这是继2009年库存顶峰后，又一次超过12万套的库存高位。

　　“即使不增加任何新房供应，这样的库存也足够消化22个月。”中原地产三级市场研究总监张大伟告诉《第一财经日报(微博)》。在这样的市场背景下，原本在通州区域的降价已经快速蔓延至大兴、房山等区域，甚至波及更多区域。降价的浪潮也从新房波及到二手房。

　　根据中原地产统计数据，10月份北京全市二手住宅成交均价仅为22183元/平方米，与今年北京二手房住宅价格的最高点的7月份的25099元/平方米相比，大幅下跌11.6%。

　　断崖式降价

　　“别老跟我说总价，说说每平方米的均价。”购房者李敏(化名)又一次接到了海棠湾销售人员的电话。在售楼人员遮遮掩掩的语气下，李敏最终得知位于通州的海棠湾项目已经降至每平方米1.5万元左右。而在今年上半年，该项目平层均价接近每平方米3万元。“下跌了差不多一半啊，多亏上半年没买。”李敏一边感叹一边庆幸，同时也对房价更加没有信心。

　　海棠湾的开发商是北京亚通房地产开发有限公司，这是一家名不见经传的房地产公司，此前开发的几个项目，都出现了一度热销的盛况。在此前的几次降价中，海棠湾都未表现出明显打折的意向。而这次，虽然降价的消息相当“低调”，力度却颇为惊人。海棠湾的降价情况也代表了通州区域的普遍情况，“腰斩”的楼盘不在少数。

　　同样的情况出现在大兴，位于大兴区域的领海·朗文世家最近出现的最低售价已经降到13200元/平方米。朗文世家原为顺驰地产在2003年12月8日获得的地块，首次开盘为2004年6月，此前已经完成四期销售。尽管朗文世家营销总监温立伟在接受记者采访时一再强调，此次促销的全是尾盘，并非所谓的降价，但相比半年前，同类型房源的价格确实降了接近4000元/平方米。

　　张大伟将这次降价称为“断崖式下调”。和以往的降价相比，这次房价下降的特点是范围广、力度大。

　　中原地产的统计显示，大兴目前在售楼盘20个左右，主要集中在黄村新城和大兴线轨道交通沿线。8月份该区域成交均价20287元/平方米。9月份该地区成交均价为19843元/平方米，10月份下滑至18351元/平方米。进入11月份，大兴新房平均价格已经下降至17176元/平方米，下调幅度达到15%。

　　降价潮最新蔓延到的区域房山市场是2009~2010年楼市爆发期最大的新兴热点区域，从2010年开始，区域的主要利好城铁开通还在逐渐释放。最近三年的土地供应占比接近全市20%。未来1~2年的住宅供应量可能会超过3万套。随着调控的深入和供应的不断增加，房山各楼盘的去化率逐渐走低。目前多个楼盘30%~40%的去化率，开发商的销售压力将越来越大。在通州等房价大跌的影响下，房山也已经到了大调整的边缘。

　　楼市进入冬眠期

　　与北京的天气一样，临近年底，多家楼盘销售陷入“冬季状态”。虽然不少项目都大幅跳水，但市场反应依旧不热烈。11月第一周，新建商品住宅市场成交量依然保持在较低水平，成交与供应都处在比较平稳的状态，从结构上看，城区成交占比继续下滑，郊区项目让利增多呈现带动成交的趋势。

　　根据链家地产市场研究部统计，11月第一周(10.31~11.6)北京商品住宅网签量为1158套，环比上周下降了22%。同比上涨了12.5%，认购量环比上涨了19.2%。

　　“从北京市房地产交易管理网上公布的数据看，11月第一周成交平缓，同比10月份甚至上涨了12.5%，但不能认为市场就此转好。因为上涨的原因是这一周有两个保障性住房项目入市，乐活家园和麓景嘉园北里，共计提供住宅700余套。从而拉高了本周成交量。抛掉这两个保障房项目，商品住宅签约量仍然不足1000套。”链家地产首席分析师张月(微博)告诉记者，情况依旧不容乐观。

　　在11月第一周内零成交的项目数量达到26个，占比达到1/3。“好像楼市进入了冬眠期。”

　　一方面，进入11月，北京又有部分新项目进入市场，库存进一步加大。一方面楼市浓厚的观望情绪继续带来低成交量。面对未来，大部分业内人士表示出非常不乐观。“楼市好不起来了，我看明年一年也未必能回暖。”一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，目前恶性循环已经延续至拿地环节，目前北京市土地成交，也出现了下降趋势。

　　张月也同意这一看法。她认为，楼市入冬以后，大幅降价已经成为促进成交的唯一动力。因此，降价还将持续，至少到12月底，降价的态势不会改观。“我预测11月全月的签约量将低于5000套。”张月表示。

　　亚豪机构(微博)副总经理任启鑫同样分析认为，受到市场存量巨大和年底项目的集中入市影响，再加上因市场观望带来的需求惨淡因素影响，整体市场仍旧存在较大价格下行压力，短期之内不会改观。摄影记者/高育文