房企降价冲击：逐步驶入短周期波动行情

　　此轮房企降价潮预示着中国房地产业在经历了持续多年的“单边式上扬行情”之后，正在逐步驶入“短周期波动行情”

　　记者 王玉光

　　起自局部区域的楼市降价风，正在扩散、蔓延。

　　11月4日，深圳市一家上市房地产公司的董事会已连续两天开到凌晨3点，主要议程便是商讨降价策略。“公司旗下40余个在售楼盘，一个挨一个地‘过筛子’。”翌日中午，这家上市公司董秘徐先生在接受记者采访时依然双眼通红。

　　据徐透露，公司董事会初定的降价策略是：优先考虑前期没有老业主的新开楼盘、毛利率较高的滞销楼盘，以及区域内已形成降价氛围的被动楼盘。公司还将今年原定的400亿元销售计划下调了20%。

　　徐先生表示，最担心的就是降价可能会触发前期老业主的不满。此前，一家同行企业在华东地区率先降价，售楼处随即便“被一群老业主用铁丝网圈了起来，砸了个稀巴烂”。

　　降价接力

　　按照理论的说法，房价的下调通常出现在成交量持续萎缩的3到6个月后。自去年9月房地产调控中首次引入抑制投资、投机性需求的限购政策以来，成交量下调的压力就逐月累积，终于在今年的楼市“金九银十”之际，演变为房价下调的拐点。

　　9月上旬，在限购政策执行最为严格的北京市通州区，房价下行的导火索被引燃：一个名为京贸国际城的小区遭到上百名业主围堵，起因便是开发商宣布降价。该楼盘2010年房价最高时单价曾至2.6万元/平方米，在限购调控后，成交量持续大半年呈萎缩状态，开发商先将房价下调至1.9万元/平方米，继而再降至最低1.3万元/平方米。近乎“腰斩”的降价，使前期高价买入的购房者大骇“资产缩水”，由此引发群体“维权”。

　　与此同时，北京楼市打折促销、以价换量现象逐渐增多。通州区域，如珠江拉维小镇、华业东方玫瑰等项目价格降幅超过15%。随后，降价现象逐步蔓延到朝阳、大兴等区域，个别楼盘降幅甚至接近20%。

　　国家统计局当期公布的数据显示，9月份北京市新建住宅价格环比涨幅为零，这已是连续4个月新建住宅价格“止涨”。官方数据还显示，10月上半月，北京二手住宅成交均价跌破了2.3万元/平方米，与9月相比下跌2.1%。

　　北京市房价下调的预期随后开始向周边城市传递。10月中旬，上市房地产公司龙湖地产在上海和杭州两地启动了名为“抢收华东”的促销方案——1000套特价房源“限时团购”。由于个别楼盘价格降幅超过20%，5天之内，该公司即获得认购资金近20亿元，实现超过90%的去化率。

　　龙湖地产“抢收”之举迅速激发同行效仿。位于上海市浦东区的中海御景熙岸项目推出最大降幅达6000元/平方米的优惠方案；上海当地龙头企业绿地集团的秋霞坊项目，每平方米也下降了近4000元。

　　至11月初，楼市降价波及至深圳。据《财经国家周刊》记者此间采访了解，以“招保万金”为代表的当地跨区域型房地产企业目前均已执行或正在酝酿降价策略。

　　招商地产日前在深圳市宝安区新开的楼盘“招商果岭”项目，开盘单价为1.4万元/平方米，远低于周边1.8万元的“行价”不说，还赠送精装修。万科深圳公司旗下一些项目也同样采取了比市价优惠约1000元、另赠精装修的“暗降”策略；保利地产的降价策略则是“送车库和免契税”。

　　在同行争相降价后，压力进一步向未降价的房企传导。

　　金地集团战略管理部总经理王勇告诉《财经国家周刊》记者，金地已将今年的销售目标下调。公司目前也在酝酿对个别销售缓慢的楼盘进行调价，以保证“随行就市”。

　　而在金地集团总裁助理宋涛看来，房企降价虽然是以牺牲品牌声誉为代价，但如果不跟进降价，很可能会坐以待毙，因为限购政策致使购房者客户资源日益有限(万科公司曾对北京市3万户家庭展开调查，仅有20%符合购房资格)，“如果不降价，就会看着有限的客户被同行抢走”。

　　“短周期”来临

　　在京、沪、深等地一些大型房企带头降价的同时，各地频繁出现售楼处被前期老业主“围攻”事件。

　　9月11日，前述北京市通州区京贸国际城项目在降价后，开发商遭到上百名业主围堵。

　　10月22日，在上海嘉定龙湖郦城售楼处，数百名老业主聚集抗议，表达对销售方的不满。

　　同一天，上海浦东南路500号国家开发银行大厦写字楼内，近400名中海御景熙岸业主聚集。

　　随后，嘉定新城绿地秋霞坊、新里米兰公寓等楼盘，也相继出现业主与开发商集体对话。

　　综合来看，退房、补差价、停止降价，是上述“维权”业主们的基本诉求。他们显然不愿承受高价购置的房产因开发商降价而变为“负资产”的现实。迫于房价下降可能引发的社会风险，上海市一些区域房管部门要求房价降幅超过20%的楼盘要提前登记备案；在深圳，当地业内人士也告诉记者，相关部门曾召集开发商开会，要求其降价时采取“慎重”策略。

　　实际上，类似业主大闹售楼处的现象，在2008年金融危机时就曾上演。彼时伴随房价大幅下调，京、沪、杭等地均出现过颇具规模的业主“退房”。但随后2009年，中央出台4万亿元经济刺激计划，房地产搭乘信贷扩张便车，又开始了新一轮的增长，反弹的房价最终平息了老业主的怨气。在北京，一些原本曾坚决要求退房的老业主在看到房价上涨后，又重新赎回了房产。

　　但目前限购式调控政策仍无退出迹象。针对近期房价出现的下调局面，国务院总理温家宝11月6日讲话时强调：“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”

　　一位接受《财经国家周刊》记者采访的业内人士认为，这一轮房企降价出现的背景与以往有所不同，预示着中国房地产业在经历了持续多年的“单边式上扬行情”之后，正在逐步驶入“短周期波动行情”，今后市场调整的时间会越来越短，政策调控的周期也会随之越来越密。

　　金地集团董事长凌克也曾下过这样的判断。他认为今后的房地产将是一个长、短周期交错的市场。从长周期而言，未来还有10到15年的黄金增长期，伴随城市化率从50%到65%的增长，房地产开发的增量空间依然巨大；但从短周期而言，可能市场每隔两三年就要面临一次波动和调整。

　　正因如此，在凌克看来，房地产企业今后面临的最大经营性风险，便是如何应对市场的短期波动。

　　住房和城乡建设部副部长齐骥不久前在一次讲话时则表示，近年来中国的城镇住房格局也呈现出新的特征和变化：在一个城市当中，既有有房子的家庭，又有有多套房子的家庭，还有没有房子的家庭。

　　这种复杂的住房格局，决定了人们在面对同一个住房市场时，往往有着不同的视角和声音；这就对房地产调控政策提出一项艰巨的挑战——如何使调控做到“让所有人满意”？

　　上述因降价所引发的老业主“维权”现象，恰诞生于这样一个时代背景。

　　正如国家行政学院决策咨询部研究员王小广所言，“中国的购房者还仍旧沉醉在房价只涨不跌的神话中，还没有经受过一次真正的风险教育”。而在一个相对成熟的市场，参与者经受风险洗礼几乎是必修的一课。

　　中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天认为，中国房地产业的风险，正在经历从一元到三元的变化：最初是行业自身的经营、政策性风险，随后变为可能事关全局的经济风险，最后上升为政治风险和社会风险。

　　在中国社科院社会学研究员唐钧看来，伴随调控出现的“负资产”现象可能激化诸多社会矛盾，“需要靠总体的住房政策进行调节和保障”。