逾4成资金靠自筹 地产资金链危局

　　每经记者 徐学成 杨羚强 叶书利 发自广州、上海、北京

　　即使最悲观的预计，都未曾想到今年的“地产严冬”来得如此猛烈。当前，在各地楼市库存屡创新高的时候，银行信贷却没有丝毫放松的迹象，反而有进一步收紧的态势，很多开发商的当前任务也变成了如何融资。

　　恶劣的融资形势，甚至逼迫众多开发商也不得不降价为明年“存粮”。而为了能迅速融资，类似鹏欣集团这样的中小地产商，则不惜大打政策擦边球，用仅仅14套获得预售许可证的房源为海南鹏欣白金湾府邸项目收取意向金。

　　更多的房地产项目公司，则可能成为私募基金的“盘中餐”。以金融巨鳄索罗斯为代表的各类私募基金正四处“游猎”那些已经资金脆弱的中小房企，希望能以“割肉价”购买这些房地产企业的项目股权。

　　对房企来说，现在，或许已经到了生死存亡的关键时刻。

　　地产资金

　　财务恶化融资困难开发商项目或转手地产基金

　　每经记者 徐学成 发自广州

　　据中国指数研究院统计，今年前10月，房地产开发企业总资金来源达到6.8万亿元，其中企业自筹资金占比超4成。数据显示，无论是从积压的存货和债务状况来看，开发商的处境几乎都举步维艰，在国内信贷日益收紧的情况下，快速出货以回笼资金或许将成为开发商“无奈的选择”。

　　逾4成资金靠自筹

　　广东省房协近期发布的《2011年前三季度广东房地产市场分析报告》显示，前三季度，广东省房地产开发企业到位资金4885.81亿元，从资金来源看，国内贷款888.48亿元，同比下降7.3%，为近10年来第二次同比出现下降；利用外资66.16亿元，同比虽然大幅增长49.2%，但实际上只相当于2007年同期水平；自筹资金1524.80亿元，增长37.7%，连续两年出现30%以上增速；其他资金来源(销售回笼资金)2406.36亿元，同比增长33.3%。

　　广东的情况仅仅是整个市场的缩影，根据中国指数研究院近期发布的数据，今年前10月，全国房地产开发企业总资金来源为6.8万亿元，其中国内贷款的比例仅占15.4%，而企业自筹资金的额度已经高达28201亿元，占比达到41.2%，同比增速也超过30%。

　　对于前10月房企开发资金的构成情况，该机构指出，随着房地产调控力度的加大和调控作用的日益显现，自筹资金逐渐成为房地产开发企业最重要的资金来源。

　　财务状况恶化

　　根据上述两大机构的统计数据，无论是从广东省还是全国范围来看，房地产开发投资都保持了一定的增幅。但一个令人担心的情况是，面对日益趋紧的融资压力，房企自身的财务状况却正在进一步恶化。

　　Wind统计显示，在已经公布三季度业绩报告的上市房企中，其合计的营业收入和净利润均出现明显下滑。数据显示，三季度144家房企实现营业收入合计865.55亿元，较第二季度下降10.02%。此外，净利润也从二季度的143.96亿元下滑至97.03亿元，降幅高达32.60%。

　　第三季度房企的销售情况也不理想，数据显示，房企预收账款增加606亿元，环比却下降33%。

　　房企是否有足够的资金储备来应对日益萧条的市场局面，形势恐怕也不容乐观。

　　Wind数据显示，截至今年上半年，在申万一级所属的136家房企总负债已为1.24万亿元，较去年年底增加1514亿元，而这一行业的资产负债率已经高达71.28%。

　　相关分析指出，陷入过度扩张过度融资漩涡的房企在调控汹涌而来之时，想“刹车”似乎为时已晚，日益累积的债务就是最好佐证。

　　融资渠道收窄

　　目前，对于财务状况日益恶化的房企来说，缓解资金压力只有两个办法，一是争取融资，另外就是加快销售快速回款。

　　但在地产调控之下，融资并非易事。Wind数据显示，剔除未通过和停止实施的方案，截至10月末，共有260家公司推出增发预案，累计募资金额超过6048亿元。此外，还有88家公司希望通过发行公司债和次级债进行融资，规模达到3238亿元。依此计算，沪深两市处于再融资过程中的资金需求近万亿元。

　　今年6月份，监管部门则公开表态要减少房地产开发贷款。今年8月份，国家外管局就下发通知，要求暂不受理内地房企为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请，房企海外融资受到限制。

　　据《每日经济新闻》记者了解，就在前不久，几大龙头房企的增发计划已经被证监会叫停，涉及金额逾千亿元，几大房企融资计划“流产”无疑将房企再融资的希望彻底扼杀。

　　消化存货困难

　　既然融资渠道在收紧，开发商只有另觅“良方”。

　　Wind统计显示，截至今年第三季度，144家房企的存货量已经达到1.22万亿元，较去年同期的0.86万亿元上涨了41.86%。其中，龙头房企的库存压力尤其引人注目。

　　库存积压正是房企资金链日益紧张的重要原因之一，但市场并不“给面子”。中国指数研究院数据显示，在10月份的传统销售旺季，全国商品房销售面积8364万平方米，环比下降26.9%，同比下降9.4%，是自今年4月以来的首次单月同比下降。

　　对于销售惨淡，售价偏高是重要原因。据上述机构提供的数据，今年前10月，全国商品住宅的销售均价为5131元/平方米，甚至同比还有所上涨。

　　对此，广东省房协的报告分析认为，当前开发企业总体资产负债率上升，融资成本不断提高，资金压力明显加大，而且总体供货量比较大，实际成交量下降明显，市场从供不应求开始转向局部供过于求，房价开始出现实质性松动。在此形势下，房地产开发企业应及时调整经营策略，采取更灵活的营销手段，才能赢得市场。

　　目前，一部分龙头房企为主的降价、促销措施并不少，但房企是否还有其他“招数”？

　　为应对资金紧张，“批发”式的转售已经出现，《每日经济新闻》记者了解到，目前上海的一些楼盘开始将所属项目以折价的方式批量转售给地产基金，通过签订合作协议的方式，开发商可以拿到地产基金预付的“定金”。

　　不过，该方式也在挑战开发商的心理底线，这些投资者开出的“批发价”甚至只有公开售价的7折甚至是5折，为了快速回笼资金，开发商也不得不忍痛割爱。

　　市场现状

　　看空后市二线房企接棒降价抢客

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　即使不缺钱，但为了应付可能更为严峻的2012年楼市，开发商正在降价争抢客户。

　　路劲地产的母公司路劲基建2011年中报显示，上半年路劲地产实现销售额28.84亿元，同比增长40%，远超公司预设的20%的增长率。

　　但旗下的北京楼盘领海朗文世家近日将预售均价从1.8万元/平方米下调至1.45万元/平方米，公司旗下的另一个楼盘路劲世界城预计近日也将低价开盘。

　　由于路劲地产8成以上销售区域深陷限购漩涡，在接受《每日经济新闻》记者采访时，中房信克而瑞评论员黄丹认为，路劲地产此时调价，意在限购之下抢量储粮，以备战可能更寒冷的2012年。

　　路劲地产陷限购漩涡

　　以限购令为代表的本轮楼市调控，对业务线还未下探至三四线城市的路劲地产打击甚大。

　　路劲地产官方网站的资料显示，路劲地产在全国12个城市有在售地产项目。但《每日经济新闻》记者发现，除了常州、洛阳两个城市为非限购区外，其余10个城市，包括北京、上海、青岛等皆为限购城市。

　　对于路劲地产而言，由于业务能力还未渗透进三四线城市，业务线还主要停留在一二线城市，限购令对其打击巨大。而路劲地产并非深陷限购的个案，首创置业与亿城股份也正遭遇类似的“炼狱”。

　　《每日经济新闻》记者根据首创置业官方网站统计，目前首创置业共有22个在售楼盘，分别位于北京、天津等9个城市，除了湖州为非限购城市外，其余8个城市皆属限购城市。进一步细分的话，22个在售项目中，其中11个项目位于本轮楼市调控的核心区京津两地，另有10个项目位于西安、成都等5个限购城市，仅有太湖项目位于还没有出台限购令的湖州。22个项目中有21个位于限购城市，占比高达95.5%。

　　受限购令冲击，首创置业10月销售公告显示，前10月公司仅获得90.1亿元的销售业绩，占150亿元年度销售目标的60%。

　　“同病相怜”的还有亿城股份。根据亿城股份官方网站资料显示，该公司地产项目布局于北京、天津、秦皇岛、大连与苏州等5地，除了秦皇岛外，其余4地皆为限购城市。

　　在限购令的限制下，亿城股份第三季度财报显示，前9月公司仅完成约10.78亿元销售额，比上年同期减少8.49%，而年初中邮证券的报告预测亿城股份2011年全年的销售额可达到40多亿元。

　　提前降价抢客过冬

　　《每日经济新闻》记者注意到，目前一线房企中，一些年度销售目标完成得不错的房企，如恒大、万科等，出于对明年楼市的悲观预计，时下纷纷提前降价抢客，以储备粮食过冬。

　　以万科为例，11日万科在深圳的楼盘公园里和清林径推出8.8折房源。对此，万科总裁郁亮向外解释说，明年开始，万科将启动“冬天模式”。

　　恒大也采取了类似抢客行动。恒大11月销售公告显示，前10月公司销售业绩已达到752亿元，超越年度销售目标700亿元，与此同时，恒大在南宁、长沙、长春、南京等数个城市推出8.5折认购降价促销活动。

　　对于此，黄丹认为，目前业界基本达成共识，明年的楼市会更寒冷。鉴于此，在年底时，一些房企率先主动降价，目的在于“储粮、储现金、储客户”，以备战更冷的2012年。

　　实际上，这波抢粮大战已传递至二线房企，路劲地产就是代表。虽然今年的销售业绩还算不错，但为了备战接下来更严峻的挑战，路劲地产已开始试探在一些限购城市降价抢客。

　　中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，路劲地产8成以上的销售区域为限购区。在这些限购城市，有购房资格、有购房能力与有购房意愿的“三有”人群基数相对固定化，限购城市的“三有”人群数量会越来越少。对于限购城市，不排除相应房企未雨绸缪，先下手降价以抢占珍贵客群。

　　除了在北京降价抢客外，路劲地产在上海的新盘路劲翡丽湾也推出了77~123平方米房源可享8万优惠，150平方米及以上可享13万元优惠的促销措施，此举意味着房价以近9折出售。

　　路劲地产的降价抢客，意味着二线房企也开始接棒让利抢粮行动。

　　在黄丹看来，楼市未来可能面临更加严峻与不确定的行情。鉴于即将到来的漫漫冬夜，包括路劲地产等在内的一些一二线房企已展开年底抢客行动，以推动“储粮、储现金、储客户”，为2012年的寒冬准备更多的粮食与保暖衣。

　　销售手段

　　仅14套房取得预售证海南鹏欣在沪大收意向金

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　仅靠已获得预售许可证的14套房源，鹏欣集团就为尚未开盘的海南鹏欣白金湾项目收取意向金。住建部去年4月颁布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(以下简称《通知》)规定，“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。”

　　《每日经济新闻》记者调查发现，鹏欣集团在上海宣传海南鹏欣白金湾将于明年1月2日开盘，其中包括了4栋小高层和28栋别墅，以及1栋酒店，并向购房者收取购房意向金。但海南省琼海市住房保障和房产管理局主办的琼海房产网信息信息显示，取得预售证的是2层楼高的6#、7#、8#三栋楼14套房，总面积不足1900平方米。

　　据上海荒岛房地产工作室副总经理黄欣伟介绍，事实上很多异地楼盘在未取得预售许可证的情况下，就向购房者收取意向金。在上海同策咨询机构研究总监张宏伟看来，通过异地项目收取意向金，已经成为开发商变相融资的一种手段。

　　仅14套房获取预售许可证

　　11月8日，《每日经济新闻》记者接到鹏欣白金湾销售人员的促销电话。其介绍，购房者可以在支付了意向金后，由开发商安排前往海南看房。如果看中了房源，在楼盘正式开盘后，上述意向金将转成为房款。如果购房者没有看中房，开发商也会在扣除购房者在海南期间的差旅费用后，将意向金退还给购房者。销售人员还表示，意向金可以交给上海白金湾的售楼处现场，那里有相关人员，负责收取意向金。

　　按照《通知》，开发商是不能在未获得预售许可证的情况下收取意向金，还规定开发商在获得预售许可证10天内必须开盘。而海南白金湾却在大部分房源未获得预售许可证的情况下向上海购房者收取意向金。为了弄清开发商是否违反上述规定，《每日经济新闻》记者再次致电鹏欣集团位于上海的白金湾售楼处，了解该项目在大多数房源未取得预售许可证的情况下是否正在向购房者收取定金。得到的回应是，售楼处目前确实有专人代替海南项目收取购房意向金，金额为5万元。至于意向金的使用和退款处理，售楼处的工作人员的说法和之前的促销电话内容一致“如果没有看中房子，可于开盘后的15个工作日退还。”

　　为了弄清楚开发商的上述行为，是否违反《通知》的有关规定，《每日经济新闻》记者按照琼海市住房保障和房产管理局网站在当地“114”公布的电话，致电上述部门，但一直未获接听。随后《每日经济新闻》记者后又传真了一份采访函，详细说明了海南白金湾可能存在的问题，询问是否属于违规，但截至记者发稿时仍未得到相关回应。

　　收取意向金为缓资金压力？

　　记者调查发现，作为海南鹏欣白金湾项目开发商的上海鹏欣房地产(集团)有限公司目前正面临较大的销售压力。据中房信监测的销售数据，该公司的上海项目——白金湾府邸和一品漫城去年的销售额总计高达13.64亿元，而今年这两个项目的实际销售额却只有9.22亿元。

　　销售额下降的同时，鹏欣集团却在大力扩张，显然需要更多资金投入。鹏欣集团网站上一篇媒体对集团总经理赵维茂的专访显示，按计划，未来5年鹏欣要做50多个水游城，未来10年要做100个水游城。而南京水游城总建筑面积达16.7万平方米。

　　鹏欣集团今年推动的“ST合臣拟定向增发募资14.1亿元增资上海鹏欣矿业”的增发预案也尚未完成。在这样的情况下，开发商显然有通过销售，快速收回部分现金的需要。

　　张宏伟说，类似的在上海异地销售项目，在开盘前先收取客户意向金，往往具有融资性质。一是能帮助开发商解决一部分营运资金的需要，另外则能把交了意向金的买家迅速转化为目标客户。

　　“一般情况下，如果交了意向金，购房者总会选择购买。”张宏伟认为，正是开发商摸透了异地购房者的心理，所以才会在没有开盘的情况下，先收取客户意向金，牢牢套住部分意向客户。

　　而黄欣伟则介绍说，由于上海之外的很多城市对预售项目的监管不如上海严格，有些地方甚至只是挖个坑就可以卖房，楼盘未开盘就收取意向金，甚至直接销售的现象非常普遍。这些地方的开发商也正是利用这些地方的政策宽松，大规模地通过收取意向金融资，解决资金链紧张的问题。

　　海南鹏欣白金湾在未开盘的情况下，收取异地客户意向金的做法是否真是为了融资？《每日经济新闻》记者拨打该公司相关负责人电话一直未获接听。而记者曾按鹏欣集团网站上登记的传真号码向上海鹏欣房地产 (集团)发出采访传真，但截至记者发稿时也未得到回应。