北京通州楼市交易惨淡或大幅降价

　　晏耀斌

　　无成交、高库存、九成售楼员离职

　　房地产过冬唯有大降价

　　编者按/

　　地产困局难解，开发商降价声四起。

　　但消费者依然承受不了现在的房价，成交量迟迟不见回暖。《中国经营报(微博)》记者在通州调查时发现大量楼盘还有比较大的降价空间，因为目前在售的大部分楼盘都不是2010年地价最高时拿的地，地价占比都不是很高。

　　但对通州大部分在售楼盘而言，即便是降价以后的售价依然高达楼面价的三倍，市场在以自己的方式继续催促和逼迫开发商降价。也许，只有到资金链更为紧张的关口，广大开发商才能意识到，只有更积极地降价卖房回流现金才能过冬。

　　“现在通州房地产形势，已经回到通州新城概念出台前的状态。”泰禾集团总裁助理、通州知名楼盘“运河湾上院子”项目总经理沈力男如是评价。

　　楼市宏观调控逐步加码的一年多时间里，通州房价走入量价齐跌的现实。相比较北京其他区域，通州2011年的金九银十已成泡影。接近2万套的库存量，按照目前每月300套的成交量，要消化掉存量需要4.4年。

　　《中国经营报》记者调查发现，相比年中的假降价真促销策略，目前通州开发企业竞相通过货真价实的降价销售，依然吸引不了消费者。据通州地产中介粗略计算，有90%以上的售楼人员离职另谋工作或者离开北京市场。

　　在市场低迷和资金绷紧的压力之下，房地产商不仅在一线高调降价，二三线城市也杠不住了。

　　无成交 高库存

　　开发企业的意见出奇一致：没有看到楼市政策松动的迹象。“楼市的寒冬已经到来，开发企业能否熬到春天还是未知数。”阳光100常务副总裁范小冲(微博)对楼市表达了他的悲观。

　　代表通州房市的楼盘主要分布在城铁八通沿线和新华大街—运河大街，前者为通州交通要道，后者则为通州新城的核心地区。这两个区域曾经引领了通州房价的飙升，如今则是“门前冷落”，交易惨淡。

　　“金隅花石匠”位于城铁八通线终点土桥东北方向500米，东六环内侧。金融危机发生时，土桥附近的商品房报价均在6000元每平方米。金隅花石匠2010年以18000元每平方米的高价入市，之后就与宏观调控政策撞上，至今几乎没有成交量。

　　11月15日，“金隅花石匠”售楼处除了几个零散的工作人员，没有一个购房者。工作人员看到记者走进去，立即过来匆忙把沙盘上的灯打开。工作人员告诉记者，现在的均价在15000元每平方米左右，降价幅度超过15%，“但还是卖不出去”。

　　根据北京市房地产交易管理网显示，“金隅花石匠”8、9、10三个月分别销售1套、4套和1套。在记者询问什么时间买房合适时，售楼小姐的回答有些意外。她建议：“最好还是等等，现在不是买房的时候。”

　　类似情况也在其他楼盘上演。与网上炒得热火朝天的业主维权活动相比，“华业东方玫瑰(微博)”售楼处乃至整个小区显得异常冷清。“华业东方玫瑰”位于城铁八通线临河里北侧200米，8月6日，“华业东方玫瑰”推出的A9号楼相比此前销售的A4号楼降价10%，相当于原房价的8.1折，实际价格为14500元/平方米。

　　记者在现场了解到，“华业东方玫瑰”降价并非对外宣传的那样，销售均价基本还处在17000元/平方米左右。根据售楼人员介绍，“华业东方玫瑰”只是通过交款方式的不同有相应的折扣和物业费的减免。

　　位于通州核心区的K2·百合湾、运河湾、京贸国际城、北京ONE等楼盘也有不同程度的促销和降价，均价都跌破20000元/平方米，但仍然没有引来购房者的青睐。

　　比较而言，上述楼盘降价难卖也是情理之中的。位于五环外、城铁八通线管庄站的“远洋一方”均价也在17000元/平方米左右。在购房者看来，无论是从地理位置还是交通便利，“远洋一方”都要优越于上述楼盘，但价格却持平甚至低于上述楼盘。

　　这样与市区“成交价格倒挂”的房源在通州有很多。沿着八通沿线的，比如“远洋一方”、“世纪新城”、“时尚街区”等，不仅紧挨着城铁，而且离市区相比而言稍近。“这些打着通州新城概念的高价房，小幅降价依然没有优势。”中原地产华北区总经理李文杰认为。

　　目前，通州在售住宅楼盘45个，库存量1.6万多套，占到全市的12%左右，月均销售量在300~500套。

　　与此同时，售楼员开始批量流失。一售楼小姐告诉记者，一个月1000多元，卖不掉房子，拿不到提成，谁也不会继续坚持。

　　某地产代理公司的工作人员孔先生透露：“我们通过短信平台群发了现付20万元佣金招售楼人员的信息，都是打电话咨询的多，真正愿意干的人却凤毛麟角。”

　　小幅降价无效

　　通州房价在今年年中就开始了降价之旅。

　　8月24日，“润枫领尚”为庆祝公司10周年庆典，特别推出了100套特价房，均价15500元/平方米，起价13000元/平方米。

　　9月初，“京贸国际”公寓二期开盘，均价14000元~15000元/平方米。同时，“京州世家”也发布消息称，93~95平方米大两居特价房均价14200元/平方米。9月7日，被外界称为不会降价的“金隅花石匠”突然宣布，140平方米房源起价13400元/平方米，为南北通透现房。

　　但根据记者调查，上述降价楼盘噱头多于实际。以“金隅花石匠”为例，该楼盘降价房源只有为数不多的几套，目的只是吸引消费者。如果说之前的降价只是假摔，如今通州开发商实施的则是真正的让利策略，但却已经难以打动消费者。

　　按照“京贸国际”负责人高枫的说法是，目前来看，楼市调控政策没有松动迹象。“通州各个项目已经调整了价格，这一轮降价预计在年前不会有多大的变化。”据了解，“京贸国际”共13栋商品房，目前开盘的5号楼仅仅销售100余套，占总套数400多套的1/4，但价格已经从之前的19800元/平方米调整到15600元/平方米。

　　除了一部分明确降价外，更多楼盘采取了打折的策略。根据“华业东方玫瑰”售楼员的介绍，首付30%享受9.8折；首付50%则享受9.7折；全款享受9.6折。“在此基础上，还可以享受9.1折，一套71平方米的房子相当于优惠10万元，接近总价的10%。”售楼人员给记者这样计算。

　　问题是，开发商无论怎么降，购房者都不买账。就像开发商不知道“政策底部”一样，消费者还是希望继续降。如何让购房者看到“房价底部”，有一家楼盘开始“赤膊上阵”。

　　位于通州新城核心区的“东亚·逸品阁”(靠近东六环)11月初开盘之际，主动公开了房价成本。该楼盘公布：各种成本合计下来，单位成本为12347元/平方米，所以开盘价格定在13200元/平方米。据东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏表示：“这是企业的营销策略之一，目的是为市场树立信心，打破观望的局面。”

　　据了解，“东亚·逸品阁”自曝成本价格并非首次出现。2008年金融危机时，“东亚·逸品阁”就曾公布了回龙观“东亚上北鑫座”的成本价格，并取得预期的销售效果。“房地产的微利时代到来，开发企业要学会审视夺度。”全经联执行主席杨乐渝(微博)评价。

　　“东亚·逸品阁”的“定价”是不是购房者心中的“底部”呢？按照目前通州的情况，并不乐观。统计数据显示，2011年1月份通州区域内商品住宅成交均价为22318元/平方米。到了2011年8月份，通州区域整体成交均价持续下跌至17861元/平方米。

　　以至于，有业内人士呼吁：降价最好一步到位。SOHO董事长潘石屹(微博)就呼吁：减价促销是一个技术性问题，开发商切忌试探市场，不要以“挤牙膏”方式逐步减价，否则永远都不会有成交。“开发商认为合理应该降多少，就应该直接一步降到位。”

　　通州概念用尽

　　大批房源难以出手不但让开发企业感到压力空前，也让通州区政府无计可施。通州区委一位负责人表示，在大的宏观调控环境下，通州相关政府部门也无能为力。

　　之前八通线和通州新城概念这两把火，烧沸了通州房地产。尤其是在2009年年底和2010年年初，CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念刚刚提出后，通州房价经历一个突飞猛进的历程。

　　通州新城概念于2009年年底和2010年年初推出，一度引爆了通州高房价的到来。很多楼盘短时间内从每平方米价格不到1万元，迅速飙升至2万元甚至3万元，通州由此被认为房地产泡沫重灾区。

　　彼时，北京市房地产交易管理网记录显示，通州区新建商品房可售项目中，2010年1月份成交价格每平方米在1.4万元左右，而3月成交均价已超过2万元/平方米，部分房价突破3万元/平方米。

　　大批开发商进入通州拿地，通州地王频繁出现。据了解，2009年至今，通州住宅地块出让合计24块，建筑面积417.5万平方米，占全市的13.3%。根据房地产开发规律，今年和明年是通州商品房供应的高峰期。

　　新华联伟业房地产公司总经理杨云峰认为，通州房地产受到宏观调控的极大影响，现在通过调价已经趋于理性。“楼市后继乏力的关键在于，通州新城概念出台后开发商放大了利好，但通州相关配套没有落地，睡城的局面没有改变。”

　　“运河湾上院子”项目总经理沈力男认为，通州新城概念当初被过度炒作，现在消减到政策出台起初的状态。“过去涨幅太大，现在冷清的局面属于正常，降价才是唯一的出路。”

　　如今开发企业心态各异。“华业东方玫瑰”售楼员则对记者信誓旦旦表示，明年限购政策铁定会取消。和“华业东方玫瑰”的侥幸不一样，“K2·海棠湾”则选择了对抗。由于“K2·海棠湾”所属的开发商在通州聚集了超过3个项目，其中“K2·百合湾”因商住两用不受到限购影响，回笼了大批资金。所以，位于八通线梨园站的“K2·海棠湾”依然以开盘时的每平米27000元价格对外销售，尽管没有一个前来看房者。

　　而其他明折暗扣的楼盘尽管降价，却得不到市场的认可，究其原因则是降价幅度太小。记者通过查阅以往资料发现，通州90%楼盘的楼面价格均低于5000元/平方米，按照平均每平方米4000元建安成本等费用计算，通州房价还有很多降价空间。

　　一个内部资料显示，“京洲世家”2009年3月销售计划定价仅为7300元/平方米。一年后，价格涨了3倍。“当时7300元的价格，还担心不能销售出去。”“京洲世家”一内部人士告诉记者。

　　中原地产华北区总经理李文杰认为，在当前情形下，通州房价合理的价位应该12000元/平方米左右。这或许是通州房价的底部。“未来尽管长期看好，目前市场估计也只能承受10000元出头的价格。”沈力男表示。

　　在售楼盘地价较低

　　和开发商认为高地价让房价难以下降不同的是，记者在调查中发现，通州目前在售的大部分楼盘地价占比并不是很高。

　　截至目前，通州在售住宅楼盘45个，库存量在1.6万多套，占到全市的12%左右，月均销售量在300~500套，成交均价15000~16000元/平方米，5000元/平方米的楼面价只是房价的三分之一，而这样的项目主要分布在城铁八通线和通州新城核心区域。

　　据中原地产统计，通州自2009年至今，共出让土地24块，住宅开发面积有417.5万平米，90%以上的项目楼面成本在5000元/平方米以下。具体到这三年，2009年通州出让的9块地，楼面均价为4191元/平方米；2010年出让9块地，楼面均价6906元/平方米；2011年出让6块地，楼面均价4833元/平方米。

　　从这组数据可以看出：其一，土地出让金在房价中比例并不大，尤其是在通州房价最疯狂的时候。其二，楼面均价最高的时候是在2010年，也就是通州新城概念爆出后，但根据住宅开发周期，这类土地现在还不到供应住宅的时候。

　　不仅如此，在通州还存在着国有企业利用工厂用地建房，该类土地成本更低，“金隅花石匠”就是一个明显的例子。该楼盘的开发商为北京市国有企业金隅集团的子公司，其土地成本据中原地产统计只有1909元/平方米，而“金隅花石匠”开盘的价格高达2万元/平方米。

　　显然，通州土地成本并非像开发商所说的，占到房价的一半。而且，目前通州的在售楼盘绝大多数土地都是在2009年以前拿得土地，属于库存项目。这类项目楼面价远低于2011年楼市调控时期的4833元/平方米。

　　“新华联运河湾”位于通州新城核心区，拿地时间是2008年12月，当时的楼面价仅为2502元/平方米；“K2·百合湾”2009年5月拿地，楼面价为4569元/平方米。“通州房价还有比较大的降价空间。”李文杰认为。

　　资料

　　降价潮袭来

　　根据国家统计局公布的数据，10月份房价出现环比下降的城市达到34个，比9月份多出一倍，环比价格下降的34个城市中，包括全部4个一线城市，南京、济南、杭州、宁波等共15个二线城市，温州、九江、宜昌、无锡等共16个三线城市，降价蔓延全国的速度超乎想象。

　　中国房地产指数系统百城价格指数亦显示，10月100个城市的住宅平均价格连续第二个月环比下降，且降幅扩大，环比下跌城市数量也为今年以来单月最多。10月全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，与9月相比下降0.23%，其中40个城市价格环比上涨，2个城市价格与9月持平，58个城市环比下跌。

　　上海

　　10月下旬，上海宣布大幅降价的楼盘已近10个，折扣都在7折上下，最低为5.8折。几个降价最明显的楼盘分别是：浦东的中海御景熙岸，均价由早前的2.2万元/平方米，以“团购价”的形式降至1.7万元/平方米左右；嘉定新城的龙湖郦城，均价从1.8万元/平方米降价到1.4万元/平方米；松江龙湖好望山的部分房源，均价也从2.7万元/平方米降至1.5万元/平方米。绿地集团在嘉定区的秋霞坊，售价从此前的1.9万元/平方米直接降至1.1万元/平方米，降幅达到了42%。

　　据上海媒体调查，除直接降价外，还有楼盘以会员价、特价房模式实现了降价，如位于普陀区的香溢花城降价幅度达32%；位于松江的长泰西郊别墅降价幅度达30%；位于宝山区的保利叶上海降价幅度达到14%。

　　深圳

　　10月29日，招商地产(微博)(000024.SZ)位于深圳西乡的楼盘开售，开盘价由此前的1.8万元/平方米下调至1.4万元/平方米起，同时开盘还减10万元另外再打9.5折，还附带报价2000元/平方米的精装修。如果按照其最高折扣算，这一新盘的开盘价比周边二手房每平方米售价还要低6000元。

　　H股上市的卓越地产位于深圳与惠州交界处的项目蔚蓝海岸将以成本价4900元/平方米开售，开发商表示这是考虑到市场不景气以及购房者承受能力后所确定的价格，比周边项目售价低了两三成。

　　南京

　　11月15日，万科在南京的楼盘万科金色领域喊出“9900元筑底价”，首批推出的200套房源当天便一抢而光。该楼盘推出的9900元/平方米带精装修的价格，甚至低于同区域的二手房价格，吸引了大批购房者。

　　同样在南京有新盘在售的保利地产(微博)、中海地产也在酝酿进行降价促销。有消息称，保利罗兰香谷(微博)可能会对部分房源给出较为劲爆的优惠，部分房源价格甚至会回到“8”字头。中海地产在南京江北的新项目万锦熙岸，也有可能采取低价策略。天正滨江、六合的龙湖半岛等楼盘也纷纷跟进。

　　杭州

　　金隅观澜时代(微博)推出的百人团购活动，价格降到了8968元/平方米起，基本上相当于该楼盘2009年七八月份水平。

　　保利湾天地11月中下旬将推出200多套酒店式公寓，起价6999元/平方米，均价8000多元/平方米。世茂广场的在售精装公馆折后价格也降至10000元/平方米左右。即将推出高层公寓的宝龙城市广场也会以8000元/平方米开盘。

　　张一君根据公开资料整理