小产权房 转正不成反被诉

　　东地产  汪露  报道

　　低于商品房售价1/3甚至更低的小产权房，在国土部一纸《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》通知下“转正”希望破灭，同时还面临违规操作下的被收回命运。

　　小产权房已是老生常谈的问题，国家及地方多次出台政策禁止买卖，却多是“雷声大雨点小”，屡禁不绝。

　　这次，国土部“动真格”了。国土部近日在《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确要求，小产权房不得登记发证。即便之前有办理“小产权证”，也是乡政府或镇政府违规操作。

　　《东地产》调查了解到，对于许多期待“小产权”转“大产权”的人来说，转正不成反被诉。

　　宅基地权证转让只限同单位

　　8年前，张先生在上海奉贤一致村(现“新民村”)买了一处100多平方米的小产权房，当时总价不到7万元。在张先生看来，至少从房子的质量、环境、户型设计等方面来看，这套房子和其他商品房没有什么区别。

　　“虽然没有产权证，这么多年以来，国家也一直不断地出台一些小产权房的处理政策，但这些问题并没有困扰到我。”张先生说。

　　但今年上半年，新民村当年的卖房村民纷纷向法院起诉诉求当年交易合约无效、收回房屋。这一集体起诉案，也殃及张先生。“若被收回，经济损失不言而喻，更重要的是，我们就没有了住处。”张先生告诉《东地产》。

　　果不其然，张先生的房子被具有当地土地使用权证的村民收回了，房东仅按照房屋交易合同约定，退还了张先生当年的购房款，并支付了相应额度的利息。

　　《东地产》调查了解到，小产权房的交易一般发生在城乡结合部，因价格低廉而形成市场。

　　“或许隔着一条马路，对面是价格高昂的商品房，而小产权房的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。小产权房与商品房巨大的价格落差，造就了其广阔的市场需求。”中国城镇建设发展中心组委会办公室副主任黄培华说。

　　“小产权房在价格便宜的背后，问题也很多，由于是建造在集体土地上的房子，没有缴纳土地出让金，没有合法手续，所以不受法律保护。”上海合信律师事务所沈炎斌律师提醒。

　　《东地产》了解到，宅基地的使用权证是固定署在一个人名下的，只能在同单位之间转让，如以村为单位的同村、以镇为单位的同镇等。买家如果不是与土地使用权者同一单位，无法转让土地使用权。如果将来房屋拆迁，政府分房是分给土地使用权所有者即当初卖房的房东。而买了小产权房的人，无法转让土地使用权，只能转让房屋的使用权，所以无法享受拆迁补偿。

　　“小产权房交易对买家来说风险很大。”上海信诚律师事务黄福亿说。“小产权房自始至终都是办不了产权证的，即便之前有办理的，也是乡政府或镇政府违规操作。现在来说，如果要交易，只能是转让房屋的使用权，交易过程中，买家和卖家会签一份交易合同。”黄福亿告诉《东地产》。

　　“小产权证”转正遥遥无期

　　如今，国土部确实明令禁止给小产权房办理产权证。那么，对于之前已经购买了小产权房并持有“小产权证”的人来说，这张“小产权证”还有多少价值？还能否为具有房屋使用权者带来利益保障？

　　金学苑律师事务所上海分所律师张健告诉《东地产》，这张“小产权证”是不具法律效应的，只不过是卖方给买方的“定心丸”。

　　《东地产》记者调查了解到，目前转让的小产权房有两种：一种是农民在自己具有使用权的土地上建造新房，然后用商品房形式转让，这种交易一般是私下协议，买卖双方签订合同，而土地使用权证仍然署名卖方，无法更换；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设，没有土地出让金概念，也没有开发商的利润攫取，和一般意义上的商品房相比，这种小产权房除了价格便宜以外，还有一个区别就是当地乡政府或镇政府为其办理一个“小产权证”，虽然没有法律效应，却是购房者的一颗“定心丸”。

　　《物权法》的出台，公民的财产权利被肯定。于是，很多人也会认为小产权房会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。然而，上海星瀚律师事务所卫新告诉《东地产》，小产权房若要转化为真正意义上的产权房，只有更换土地的性质，将集体土地变更为国有土地。而集体土地变更为国有土地每年都会有一定的指标，并且当地政府需要缴纳一笔费用。即便今后小产权房可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，购房人还会需要缴纳土地出让金。如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。

　　链 接      购买小产权房风险提示

　　法律风险

　　小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质。所以，小产权房不具备法律效应，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。

　　政策风险

　　在购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

　　购买后也不能合法转让过户

　　由于所购小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。