缴税清单多了一项 房产税你交了吗

　　房产税，你交了吗

　　东地产  童丹霞  车润宇  曾倩文  报道

　　年关时分。与往年不同的是，今年上海地税局的缴税清单多了一项房产税收入。

　　为免遗漏税款，上海地税局在上海各区房地产交易中心专设房产税窗口，不仅如此，增设办税服务大厅、银行以及财付通网站，甚有搭台广征粮之势。

　　按照上海版房产税细则，家庭人均面积超过60平米，新购住宅超面积部分，将上缴多则0.6%，少则0.4%的税率。也就是说，真正意义上的房产税微不足道。

　　开征之初，房产税作为抑制房价上涨、调节收入分配不公的济世良药。将近一年，尽管上海、重庆两地房价有所回落，但其他未征收房产税的城市在限购限贷等调控政策面前也同样一蹶不振，房产税效果也许被夸大。

　　据近期上海市统计局社情民意调查中心，开展的房产税试点对上海市民购房行为的专题调查显示，受访者对征收房产税对房价过快上涨的抑制作用看法不一，其中认为作用很小、甚至没有作用的占到了53.7%。

　　继对增量房市场开征房产税后，今年9月，重庆将征税范围扩大至存量房市场，与重庆一脉相承的上海，暂无动静， 不过，一旦2012年上海存量房开征房产税，缴纳房产税的将不再是区区小数目。

　　房产税年底冲关

　　年关将至，眼看个人住房房产税缴纳截止日期即到，《东地产》记者从沪上各区房地产交易中心，以及上海银行、上海农村商业银行、中国邮政储蓄银行、付费通等缴纳房产税渠道处了解到，房产税缴纳进入高峰期。

　　不过，因涉及税率并不高，且缴纳户数不多，沪上2011年房产税总额微乎其微，取代土地财政为时尚早。

　　根据今年上半年上海地税局认定应征房产税的住房约七千多套计算，今年上半年被征税的房屋套数占同期一、二手成交住宅的比例约8.5%，而在交易量、价均处于较高水平二季度可以达到10.3%。

　　对此，21世纪不动产统计得出，今年下半年上海楼市的成交量、价水平均有不同程度的下降，尤其是面积、单价偏高的中高端住宅受影响较大，而这部分住宅被征房产税的概率要大于中低端住宅。因此，预计下半年交易住宅中，被征房产税的套数占比、及总量都会有下滑。

　　★ 第一现场 ★

　　1、房地产交易中心

　　静安区房地产交易中心工作人员告诉《东地产》，静安区共有200多户居民家庭需要缴纳房产税，目前已经缴纳了近百户。据工作人员介绍，在已缴纳房产税的居民家庭中，主要分为两种：一种是涉税家庭需要卖房，卖房前必须结清房产税；另一种是家中添了宝宝，涉税信息发生变化，经过重新认定后调整了纳税额并缴纳。

　　正在交易中心排队缴税的于先生说，“我已经排了快一个小时了，早知道就应该在前段时间就来缴了，因为也是年底了，现在可是缴税的高峰期。我昨天也来看过一次，因为当时人太多，所以就索性今天来了，没想到还是要排队。”

　　2、办税服务大厅

　　纳税人可以到住房所在区县税务局办税服务厅的申报纳税专窗，用带有银联标志的银行卡通过POS机当场缴税。《东地产》记者致电黄埔区税务局办税服务厅了解到，近日前去申报纳税的居民很多，平均一天有几十位居民前来办理。

　　3、银行办理处

　　上海银行、上海农村商业银行、中国邮政储蓄银行办理个人业务的工作人员一致表示，近几日，不管是银行办理纳税现场，还是电话询问的人都很多。“在12月之前，前来申报纳税的人很少，甚至一天都没有一个，也很少有人打电话来询问银行这边的纳税细则。”上海银行个人业务部门工作人员告诉《东地产》。

　　4、网上缴纳

　　纳税人也可以登录“付费通”网站在网上申报纳税。付款通工作人员封欣告诉《东地产》，近日电话咨询如何网上缴税的的人很多，交易数据暂时没有统计出来，但可以肯定的是，每天都会有很多人在网上进行缴税。同时，封欣还提醒纳税人，目前付费通网站支持申付卡、付费宝、网上银行和便捷支付，其中网上银行和便捷支付所对应的银行卡必须开通网上支付功能。

　　据了解，在网上缴税后，纳税人首先会获取付费通网站已收妥税款的凭证，纳税人务必妥善保存，此后的10个工作日，税务机关将以挂号信方式，向纳税人邮寄《税收转账专用完税证》，作为纳税人已缴纳当年度税款的正式凭证。

　　“凡是逾期纳税的，应到住房所在区县的房地产交易中心税务窗口缴纳，其他征收点，包括付费通网站不再受理。税务机关将按规定从2012年1月1日起对滞纳税款按日加收万分之五的滞纳金。”封欣称。

　　链 接

　　上海版房产税征收额度

　　本地户籍征收范围：新购且属于家庭第二套以上

　　外地户籍征收范围：新购

　　计税价格：交易价格70%，以后按评估价。

　　适用税率：暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由上海市统计局每年公布。

　　免税额：人均60平方米(含60平方米)，第二套购入后一年内第一套卖出，退税。

　　计算公式：新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率。

　　逾期滞纳金：逾期缴纳的税款将从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。同时将被纳入征信系统的信用不良记录。

　　楼市对房产税效果免疫

　　日前，国家税务总局原副局长、中国注册税务师协会会长许善达在接受媒体采访时专门谈到了房产税问题。许善达表示：从上海、重庆试点来看，房产税效果尚未显现出来。

　　2011年1月28日，上海、重庆两地试点房产税，彼时房产税被披上抑制房价上涨，调节收入分配不公的济世良药，将近一年，尽管上海、重庆两地房价有所回落，但其他未征收房产税的城市在限购限贷等调控政策面前也同样一蹶不振，房产税效果显然被夸大。

　　甚至有观点认为，现行房产税破坏调控效果。

　　房产税应征款微不足道

　　根据上海版房产税征收税率计算，征税比例不足为题。

　　今年刚购入婚房的李先生在接受《东地产》采访时计算到，在婚前其和父母共同拥有一套130平米的房子，当李先生与妻子结婚之后，年内再度在美兰湖购置了一套面积约140平米新房。按照今年1月份发布的房产税规定，他每年需要缴纳30平米的房产税，按照他购买的2万元均价，每年缴纳房产税不超过3000元。3000元的房产税在房价面前显得微不足道。

　　按照上海税务局上半年披露的7000多套申报住房计算，其中认定为应征税(包括全额征税和部分减免)的住房1017套，上海一年可征收的房产税难以超过1000万元。

　　对此，方方地产咨询机构总咨询师胡宗亘认为，房产税的力度决定了它的影响。按照上海现行的房产税征收方案，需要缴税的人很少，形同虚设，因为只有新买房子的人才需要交。在上海拥有三套及三套以上房子的家庭多不胜数，只要他们不购买新房，就不会被清算税费。以目前的力度看来，并不会对楼市产生实质性影响。

　　房产税影响基本免疫

　　征收额度不高，征收人群有效，房产税对购房者几乎无影响。

　　据近期上海市统计局社情民意调查中心，开展的房产税试点对上海市民购房行为的专题调查显示，受访者对征收房产税对房价过快上涨的抑制作用看法不一，其中认为作用很小，甚至没有作用的占到了53.7%。此外，征收房产税对购房者意向的影响也不是很大，过六成的受访者仍然有购房计划，其中以刚需类目的占多数。

　　“开征房产税并不能抑制房价上涨，影响房价主要有两个因素，一是土地的供应，二是货币政策。无论房产税开征或是不开征，和前面两个主要因素相比，影响微乎其微。事实上，目前需要的不是增加税收，而是要减税，开征房产税的同时减少其他税种的征收。”上海财经大学房地产研究中心主任印堃华指出。

　　避税办法得不偿失

　　不过，自2005年起，政府为了调控房地产市场，已经陆续出台了营业税、个人所得税、土地增值税、房产税等的相关政策。在“上有政策下有对策”理念的指引下，各种避税手段也在房地产买卖市场上流行着，但是这些避税方式看似合理，实则隐藏着不少法律隐患。

　　比如目前流传甚广的增加家庭人口数，以降低家庭人均居住面积，规避房产税的做法。尽管合理合法，但限购下新增对象就可能牺牲再次购房的资格。

　　此外，针对开征时间不久的房产税，目前较为常用的方式是用他人如朋友、亲戚等的名义购房，上海律和理律师事务所律师陈太贵指出，这样的方式对买卖双方其实都是不利的。

　　其举例称，日前就接到一对男女朋友在谈恋爱时，男方想用闲余资金购房作为投资，由于男方名下已经有一套房屋，女方名下没有房屋，故决定由男方出资以女方名义购房。房屋购置后，两人的关系出现隔阂分手，男方想要回房屋或将房屋出售，女方不配合。

　　“上述案例，即使过户到男方名下，房产税也要依法缴纳。如果直接出售，则又产生了一笔税费。对于女方来说，将来购房可能无法享受首次购房的各种优惠。所以无论在何种情况下，借用他人名义购房都是不可取的。”陈太贵指出，“从法律层面上来分析各种看似合理的避税方式其实隐患重重。” 陈太贵表示。

　　上海存量房开征房产税存疑

　　与上海同步推出向新房征收房产税的重庆，在今年9月先行一步，将房产税征收范围伸向存量房市场。

　　一时，对于上海是否会针对存量房征收房产税的消息不绝于耳，3个过已过，上海依然未见动静。但明年上海市场是否开征？业内观点认为，如果要征收，也至少需要5年的调研与前期准备时间。

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　　印堃华

　　上海财经大学房地产研究中心主任

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　　华伟

　　华东师范大学东方房地产学院常务副院长

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　　施宏叡

　　汉宇地产总经理

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　　邹毅

　　上海五合智库投资顾问有限公司总经理

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　　胡宗亘

　　方方地产咨询机构总咨询师

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　　顾建发

　　上海社科院房地产研究中心研究员

　　《东地产》

　　年底逐步开征房产税，对未来楼市走向会有什么影响？

　　顾建发：影响较小

　　房产税的逐步实施对楼市的影响是比较小的。目前市场情况下，上海的房产税征收方案有可能做出调整，如降低二手房交易的税率等。现在宏观经济有许多不确定因素，央行已经于11月底降低了存款准备金率，这种释放流动性的做法对房价上升有帮助。各地方政府已经在向中央反映，限购以后一线城市经济下滑严重，二线城市经济增长也受到严重影响，一些地区经济增长掉进了个位数。这种下滑甚至超出了前几年金融危机带来的影响。我认为房产税不是压垮房地产、压低房价的最后一根稻草。房产税在全国试运行需要一系列的前期工作，估计在2012年下半年或2013年上半年才会逐一推广。

　　华伟：没有作用

　　房产税可以说是效果最差的一种调控工具，实际作用不大。去年年底设定的房产税改革三大目标：促进房地产市场健康、有序发展；至少实现调控有力、房地产税收收入稳步上涨；保持房地产税制结构的合理。这三大任务至今看来已经全部落空。目前，由于房产税在操作上有许多模糊地带，上海即使征收房产税也受不来多少钱，也不会对抑制房价产生直接影响。

　　邹毅：税制不成熟

　　不能指望房产税来打压全国楼市，因为现行房产税的制度还是很不成熟的，方案的覆盖面积小，制度设计也有不合理之处。作为税制改革体系中的一种，年底相关部门进行税费催缴属于正常工作，并不是房产税真的要从严从紧征收。

　　施宏叡：影响有限

　　房产税只是保有税的一种，对楼市的影响力有限。而且上海的房产税制度并不严厉，而在香港，房地产税主要是要缴纳差饷(所有房子都要缴)和物业税(房子租出去才要缴)。如果不进行调整，就不会产生很大的调控效应。

　　《东地产》

　　上海是否会步重庆后尘，开征存量房房产税？

　　顾建发：暂时不会开征

　　上海暂时不会开征存量房房产税。目前房地产市场形势微妙，宏观经济不景气，中央如此时扩大房产税范围无异于雪上加霜，加大经济的不稳定性。

　　华伟：目前没有征收可能性

　　上海版房产税从一开始就明确只对增量房征税，如果向存量房征税，就不是微调的概念。上海和重庆之所以出台不同的版本，就是有关部门想通过试点，摸索一个统一版本向全国推广。目前来看，上海版房产税在没有被确定为最终版本之前，上海向存量房征收房产税的可能性基本没有。

　　胡宗亘：5年内不会征收

　　征收存量房房产税是自找麻烦，不会有人开心。按照一般情况，上海暂时不会在条件不成熟的情况下推出存量房房产税。如果要征收，也至少需要5年的调研与前期准备时间。

　　印堃华：不会征收

　　重庆开征存量房房产税目前遇到的问题也比较多，已经在准备调整了。上海的房产税效果并不明显，进行调整也势在必行，但方向会向着保持稳定的方向去，而不是更加严格。

　　邹毅：短期不会征收

　　针对存量房征收的房产税方案，制定起来更为复杂，标准、对象、价格都需要精确的划分。一旦方式不当，很可能引起较大的社会矛盾，造成颠覆性的影响，因此短期内应该不会征收。