2011郑州待售、在售别墅市场报告

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　

　　 居者有其屋，是国家努力的目标。一方别墅，则是购房者的终极置业理想。

　　自2001年别墅首次呈现短暂火爆局面已整整十个年头，虽然国家从2003年起就三令五申地控制甚至停止对别墅用地的审批，致使四面花园、最能彰显主人身份和地位的独栋别墅难觅新颜，但是置业者的需求却从未减少。

　　十年间，以花园洋房、联排别墅等为代表的泛别墅纷纷依山傍水而建，在一定程度上满足了置业者的需求。

　　尽管容积率、外部形态等众多方面与真正意义上的别墅有了质的差别，但其在户型、环境配置方面又与别墅有很多相似性。在此，姑且借用“别墅”称谓研究花园洋房、双拼别墅等类别墅物业形态。

　　经济视点报《金牌地产》记者利用十多天时间，深入走访了郑州在售、待售的别墅项目，现形成分析报告以飨读者。

　　

　　扎堆分布

　　本次调查的16个在售、待售项目中，思念·果岭国际社区、洞林湖·新田城、居易五云山、清华·大溪地、清华·忆江南5个项目位于上街与荥阳（以下称上荥板块），正商红河谷、龙泊圣地、富田·兴龙湾、林溪湾4个项目位于新郑龙湖镇（以下称龙湖板块），大河龙城3期华亭溪谷、天地湾、天地山水间、金荣盛景濠庭、天伦庄园、怡丰·森林湖6个项目位于惠济区（以下称惠济板块），美景菩提位于高新区（以下称高新板块）。

　　随着城市化进程的推进，以及别墅区清净、环境好等要素的限制，别墅项目分布重心已移向远郊。其中，上荥板块属于后起之秀，而龙湖、惠济两个板块依然势头强劲。相较之下，高新板块发展较慢，而最早开发为别墅项目的经济技术开发区以及市区别墅在近几年中转为沉默。

　　上荥板块：地形起伏

　　上街、荥阳地势险要，自古乃兵家必争之地。其丰富的水系资源、富有变化的地形是吸引多家开发商屯兵于此，打造高端住宅社区的重要因素。

　　

　　龙湖板块：水域丰富

　　龙湖距离郑州仅11公里，森林覆盖率高，具备先天的地理优势和产业优势，而其宜居教育城的定位及交通路网的改善，令此板块充满魅力。

　　惠济板块：湿地资源

　　毗邻黄河迎宾馆，一直是新老别墅项目强劲的卖点，几乎所有项目都绕其而建。其位于黄河南岸，生态环境优美、人文资源厚重。双向八车道休闲景观大道天河路、300亩东湖、60万亩黄河湿地等区域资源也使其价值凸显。

　　别墅项目的最新分布数据显示，房地产开发企业对别墅地段的选择已由单纯依靠交通及周边配套优势，转为依靠山水资源、地形优势。

　　盘点郑州其他区域，同样属于黄河湿地重要组成部分的雁鸣湖景区，借助良性共生的生态环境、丰富的水域、植被资源，且距离郑州、开封均有独特优势，发展潜力巨大，而位于机场高速附近的金沙湖区域也被广泛看好。

　　

　　开发量增，配套提升

　　资料显示，80%的受访者对别墅中自然水体的渴求比较显著，其次是希望小区周围有起伏有致的坡地。

　　对比早期别墅项目分布，现今郑州的项目已由简单针对低密度住宅开发，转向依山傍水，甚至“藏身”于旅游地产之中，促使拥有自然生态资源的龙湖板块、上荥板块被开发商密集开发。河南新田置业有限公司毗邻洞林湖、洞林寺开发的1万亩的新田城项目以及居易国际占地17000亩的五云山项目中均含有别墅。

　　调查数据表明，别墅区开发体量日益增大。正商·红河谷、天地湾、富田兴龙湾、林溪湾、天地山水间等项目规模均在500亩以上。其较早期开发的130亩体量的迎宾花园项目、65亩体量的美墅项目等，大盘现象凸显。

　　多数受访者对湖景、水景、树木、果园风景等景观设计非常看重，倾向选择超市、健身房、游泳池等设施齐全的项目。但是，由于不是每个别墅项目都能与黄河迎宾馆为邻，当四面均为乡野之地，难以享用市中心生活娱乐配套时，开发商便动了自己来做的念头。

　　统计数据显示，休闲类配套，如高尔夫球场、练习场、综合运动馆、会所、度假庄园在83%的项目都有规划。其次，66.7%的项目配备教育资源，47.1%的项目配备商务酒店以及商业街。个别项目依据特有的山水资源进行特殊配套开发，如洞林湖·新田城拟根据气候特点修建成特色疗养医院，而龙泊圣地则依其广阔的水资源设有水上高尔夫、码头、水上运动中心、钓鱼岛等配套。

　　此次调查统计的项目大多数已转为较为单纯的别墅区建设，但仍有部分项目与多层住宅混杂在一起，私密性难以更好保证。

　　

　　户型两极分化、销售较好

　　资料显示，绝大多数欲购房者属于二次置业或者购买第二居所。但目前市面上中低档的经济型别墅占据着主要地位，高端产品依然非常稀缺。

　　据调查数据，目前在售、待售的项目中，户型面积范围向两极延伸。其中，有仅49平方米的花园洋房，也有1000平方米的豪华居所。而各开发商定义的洋房等户型面积有较大差异，如美景菩提的花园洋房户型范围在49~195平方米，而林溪湾则定义为80~150平方米，怡丰·森林湖为88~180平方米。

　　在需求的调配下，市场由最初单一集中于200平方米/套左右户型为主，转变为现在的多户型设置以应市场之需。统计数据显示（如表3），户型范围呈两极分化趋势，开发有200～300平方米及300～400平方米产品的项目各占60%，是市场上的主力户型。开发有低于200平方米户型的项目占40%，400～500平方米占30%，500平方米以上户型的项目占比仅为10%。

　　随着土地及开发成本的提高，别墅售价也大幅攀升，在过去的十年里价格由3000多元/平方米多次弹跳至现在高端别墅的2万~3万/平方米。

　　记者查阅销售数据获悉，别墅市场在2001年短暂的火爆之后，随后陷入停顿。当时，别墅均价约3000元/平方米。一期销售比例最高（87%）的家和万世，二期陷入销售困难，而迎宾花园等项目也都陷入销售困境。各项目间销售价格差距较小，最贵者与最便宜者单价相差仅千余元。

　　而现行调查数据显示，郑州在售的不同别墅项目单价差异可以倍计算，而总价款更是悬殊异常。如美景菩提使用面积500平方米的户型仅售600万元，而林溪湾283.85平方米的面积总价为1665万元。

　　在房地产市场迅猛发展的势头下，别墅价格也水涨船高。但是，在市场被严厉调控呈低迷状态之时，别墅项目依然在稳步发展，需求与销售均较稳定。2001年一期项目仅售不到30%的大河龙城，截至目前3期销售仅余5席。

　　由于别墅项目往往被赋予众多深层内涵，思念·果岭国际社区、居易·五云山、天地湾、怡丰·森林湖、金荣·盛景濠庭、美景菩提等近1/2的开发商在营销与推广方面由专门的代理公司操作。龙泊圣地项目则更为细化，分别请思源顾进行推广，SIG深度地产进行营销。在市场以专业化取胜的今天，此不失为好的方式。

　　

　　品质提升

　　调查显示，意大利托斯卡纳风情、地中海式庭院、西班牙风格、英伦皇家风格……现今的别墅项目摆脱了从前“现代建筑风格”、“平屋顶”、“坡屋顶”较为单一的造型，以名目繁多、造型各异的建筑风格样式在中原大地竞相绽放。

　　目前在售、待售的16个别墅项目中，62.5%为欧式风格，如洞林湖·新田城、林溪湾等。但是，又可对此种风格细分为以正商·红河谷、怡丰·森林湖为代表的西班牙风格，以居易·五云山、富田·兴龙湾为代表的意大利风格，以及以天地山水间为代表的地中海风格、金荣·盛景濠庭的英伦皇家风格。

　　同时，北美、美式、新亚洲主义风格也在兴起，其占比分别为12.5%、6.25%、6.25%。值得一提的是，中式风格已单独或与其他国家建筑风格间杂呈现，如清华·大溪地为西班牙风格与中国四合院的融合。这些建筑元素造就了别墅的不同视觉效果，更是将众多不同的文化元素深度融入，成为区别品质与档次的重要要素。

　　随着现代化设备的不断涌现，硬件配套在别墅项目中也有了显著的改善。有明确统计的5个项目均有电梯配备，此给手脚缓慢的老人等带来了方便、舒适。其中，怡丰·森林湖还引入了地源热泵，将绿色低碳科技应用到项目中，引领时尚与环保。

　　随着社会的发展，汽车作为重要的代步工具被一个家庭多次购置已较为普遍。思念·果岭国际社区等超级大盘，在车位配备的充足性上自不必说，大河龙城3期华亭溪谷、美景菩提均将车位提高至1∶2，而天地山水间、金荣·盛景濠庭则将配置提至每户3~4个。

　　对细节的注重程度，往往决定着品质的上下高低。开发商除了在建筑风格以及相关硬件设施上下工夫外，物业管理作为直接服务客户的窗口也越来越被重视。打造自己的物业管理公司或邀请知名公司代管成为两种主要形式，同时管理费用价格依据产品的类型有了区分。

　　目前的别墅项目虽然已经在尝试新概念、注重舒适度的改善，但也有不少项目停留于模仿阶段，无法为别墅注入深层的文化内涵与灵魂。

　　

　　未来市场走向何方？

　　调控主旋律并未因市场的低迷而松动，别墅市场能否独善其身？

　　“中低端住宅受调控影响较大，而高端住宅所受影响较小。目前，郑州别墅市场上有很多面积较小的经济型别墅，其也会受调控的影响，但比普通中低端小得多。”河南裕华置业有限公司副总经理姚宁说，对于客户群体本身非常稀少而开发成本高的纯高端别墅项目不会受价格浮动影响。

　　独栋别墅最先列入禁止审批名单，而从去年开始，河南的双拼别墅用地已基本不予审批，最多为联排别墅，而且有“9070政策”以及比例限制，别墅的稀有性更加凸显。

　　河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社分析认为，对别墅用地的审批政策政府将不会松口，尤其独门独户四面花园的别墅已经没有发展空间，而泛别墅、亚别墅也由于“省地型开发模式”的提倡越来越稀缺。

　　在中原经济区、郑州都市区建设的大背景下，城市框架将迅速拉大、人流量将迅速攀升，郑州由一个省会的角色向面国际都市转型，所吸引的人群层次势必在提高，这间接推动房屋质量的提升。

　　“在调控环境下，别墅不仅是奢侈品，更是稀缺产品。最初，开发商是在市场需求的刺激下开发，而未来还要同时面对政策。在中原经济区建设的大潮中，供不应求的局面将凸显。”姚宁说。

　　目前，项目扎堆现象严重，未来竞争将更为激烈。“由于位于同一地段，区位优势消失，此时最彰显竞争力的要素是项目品质以及产品定位。产品差异化是未来别墅市场的核心竞争力所在。”姚宁认为，任何别墅项目都需要创新及特色。