深圳迈石资本董事长唐标晟：中国房地产业将全面进入结构调整

　　唐标晟

　　在2011年政策调控和金融调控的双重作用下，2012年房地产行业将全面进入结构调整期。从长期来讲，房地产行业仍然是支柱产业，通过结构调整使其长期稳定地发展，不仅是市场需求，也是民生的需求。中国房地产的结构调整将主要集中在两个方面：

　　首先是房地产资本结构的调整，房地产的资本来源，将从单一渠道融资转化成为多元化的结构融资。

　　2011年一直以单一银行贷款为核心融资手段的开发企业已经在这轮调控中吃尽了苦头，尤其是下半年因为资金的严重匮乏，被逼借高利贷和谋求高利率信托的大有人在，其结果将不仅仅是个别开发商破产的问题，整个房地产行业将被拖入不可逆转的资本黑洞。预计2012年将有8000亿~1万亿元的房地产信托债务到期，届时行业将正式进入资本结构调整期。资本结构调整对于开发企业来说既是风险也是机遇。

　　大型房地产企业将通过合作及并购等方式进一步优化其资产结构，大举进军房地产信托基金。资金实力比较雄厚的房地产企业将聘请投行顾问或设立投行部门以谋求其融资结构的多元化。同时，部分有远见的房地产企业将有可能涉足金融行业或兼并中小型金融机构，以增加其在未来多变的市场环境中长期稳定发展的资本筹码。

　　面对大型房地产企业的资源侵占和兼并收购，以及房地产市场的低迷和不确定性，小型房地产企业将面临重要的转型机遇。一方面小型房地产企业将积极回应大型房地产企业的兼并收购，以谋求将自身的优质资产变现或股权转换。另一方面，较有资金实力和发展眼光的小型房地产开发企业，将积极接触地产私募基金，以其优质资产和管理经验介入地产私募基金成为合伙人，最终实现从开发商到投资商的成功转型。

　　其次是房地产产业结构的调整，房地产的产业结构比例，将从住宅地产独霸天下转化为以商用地产为核心的产业链集合。

　　2011年政策多变，随着房地产融资成本、交易成本和持有成本的逐步增加，住宅地产的投资功能已经在逐步消失，住宅地产将逐步转化为抵御通胀的产品。2012年地产投资市场将转向追捧商用地产。广义上的商用地产，包括商业地产、写字楼、旅游地产和产业地产。商用地产与一个国家的经济发展息息相关，其发展手段和资本来源，非常的灵活且多元化，其租售市场活跃，购买者的抗风险能力较强，因此投资价值和市场价值优势显著，发展空间巨大。

　　近年来随着住宅地产的迅猛发展，中国的商用地产也有了前所未有的进步，泰达的产业地产、万达的商业地产、海南的旅游地产，每一种模式都以其特有的资源优势，获得了巨大的市场空间。但是随着中国企业的产业转型和中国消费者的消费习惯转型，2012年中国商用地产的转型与整合也是不可避免的。

　　商用地产发展最关键的一环就在于解决商业模式的资金链和资本链。要打通资金链和资本链，就要充分分解商用地产的每一个发展模块，并理清每一模块的利润来源，进而理清商用地产使用者和消费者资金链和资本链的脉络。资金链和资本链一旦打通，其商业模式、消费模式和发展模式都将固定下来，其利润也将实现最大化。

　　2012年随着中国金融体系改革和产业结构的调整，中国商用地产发展模式也将由简单的物业租售发展转化成为以商业地产为核心的产业链和资本链的整合。商用地产开发商将从单一项目的建设者或运营者的角色逐步转化成以商用地产为核心的整条产业链的运营商和资本大鳄。