保障房建设约60%为信贷

　　今年仍将备受银行青睐

　　本报记者 钱秋君 北京报道

　　 安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。

　　 保障房建设在为万千困难家庭提供住房的同时，也成为在房地产调控风暴下带动经济增长的重要纽带。而2012年保障房建设的政绩考核将严苛到建设完成率上。

　　 年初，住房城乡建设部党组书记、部长姜伟表示，2012年要继续推进保障性安居工程建设。新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量要高于去年。

　　 高额的开工率、竣工量的背后需要大量资金的扶持。

　　 1月30日，央行发布的2011年金融机构贷款投向统计报告显示，截至2011年12月末，保障房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高了31.7个百分点。

　　 信贷政策还将继续倾向于保障房。2月2日，银监会透露了2012年信贷投向的宗旨“分类指导、有扶有持”。其中重点投向方向之一就是国家重点在建续建项目。“保障房的建设就在此类，今年保障房建设还是个不错的机遇。”业内人士坦言。

　　 但资金短缺仍是保障房建设的软肋，过分依赖银行信贷资金也是业内人士忧心潜在风险的根源。在保障房建设的资金来源中，信贷资金已占到了约60%，加上中央补贴，市场化资金寥寥无几。

　　60%来自银行贷款

　　 “目前保障房建设项目大多采用BT模式，即建设——转移的模式。”多位业内专家在接受《华夏时报》记者采访时表示。

　　 事实上，保障房从立项到承建商这一环节，政府均以招投标形式批给符合标准的企业承建。招标成功后，与其签订相关投资建设合同，并提供项目建设用地；投资建设单位作为项目的投资、建设主体，按照政府的要求开展建设；项目竣工验收交付使用后，政府按约定接收项目，支付款项。　

　　 简而言之，在整个过程中，承建商需要垫资建设。

　　 而根据本报记者了解到的情况，以保障房施工周期2年为例，施工前，政府支付不高于25%（20%-25%）的建设资金后，工程建设到结构封顶阶段，再支付35%，工程建设检验合格支付35%，工程质保期满支付5%。

　　 “回过来讲，住建部要求的1000万套保障房是开工率，而并非是封顶率或者入住率。主要政府支付了25%的建设资金后，项目即可算开工。”财经评论员杨国英强调，这样一来，按上限1.3万亿的缺口仅仅需要约3000万元就可以开工。“而银行对于2011年保障房新增贷款的1751亿来说，银行信贷资金在其中，已经占到了60%。”而在剩余的40%保障房建设资金来源中，其中2011年中央对保障房建设的补贴高达1030亿元，这样一来，市场化资金寥寥无几。

　　 这样形成的一个弊病是，过分依赖于银行贷款，将直接带来地方债务的持续增加。

　　 “原因就在于去年6月底发改委发布通知，允许地方政府通过发债来建保障房。”中国天则经济研究所学术委员会主席张曙光在接受记者采访时坦言，这意味着清理地方政府融资平台的工作尚未开始就已结束，地方政府债务将继续膨胀。

　　银行也争抢

　　 此时的一个转变是，银行对保障房项目从最初的“观望”到现在的“争抢”，原因在哪？

　　 “目前银行意识到的一个现实是，信贷调控不会轻易放松。但是保障房属于政策支持项目，特别是经济适用房、两限房这种销售类的保障性住房，建设周期短，现金流稳定，贷款收益虽然不高，但是风险较低，已经形成较为完善的贷款方式。”建行北京分行负责人告诉记者，此时“以量补价”的方式便可以行得通。

　　 而此前政策层面一直予以倾斜，但商业银行始终“退避三舍”。

　　 但很快，随着信贷紧缩力度加大——自去年10月初以来，央行已经加息5次，并9次上调存准率。加之各地限购、地产调控力度加大、房地产市场面临结构转型，银行不得不考虑重新审视保障房项目，并重新划分房地产市场的客户。此时面对有限的客户资源，争抢市场份额比什么都来得重要。

　　 而对于保障房建设，监管层继续政策倾斜。

　　 日前在记者获悉的一份银监会下发到各行的《通知》中明确规定：对于保障性安居工程贷款统计制度，应全面掌握贷款项目的立项、审批、开工、资本金到位、项目施工、信贷资金流向等情况，加强动态监测。强调“对不能落实支持的项目，要逐一分析具体情况，提出可行性解决方法，按月将相关情况向当地人民银行分支机构和银监局报送”。

　　 这就意味着，在2012年，整体信贷资源难以大幅放开的条件下，有限的资金还将优先流向保障房领域。

　　 此时，对于2012年保障房的资金支持，国有大行已经开启绿灯。建行在严格控制房地产贷款投放节奏和新增规模的同时，积极支持经济适用房、限价房、公共租赁房、棚户区改造等保障性住房建设。

　　 “而工行则为了确保保障性住房贷款业务发展，将加强信贷管理。”工商银行信贷管理部副总经理赵健在接受记者采访时表示。2012年将继续对借款人实现房地产开发企业名单准入管理。

　　硬伤仍在

　　 但长远来看，建设保障房的资金链不能仅仅依靠银行资金。原因在于，一是如若银行资金跟不上，保障房项目资金问题将会爆发；二是潜在的地方债务风险令人惴惴不安。

　　 问题是，依照目前的财政制度，保障房建设资金来源采取中央与地方相结合，地方占主导的方式。此时一方面是每年1000万套开工建设的硬规定，另一方面则是以地方政府为主要建设投资方，加之今年房地产市场继续紧缩调控政策，地方土地出让收入骤减，这令很多地方政府抱怨保障房建设“资金压力太大”。

　　 2012年，如何能够解决保障房建设中遭遇到的资金缺口问题？

　　 记者在采访中了解到，一方面，财政部、发改委、央行等部门制定了加强建设资金管理的措施，督促各地切实落实配套建设资金，规范利用企业债券融资，加大信贷支持力度，扩大住房公积金贷款试点等，多渠道筹措建设资金。

　　 另一方面尽量让地方政府加大投入力度。通过增加省级财政补助、安排中央代发的地方政府债券资金、提高土地出让收益提取比例、从当年超收收入安排、组建保障性住房融资平台等方式增加投入。