巨额贷款护航

　　国家队背景成信托收益保障

　　本报记者 李崇磊 北京报道

　　 在信托公司发放的信托计划推介资料中，国开金融的国开行背景成为确保信托收益的最大保证。根据国开城市发展基金的运营模式设计，对于每个子项目，基金通过和地方政府控股投资公司成立合资公司（子基金），城市发展基金持股比例一般为35%-49%，同时合资公司作为运作机构，负责组建管理团队，一般由国家开发银行当地分行和开元公司共同委派专业管理人员担任总经理、财务总监等。

　　巨额贷款护航地产项目

　　 虽然受到经营范围的限制，基金管理公司无法直接给项目发放贷款，但是推介资料中着重指出：“城市发展基金投资、地方国企通过资本性投资，共同撬动国家开发银行匹配之2倍于资本金的贷款，形成财务杠杆放大效应，提高基金收益率。”由国开行发放的巨额贷款，就成为了确保项目成功获得高额收益的最大砝码。

　　 以子项目——西安开元城市发展基金投资临潼国家旅游休闲度假区为例，在总投资的65亿中，基金只出资9.8亿，占股比却达到了49%；原因之一就是国开行陕西分行为项目提供了45亿的贷款。为了确保这个为期3年的投资能获得预期收益，当地政府提供了两种获利方式，一方面作为合资公司的大股东，临潼旅游投资公司每年保障15％的固定收益，并且承诺投资期结束后回购基金所持股权。另一方面当地政府同意基金以土地一级开发成本购买起步区内不低于1000亩的可开发用地。按照地价每年增长15%计算，基金行使土地选择权的IRR（内部收益率）高达41.8%，而城市发展基金作为基金LP的IRR约为 31.3%。

　　资金为矛所向披靡

　　 由于拥有地方政府急需的资金优势，因此国开基金在拿项目的时候几乎是无往不利，而且地方政府为了吸引资金落地，开出的筹码极具诱惑。在四川成都龙泉驿项目中，地方政府通过“利保利”的方式对城市发展基金每年12%保底收益提供第一层保障；如果利保利不够，龙泉驿区政府承诺将通过财政扶持方式进行补足，提供第二层保障；同时龙泉驿区拿出政府收储的价值相当于城市发展基金投资本金加保底年化收益的土地，将其出让收益质押给城市发展基金，确保城市发展基金投资本金与收益的安全。

　　 而在兖州兴隆文化园及东部新城项目中，尽管城市发展基金仅拿出了4.9亿元，在注册资本为10亿元的合资项目公司——国开兖州建设投资公司中只占49%的股份，但是如果国兖建投年度可分得的利润额低于实际出资额的15%，则合资公司的大股东兖州城投将按照出资比例可分的利润应首先部分或全部分配给国开金融，直至城市发展基金该年度实际分得的利润额达到实际出资额的15%；如果这样分配以后，城市发展基金当年所取得的利润额仍低于实际投资额的15%，则兖州城投还要负责补足。同时兖州市政府同意为兖州城投的支付义务背书，如若兖州城投资金不足以支付的，兖州市政府将以财政补贴的形式予以补足。按照兖州兴隆文化园及东部新城项目收益模型计算，4.9亿元的资金投入，将带来21.9亿元的回报，总投资回报率高达347%。