楼市成交尚未回暖 小阳春系开发商有意造势

　　阴郁的开发商们终于感受到了一丝“喜悦”。

　　“喜悦”来自近期楼市成交有提振的势头。龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪(微博)感触颇深。上个周末，即周六周日两天，龙湖共计成交10亿元。这是在该公司没有新开盘项目，没有进一步降价的情况下“意外”出现的“窗口期”。

　　近期各地微调消息不断，刚需加快入市，是业内判断楼市成交回升的主要因素。人们关心的是，这意味着市场反转还是昙花一现？

　　被夸大的小阳春

　　在中原地产董事总经理李文杰看来，2月全国楼市成交量迅速放大，“小阳春”超出了人们预期，让很多人对今年楼市的悲观情绪，转成无限乐观期待，“起码喘口气。”

　　中原监测数据显示，上周9个重点城市(北京、上海、广州、深圳、南京、成都、天津、青岛及杭州)的新建住宅成交量合计环比大增近五成。二手房回升势头也较为明显，上周北京、上海、天津的二手住宅成交量环比增幅均在40%以上。中原经理人指数也出现连续5周的上扬，表明持乐观态度的从业者比例逐渐提升。

　　秦力洪总结龙湖全国在售40个左右项目售楼现场的感受是，“看房人逐渐增多，总量增加近一倍，尤其是刚需类楼盘的销售情况，已经回到2010年9月的情景。”秦称，前不久龙湖对全国100个楼盘的调研显示，现场人气景气度在上升。

　　但北京中原三级市场研究总监张大伟认为，市场并没有如开发商所反映如此乐观。预计2月北京新建住宅签约套数在6000套以内，“只能说市场已经走出春节期间的低迷，但依然低于限购后2011年3月至2012年1月，月均7000套的平均水平，难以判断已经出现小阳春。”。

　　21世纪不动产(微博)分析师粟日也不认同回暖的说法。他认为，前两周北京住宅成交量同比1月是有了明显增长，但与去年2月相比却依然有很大的跌幅。将楼市成交量的脆弱回升，只与基数很低的1月相比，就夸张为“回暖”，是对楼市的一种误读。

　　中国指数研究院(微博)的数据也显示，上周监测的40个城市中，26个城市楼市周均成交量同比下降，7个城市成交量降幅在50%以上。张大伟甚至担心，是部分开发商或者机构有意营造楼市回暖。

　　地方政府的态度制约后市

　　楼市小阳春的争议，让房价未来的走势变得扑朔迷离。

　　秦力洪将龙湖的“十亿周末”归结为价格合理回归等因素，他认为这是去年四季度第一轮降价后需求持续压抑表现的结果，而去年四季度，降价也未必可以换得销量。

　　中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天表示，市场预期已因近期地方政府频繁的微调而发生了改变。陈认为，楼市调控的第一阶段是中央与开发商之间的博弈，重点是调房价；目前已进入第二阶段博弈，即中央与地方政府的博弈。这一轮的焦点在地方政府。

　　“目前已有18个地方政府出现相继微调的情况，接下来还有没有地方政府继续闯关？跟进闯关的力度如何，能不能与照顾中央情绪相平衡？这才是博弈的重点，并决定了楼市未来的走向。”陈啸天认为。

　　国泰君安报告甚至预判，地方自主政策的松动将由点到面的扩散。地方在中央允许范围内的松动欲望很大，中央没有明令叫停的政策会快速在各城市蔓延开。他们认为，地方性政策松动将从二三线城市开始蔓延，随后，一线城市再放松面临的舆论压力将大为减小。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，市场再降价的动力已就此为止。尽管在地方政府频发“微调”信号的同时，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口。但全国楼市成交量开始回暖，市场疑虑打消，没有必要以大范围的降价来缓解市场的僵局。但粟日认为，开发商仍须坚持降价走量，尽最大努力回笼资金，看到成交短时回升就逆市涨价是极不明智的行为。二手房业主坐地涨价，就会无限延长成交时间。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，从佛山到芜湖，再到上海，地方政府的微调试探接连夭折，再次印证了今年中央将坚定执行楼市调控的决心和信心。目前各主要城市楼市库存量已接近历史新高，购房需求的逐步释放，很难颠覆供大于求的格局。房价将保持稳中有降的格局。

　　上海五合国际总经理邹毅(微博)称，楼市小阳春在意料之中。“春季再不成交跑量，开发商资金链已无法支撑，政府地方财政也会暴露更大风险。成交量回升会持续一段时间，量升价平或者量升价跌是趋势。但仅是反弹，不是市场反转。”

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，近期楼市出现的成交回暖恐怕只是昙花一现。“今年如果限购、限贷等调控核心政策不松绑，购房需求得不到增加，就意味着楼市仍将供大于求，不仅销量难以提升，房价也仍会回落。”

　　秦力洪坚持认为，价格回归是走量的基础。“去年没有降价的楼盘仍然要补降才能换得销量。”

　　来源：21世纪经济报道  作者 王营