郭松海：房价再降8%就可以了

　　□本报记者 王颖军 田珊

　　记者走访的楼盘中，每家都在说“回暖”。1月适逢春节，2月想不“回暖”都难。搜房网提供的数据显示，2月份济南商品房共成交3999套，其中住宅成交2065套，占总成交量的51.64%。与1月份济南商品住宅成交仅736套的惨淡业绩相比，2月份的住宅成交量环比增长1.81倍。

　　从楼市成交走势图可以看出，2月份交易量在经历了月初短暂的持平后，在10日左右开始回暖，18日、19日交易量“井喷”，随后月末楼市又回到正常平稳状态。

　　百城住宅价格指数显示，2月全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.30%。从济南的情况来看，2月住宅价格环比1月份下跌了0.19%。

　　从实际走访的情况来看，除了个别“有问题”的特价房或者清仓尾房价格优惠比较明显，各家楼盘都不轻言降价，甚至比去年同期还有所上涨。而置业顾问们面对看房客时的矛盾心态也处处可见：既想说房价一直在涨，以吸引购房者马上出手，免得以后涨得更多了后悔；又想说现在买有优惠，很划算。看房客同样纠结：房价不过是假摔，是不是撑过这段“横盘整理”的时间就会迎来新一轮上涨？现在买算不算抄底？

　　“虽然限购令发挥了作用，但从整体看，当前房地产市场的泡沫仍然很大，房价还有下调的空间。”谈到下半年房价走势，山东财经大学(筹)房地产经济研究所所长郭松海认为，限购令就是为了降低房价，让老百姓买得起房子，就目前的房价和居民收入比来看，房价还降得远远不够。

　　降到什么程度才算是房价的合理回归？郭松海说，一线城市的房价收入比达到十六七倍，房价降低30%都算是正常的；但在二三线城市，房价收入比大概是七八倍，降低8%就可以了。“一个中等收入的市民能够用六七年的收入买下一套90平米左右的商品房，就是房地产市场的理想状态”。

　　郭松海告诉记者：“限购令不会很快退出，调控会持续下去，以使房价回归到合理区间。但是长期来说，房价还会随着人均可支配收入的增长、建房成本的提高而上涨。降低建房成本，应该发展住宅产业化，像装配汽车一样来装配房屋。”

　　作为全国政协委员，郭松海在今年的提案中指出，放开高端商品住房市场，有助于普通商品住房市场发展。放开别墅、排屋、标准面积(济南为144平方米)以上公寓的高端商品住房市场，不再限购限价。

　　“以后可通过房产税制改革，抑制住房的过度投资投机，对高端住房虚高价格进行调节。这样，就可以缓解因目前土地出让金和房地产业税减收造成对地方财政压力，便于市场实行软着陆，反过来也有助于普通商品住房市场的发展。”郭松海表示。

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　　房地产回暖或是假象

　　随着春节后天气逐渐转暖，楼市成交量也开始显著回升，加之各地纷纷对楼市进行试探性微调，引发地产股疯涨，部分业内人士开始高呼，楼市回暖了！

　　然而，对于地产界构造出的种种回暖迹象，有专家指出，这些表现反而可能是个消极信号，很大程度上，开发商只是在探政策的底线，一方面，难以断言货币政策会持续放松，另一方面，大幅度降价促销的事实说明房价仍未触底。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭对记者指出，成交量的短暂回升并不意味着楼市回暖，相反，一轮更加严峻的降价潮将席卷楼市。

　　“短期内房价不可能止跌反弹，成交量或将回升。”杨红旭指出，受地方政府屡屡出台放松政策影响以及对货币政策宽松的预期加强，地产商开始与政策形成僵持，此外，刚性需求的释放和开发商“以价换量”的手段也带来一定的成交量，这显然给开发商增强了信心，但楼市难言回暖。

　　(据《国际金融报》)