一边从紧一边释放市场需求

　　回建强

　　 房地产总会成为很多场合的热点话题，今年的“两会”也不例外。

　　 温家宝总理在政府报告中指出，要“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”。发改委主任张平表示，要配合、会同有关部门，抓紧研究促进房地产业长期健康发展的长效机制，努力增加普通商品房的供给能力，特别是增加中小户型、中低价位住房的供给。财政部部长谢旭人则表示，财政税务部门正在研究推进房产税改革的方案，拟适当扩大试点范围。

　　 除了以上提到的主要政府官员对房地产调控走向的论述外，还有很多代表、委员对房地产业的发展提出了很多观点或提案。各种观点汇集、冲突、碰撞，好不热闹，但在众多的声音中，政府主管部门的表态是相当关键的。结合当前房地产市场的现状，可以初步描绘一下未来房地产业发展的图景。

　　 先看市场情况。经过两年的持续调控，特别是去年年初“国八条”实施以来，房地产市场出现了明显的调整态势，从“量涨价升”到“量缩价滞”，再到“量价齐跌”。

　　 温家宝总理对楼市调控最新的评价是“投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现”。可见，政府层面已经认可了房地产市场的回调。

　　 此外，我们也应注意到，房地产业发展也在面临巨大的变革与挑战。严厉的调控导致刚性及改善住房需求与投资、投机需求一起受到抑制，调控存在对消费端打击面过大，殃及无辜的弊端。

　　 由于市场低迷，资金回笼难度加大，融资渠道狭窄且受限过多，开发企业资金链正在经受严重考验。企业转型成为流行话题，但转型风险却不容忽视。

　　 与此同时，保障性安居工程继续大规模建设，但争议的声音从来就没有停止过，保障房与商品房的边界比例划分、资源利用效率、资金筹集渠道、建设能力、分配管理等也面临巨大难题。

　　 这些问题的出现，有人总结为中央和地方的博弈，行政与市场的冲突等等。目前，双方的分歧正在缩小，“两会”期间国务院及有关部门的表态，没有说继续出台更加严厉的行政调控措施，也未提全面实施房产税。

　　 结合“两会”的声音及市场现状，笔者对政策走势及市场走势有如下判断：

　　 在政策方面，房地产调控依然从紧。为了防止房地产市场出现非理性反弹，造成调控成果得而复失，预计2012年国家将继续采取限制性购房政策，不会放松，也不会继续加码。从时间上看，前三季度继续保持紧缩政策的可能性较大，四季度后则根据宏观经济走势及房地产市场情况进行调整或保持。

　　 房产税试点范围和幅度将加大。房产税目前被认为是替代限购政策的有效措施。当各项配套制度建立健全和住房交易信息系统联网后，房产税有望挑起全国房地产调控的重担。财政部表态，与沪渝两市政府一起，认真总结试点经验，在此基础上进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。可见，今年房产税征收试点范围进一步扩大，已成定局。

　　 在市场方面，新房市场短期或迎来最冷季节，中期有望适度缓解。房地产市场成交要看政策的脸色，这是多年调控形成的规律。近期，多个城市试探政策松绑，但随即被中央叫停，显示了中央对楼市调控继续保持收紧的坚决态度，不允许地方政府任何挑战性动作出现。在这样的政策高压下，房地产市场很难出现成规模、大范围的回暖行情。更有可能的情况是，开发企业为了生存和发展，被迫降价销售。不过一旦行业性的降价趋势形成，在“买涨不买跌”的规律下，短期内成交反而更加严峻。

　　 从中期来看，货币政策微调有利市场需求释放。有迹象表明，央行有望继续下调存准金率。生产端，开发企业可以通过积极参与保障房建设，获得信贷支持，实现企业资金结构的优化调整。消费端，首套购房需求得到保护，有利于市场成交，进而也可以缓解开发企业的资金危机。（作者为北京中房研协服务公司研究中心总监）