开发商悲观 清库存缓新建

　　李乐

　　地方政府屡屡闯关，让外界对楼市调控的松动已有几分期许。然而，真正居于市场一线的房地产开发企业却仍然保持了极度的悲观。尽管从2012年初大型房地产开发企业就已经将“清库存”订立为全年战略，但在半年行将到期之时，房企“清库存”的力度却骤然升级。

　　向来被视为行业标杆的万科企业股份有限公司(下称“万科”)，已经开始以“项目库存货值”和“地方公司库存总货值”进行全国统一排名，并对库存排名靠前的地方公司主要负责人施加考核压力。在如是考核体系之下，地方公司对于新开房源已经十分慎重，以避免增加新库存。

　　万科如是做法并不孤立。包括龙湖地产、金地集团等一线房地产开发企业在内，库存量都已经成为考核地方公司负责人的主要业务指标。市场弱势之下，手握现金的优势已经尽显，万科日前收购香港上市公司南联地产已经成为了最好的例证。

　　清库存 大排名

　　尽管一直重视库存水平的健康与稳定，但万科如此力度地清理库存房源，在历史上尚不多见。“我们直观的感觉是，这一次(清库存)的力度超过2008年，地方公司主要负责人感受到的压力都很大。”万科天津公司的一位高管告诉《中国经营报》记者。

　　让地方公司的总经理们感受到巨大压力的是目前万科执行的围绕库存展开的一系列排名和考核方式。这一排名以库存货值为标准，分别对房地产开发项目的库存和地方公司的库存进行全国大排名。多位地方公司负责人向记者表示，这种排名方式，对他们“压力”很大。

　　这一针对库存的排名方式，以发放预售许可证的可售房源为计算标准，以月为单位进行，并与地方公司和地方公司主要负责人的考核及评价挂钩。根据中原地产的统计，截至2012年4月，万科总库存货值已经突破2000亿元。万科发布4月销售情况则显示，实现销售金额74.4亿元，同比下降5.8%，环比下降35.4%。

　　在此前的楼盘项目库存综合排名中，杭州西溪蝶园项目曾以28亿元的库存货值总额位列全国项目库存排名首位。不过，万科集团相关负责人向记者表示，库存是一个动态的变化过程，但加速去库存化确实是万科在未来相当长一段时间内的主要工作重点。

　　记者了解到，在这一排名方式的考核制度下，主要一线城市地方公司的负责人都已经要求提高销售速度。万科执行副总裁、北京公司总经理毛大庆已经要求北京公司治下的秦皇岛事业部等地加快销售速度，并给销售团队强化了销售指标的考核口径。

　　据统计，截至4月，北京万科库存货值约为20亿元，在集团排名中游。“以货值排名、考核地方公司库存水平的方式，对一线城市和热点城市的地方公司压力很大。”万科上海公司一位不愿具名的高管告诉记者。

　　强考核 缓房源

　　与万科在全国进行库存大排名的同时，各地方公司也已经在内部开展以项目货值为标准的排名。多位不同地方公司的项目销售负责人均向记者承认，在这样的排名考核制度下，楼盘项目对新开房源的决策，已经十分谨慎。“开了新的可售房源，确实可以增加销售额，但是，在如今的市场环境之下，一旦卖不掉，就会变成库存，被集团计入总体的财务报表。”上海公司一位项目销售负责人称。

　　“在牛市的环境下，房地产开发企业的考核目标，通常是以销售额和利润率作为主要指标的，这就导致房地产开发项目热衷于多开可售出房源，以增加销售业绩。但是，一旦市场环境发生变化，转入熊市，多开项目虽然有利于完成销售额任务，但是，库存的比重就会急剧增加，对于上市公司而言，这是很难承受的。”国泰君安分析师张磊向记者表示。

　　实际上，从2011年底开始，万科北京公司就已经调整了对项目的考核方式，从考核销售额目标为主，转为主要考核项目库存情况。“我们都很重视自己项目的库存情况，争取不要排到库存排名的前面去，所以对新开房源也非常谨慎。”北京万科一位片区销售负责人告诉记者。

　　记者了解到，与北京公司一样，万科天津、沈阳、上海、深圳等公司，也都跟随集团考核的总体方向，对本公司的排名、考核指标权重进行了调整，将库存和去化率作为主要的考核指标。

　　万科的做法并不孤立。龙湖地产、金地集团都提出了加速房地产库存去化率的要求。在这一个总体考核指标的影响下，龙湖、金地也都在一定程度上放慢了主要城市新开房源的速度和节奏，避免过多的库存。

　　辟新径 慢见效

　　北京市住房和城乡建设委员会的数据也佐证了上述企业集中削减库存的作用。截止到5月10日，北京市整体商品住房库存总量已下降到8万套，较2011年底的峰值10万套已经有所下降。

　　“市场化的房地产开发企业一般调整的速度是比较快的，相比之下，国有企业的开发商在调整方面，往往反应的速度不是太快，惯性的特征会表现得比较明显，不过，国有企业也会有动用其社会资源加快其去库存化的优势。”中原地产华北区首席分析师张大伟向记者表示。

　　北京国奥投资是由北京控股、首开集团等投资发起成立的国有控股房地产开发公司。在接受本报记者采访时，国奥控股董事长张敬东表示，国奥投资目前正与重庆市政府协调，盘活市场中空置存量住房的流通。

　　记者了解到，国奥投资在北京、银川、桂林等地均有大型综合项目进行开发。目前，国奥投资正在筹划将各业务所在地的本项目空置存量住房以及当地的存量项目住房进行整合，然后在全国范围内统一销售，购买者可以在不同时段在国奥投资开展业务地区购买住房，从而提高产品的销售效率，增加去化率。

　　相比之下，国有开发企业保利地产的做法则相对传统。一向以快速周转著称的保利地产在去年严厉的调控形势下也慢了下来。去年，计划八盘齐发的保利地产最终只推出了7个楼盘，原计划入市的新茉莉公馆则延迟入市。去年销售的纯新盘较少，“都才开了个头，三个项目后期的库存量还很大”。今年将重点推这些项目的老盘后期，清理库存。据悉，保利地产三年的存货量大概为220亿元，2011年已销售了1/3，今年还将继续销售1/3。