5月楼市成交量创新高 中央默许将持续回暖?

　　5月28日，数据显示，5月楼市成交量创新高，京沪广深一线城市全部上涨，楼市回暖之说再起。

　　

　　【中国经营网综合报道】5月28日，数据显示，5月楼市成交量创新高，京沪广深一线城市全部上涨，楼市回暖之说再起。

　　5月楼市成交量创新高

　　5月28日，中国指数研究院发布的最新报告显示，上周全国楼市成交延续上涨趋势。统计数据显示，上周逾6成城市楼市成交周均同比皆有上升。据统计，上周被监测的40个城市中，25个城市同比上升，10个城市同比涨幅超过50%。且苏州、厦门、温州、海口同比增幅都在100%以上。其中，苏州涨幅最大，达241.77%，温州、海口涨幅亦超过200%。重点城市中，上周仅广州、上海成交周均同比下跌，其余城市均上涨，其中南京涨幅最大，达86.66%。其余城市除天津、武汉外，涨幅都超过20%。不仅仅是上周，整体来看，5月份市场也呈现红火之势。

　　据证券日报消息，据中原地产市场研究中心统计数据显示，上周全国典型的54个城市，总成交商品住宅49368套，虽然环比前一周的51468套下滑了4.1%，但京沪广深四个一线城市全部上涨，个别二、三线城市成交量有所下行。

　　而纵观整个5月份，54个典型城市的商品房住宅签约套数已近20万套，较4月同期的167520套上涨14.3%，也超过3月同期的179012套。其中北京截止5月27日，月内新建住宅签约套数为9014套，这一成交量已经创造了年内新高，预计新房成交量也将在今年内首次重回万套之上。

　　分析人士预计，整个5月份54个典型城市的成交量很可能再次突破20万套的大关。

　　“上周全国典型的54个城市，总成交商品住宅49368套，环比前周的51468套下调了4.1%。”北京中原地产张大伟说，预计5月全月北京新房签约1万套左右，二手房住宅签约1.2万套左右，有望刷新限购后的单月最高成交纪录。

　　“调控一年多来，部分刚需开始进入市场，从全国主要城市成交量来看，最近两个月，成交量均接近或超过限购后的最好成交量。”张大伟说。

　　据中原地产分析，信贷及调控政策的微调使得购房者对市场的预判出现变化，还期待房价大跌的购房者数量明显减少，观望情绪降低，刚需入市的积极性明显提高。

　　5月28日，数据显示，5月楼市成交量创新高，京沪广深一线城市全部上涨，楼市回暖之说再起。

　　北京二手房回暖超预期

　　据北京商报5月28日报道，官方数据的走势更能体现近期二手房回暖的情况。来自北京市住建委的数据显示，5月(截至26日)北京全市二手住宅网签量为9947套，比4月同期上涨了18.3%，更比去年同期大幅上涨49.5%。伟业我爱我家市场研究院预计，5月全月北京全市二手住宅网签量有望突破1.2万套，创下年内成交量新高。

　　业内人士表示，触底反弹现象的出现、房租价格过快上涨、已经出现微调政策的不确定性，是导致刚需快速出手的主要原因。

　　房价环比微涨

　　据京华时报消息，价格方面，据北京中原地产市场研究部统计，5月北京剔除保障房的新建住宅均价为19919元每平米，比4月均价上涨1%，这一价格今年来持续呈环比微涨态势。二手房价方面，伟业我爱我家方面表示，近两个月止跌回稳，个别热点交易区域小幅回涨。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟分析，由于多个城市对调控政策进行“微调”，引发了购房者对市场触底的判断，加上当前多家银行的首套房贷优惠继续维持在最低八五折左右，购房者实际支付能力增加，有效提高了刚需购房族的入市信心。成交量明显复苏的主要原因还包括供应量明显上涨，以及降价项目成交居多等。

　　不过，胡景晖指出，刚需的快速释放意味着下半年购房需求量将严重匮乏，楼市很有可能再度陷入低谷。

　　部分开发商乍现涨价冲动

　　据北京晨报消息，涨价的冲动已经暗地里传递出来。不得不提的背景是，北京商品住宅成交量连续4周上涨，多家机构判定本月北京新房、二手房的成交量均有可能创限购以来新高。“红5月”真的来了吗?

　　这一轮市场的回暖十分诡秘。一方面开发商流露出涨价的苗头，如两周前通州梨园某楼盘，从大幅打折降价后每平方米12000元调价成14000元的价格，部分买房人还在犹豫就被告之已没房。大兴的多个楼盘价格也开始止跌回稳，比上一期调高了价格预期。根据北京中原市场研究部之前发布的统计数据，截至五月中旬，本年度最热销的36个项目中，19个项目的实际成交均价同比2月出现微涨，而且主要集中在大兴、通州等降价区域。

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　　另一方面，固安某楼盘销售员称，涨价的同时，他们也在揣测买房人心理。“涨价就针对新客户，此前知道价格的老客户就不敢调价了。而如果赶在这几天订房，即使是新客户也还有机会和公司申请和老客户同样价格的折扣。”

　　不过，多家机构对楼市回暖前景极其质疑，纷纷发表各种担忧。链家地产市场研究部陈雪认为，受政策性调控影响，房地产行业增速大幅回落，营业利润出现同比下降，存货高企，周转率同比下滑了近61%。较高的存货和周转压力会累积到2012年，房企资金回笼压力很大。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，现有首次置业类刚需也有消耗殆尽之时，下半年楼市仍存在一定的变数。

　　房市回暖房企出手揽地

　　据广州日报消息，房地产市场从3月开始，成交开始持续回暖，5月份依旧看好。或许是在成交的激励下，5月份，沉寂已久的土地市场有了回暖的迹象，一个非常鲜明的特色是，大开发商开始拿地了。

　　对于这一时期是否是拿地的好时机，一些研究机构和专家比房地产商更为乐观，在日前举行的“2012中国土地市场形势分析报告会”上，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，现在是拿地良机。他说，虽然房地产业的黄金时代已经过去，但在未来城镇化发展过程中，房地产业还将持续发展。

　　不过，在年报业绩发布会上，几乎各个开发商都会宣称自己储备的地块已经足够未来几年开发，所以在拿地策略上普遍谨慎。这一点从地块的溢价率，以及当前成交地块大部分集中在二、三线城市已经显示出来。

　　地方楼市微调渐获默许?

　　据第一财经日报消息，有政策部门人士表示，“稳”字当头的楼市调控，关键是要找到“三全其美”的办法：既能降低房价，又能促进成交量放大，同时还能拉动投资增长。

　　而迄今为止地方政府房地产政策“微调”的33个案例，仅有5例涉及“限购令”被叫停，其余均获默许;这一态势，似乎印证了中央正在为调控寻找均衡的市场猜测。

　　5月23日温家宝总理主持国务院常务会议，提出要“稳定和严格实施房地产市场调控政策”，而此前，4月13日国务院常务会议所强调的则是“巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”。

　　5月28日，数据显示，5月楼市成交量创新高，京沪广深一线城市全部上涨，楼市回暖之说再起。

　　有政策部门人士告诉本报，在房地产调控政策的思路上用到了“稳定”二字，与“稳增长”的政策取向是一致的，在当前严格实施房地产市场调控政策的基础上，稳定房地产市场的政策，将在促进刚性需求上做文章。

　　“关键是要找到‘三全其美’的办法。”该人士强调了稳定房地产政策思路的核心：既能降低房价，又能促进成交量放大，同时还能拉动投资增长。

　　2011年下半年以来，国家诸多会议、文件、领导讲话，均强调房地产调控不动摇。不过，在不同的时间点，提法略有变化。在今年两会时，强调“房价远未回到合理水平”;4月13日表示要“巩固房地产调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”，到5月19日六省经济形势座谈会时则改为“稳定房地产市场调控政策”。

　　“稳”字当头，或许意味着中央对各地“微调”的容忍度将有所提高。

　　事实上，在严格执行调控的大方向下，各地的一些“微调”已获得默许。本月初扬州出台的购买成品住房补贴4%。~6%。，以及此后辽宁营口5000万元补贴公务员购买商品房的“微调”均尚未见叫停。

　　截至目前，全国已有33个地方政府尝试了“微调”，内容分别涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中除了涉及放宽限购的5个城市外，其他28个城市的“微调”均获得了某种程度的默许。

　　北京中原地产三级市场总监张大伟对本报分析称，地方政府“微调”的办法有很多，但不能触及限购这根红线，从税费等方面出台一些政策还是比较容易通过的。

　　兴业银行首席经济学家鲁政委对本报指出，从5月23日国务院常务会议精神来看，房地产政策已由2011年的决不允许放松，更多开始在“支持首套自住”、“支持成品房(全装修房)”、“金融支持实体经济”等各类名目下，出现了渐进放松。

　　而上述政策人士亦强调，房地产政策总体方向肯定不放松，但近期各个省市“微调”有所加快。有研究显示，我国房地产市场调整对经济增长的影响主要不是表现在当时，而是存在滞后性，即房产调控对当年经济影响相对较小，但对第二年影响则有放大效应。地方政府通过各种政策，促进刚性需求，可以理解为“必要的、适时适度的调整”。

　　5月28日，数据显示，5月楼市成交量创新高，京沪广深一线城市全部上涨，楼市回暖之说再起。

　　楼市回暖将继续?

　　据新京报消息，对于目前的市场回暖，业内认为还是局部的回暖。无论从成交量还是价格看，都仍然处于低位。

　　机构提供数据显示，2011年2月以来，北京8个月的商品住宅成交均价都在20000元/平方米以上，而5月成交均价还低于20000元/平方米。亚豪机构副总经理任启鑫预计，房企在流动性没有根本好转的前提下，仍会“降价保量”。

　　北京万科副总经理肖劲表示，目前市场不能说全面回暖，整体回暖甚至可能要等到明年初。多位业内人士也表示，楼市回暖还处于一个不稳定的状态，4月成交就比3月下滑不少，5月有回升但也明显低于调控前水平。开发商也要谨慎对待目前的回暖，莫因一时热销上调房价。

　　而对于楼市的回暖是否还会继续，中国指数研究院的研究报告认为，未来全国楼市成交量有望企稳但价格即刻反弹可能性不大。

　　中指院表示，虽然刚需拉动了市场复苏，但房地产业受货币政策变化影响显著。历史数据显示，商品房量价水平与货币政策的周期性变化密切相关，且紧缩的货币政策对商品房的影响时滞性较大，而刺激性政策对楼市的影响较为迅速。如2009年3月-2010年4月，在宽松的货币政策下，商品房成交量迅速反弹，量价齐升。2009年3-11月，全国商品房销售面积和价格指数均加速上涨，12月价格指数环比涨幅达到2007年以来的最高点1.9%。2010年12月-2011年10月，货币政策持续紧缩，楼市反应较为滞后，商品房量价从涨幅缩小过渡到量价齐跌。2011年底至今，货币政策略有放松的，但由于房地产调控政策依然从紧，市场量价仍为震荡下行之势。

　　此外，报告指调控政策的微调力度或将加大，但当前房地产调控政策的重点是“稳定”，以往的差别化住房信贷、税收政策和限购政策仍要继续严格实施，明显放松楼市调控政策、打破政策稳定预期的行为仍不会被允许。

　　中指院预计，接下来一段时间，市场成交量将在货币政策微调、供应量加大的背景下逐渐趋稳，但不会大幅上升;由于主要城市库存压力依然明显，中央的货币政策微调、预调也是逐步的，因此价格仍将趋稳，即刻反弹的可能性不大。(编辑：海绵)