首溢价地下空间权首成交 郑州土地市场升温
http://msn.finance.sina.com.cn 2012-06-21 02:14 来源: 经济视点报
持续了大半年的土地起始价成交僵局终于被打破。
6月14日，郑州市国土资源局挂出让的2宗土地双双奉上“惊喜”。一宗住宅用地以15轮竞价、约30%的溢价宣告土地市场之破冰；另一宗兼容商业服务的街巷用地成交，则标志着地下空间出让权招拍挂时代的开启。土地市场伴随着楼市的小幅回暖而呈复苏态势。
□经济视点报记者 李晓莹
持续了大半年的土地起始价成交僵局终于被打破。
6月14日，郑州市国土资源局挂牌出让的2宗土地双双奉上“惊喜”。一宗住宅用地以15轮竞价、约30%的溢价宣告土地市场破冰；另一宗兼容商业服务的街巷用地成交，则标志着地下空间出让权招拍挂时代的开启。
几乎是不约而同，全国多个城市传来土地溢价率攀升的消息。土地市场伴随着楼市的小幅回暖而呈复苏态势。
溢价“抬头”
6月似乎是土地市场的分水岭。
5日，厦门18幅地块顺利出让，其中两宗分别吸引了9位和7位竞买人参与竞拍，溢价率分别达58.17%、37.89%。
6日，建业地产经过10余轮叫价角逐，以1.91亿元的价格竞得濮阳一地块的开发使用权，超出起始价7355万元，溢价率达62.6%。
溢价之风瞬息而起，吹往一线城市。
同日，上海出让8幅地块，其中有6幅溢价成交，其中嘉定新城D10-24地块吸引了佳兆业、绿地等79家房企竞拍，溢价率高达435.5%。12日，上海再现111.85%溢价率。
与此同时，北京通州运河核心区的2块多功能地楼面价均达11800元/平方米，创下了通州同类型土地楼面地价的最高值。
曾在去年被国土部严密监控的溢价率在多个城市同时“抬头”。据统计，6月份以来，全国20大重点城市土地平均溢价率达到14.6%。而去年8月份至今年5月以来，这20大重点城市的土地溢价率均低于5%。
于18日举行竞拍的广州一地块，在正式竞买前已有18家开发商报价，最高叫价已经达到7.03亿，楼面地价已飙至17531元/平方米，显示部分房企拿地动作开始偏向积极。在龙头房企销售飘红的刺激下，万科、招商等一线房企高居拿地榜前列
15轮打破寂寥
2010年年底，郑州土地市场飚出了新的地王，但是此后一年受楼市调控的影响，随即转入了黯淡。2011年，郑州仅零星地块有溢价出现，多数以起始价成交。与此同时，城中村地块成为出让的主要类型。
进入2012年，郑州推出的地块无一例外均为起始价成交，土地价格也开始下调。但房企们仍然难有拼抢欲望，土地出让金大幅下滑。
或许是受全国土地市场“喜讯”不断地感染，14日的土地拍卖也一改往日的沉闷气氛。
非常偏远、需要越过郑州龙湖再往东北方向才能看到的百余亩土地便是这次溢价的主角——郑政出【2012】27号地块，其位于金水区鸿兴路南、金槐路东，容积率较低，在1到1.3之间。
此宗土地起始价9388万元，平均每亩90万元。经过15轮叫价，最后由河南鸿宝置业有限公司以12188万元竞得，溢价率29.8%，平均每亩116.9万元。
一位业内人士分析认为，这是郑州今年难得推出的一块非城中村改造地块。优质地块的推出、出让价格的下调等多种因素使得各城市的溢价率在短期内上升。
“随着下半年供地逐渐增加，房企融资到位，土地市场最冷清时期已经结束。”链家地产市场研究部陈雪分析认为，“但下半年土地市场全面回暖局面短期内仍难以出现。一方面房企拿地依旧是‘按需而取’以抄底为主。另一方面，大部分中小房企资金层面还处于紧张状态，对土地市场的参与度不会太高。”
地下空间首出让
释放土地市场积极信号的不仅只有溢价率，地下空间使用权的首次转让也是郑州土地市场的一次华丽转身。
2010年，已有多个城市的地下空间使用权开始进行招拍挂出让，郑州动作略显迟缓。2010年12月22日，郑州市人民政府办公厅才正式印发《郑州市城市地下空间开发利用管理暂行办法》（以下简称《办法》）并于2011年2月1日起施行。
沉寂了一年，首个地下“螃蟹”终于现身。位于东风路北、文博东路东的一幅17余亩的街巷用地以起始价1350万元的价码等待买家。
地下开发层数为3层，建筑容量小于24000平方米、建设深度小于20米、覆土深度大于等于3米……与地上使用权的出让指标有些类似，但也有些陌生。
“这块地是地下空间使用权告别划拨，首次进入招拍挂，主要用作停车场的建设。”郑州市国土资源局土地交易中心副主任杨亚平说。
尽管无人竞价，但是与不久前首次尝试招拍挂却流拍的公租房用地相比“幸运”得多。金凯乐有限公司起始价吃得“螃蟹”，平均78.95万/亩。
《办法》规定独立开发的城市地下空间工程项目出让底价不得低于同地段商业基准地价的20%。记者将其与市场形势颇为不错的2009年末鑫苑（中国）置业有限公司690万/亩所得的农科路南、文博东路东地块相比，此地下空间价格仅为其11.4%。