绿城合资融创被评为绿城需要腾挪

　　王营

　　6月26日，北京西山一号院楼王内，融创中国董事长孙宏斌不停地打着哈欠。

　　在收购绿城之后，孙宏斌变得无比繁忙。当天晚上10点，孙宏斌还要再次飞往上海。“主要是去讨论收购后整合的事情。”

　　孙宏斌说，他已经一个月没有回家了。尽管已经颇显疲态，但只要提起与绿城的合作，孙宏斌仍难掩内心的喜悦。

　　用他的话说，“就算做好苏州那两个高价地不赚钱的打算，其他项目利润仍然可观。只要苏州那两个高价地不亏，收购的这个盘子就很好了。”

　　挺进上海

　　进入上海滩，一直是孙宏斌的梦想。

　　自融创中国控股有限公司(1918.HK)上市后，每一次业绩发布会，孙宏斌均会对外表示，融创十分看好上海市场。这一愿望在2012年变得尤为强烈。

　　今年3月30日，融创中国业绩发布会上，孙宏斌再一次强烈表示，目前融创的发展区域主要集中在北京、天津、重庆以及苏南地区。而公司今年的发展计划中，其中比较重要的一项就是将考虑择机进入上海市场。

　　同时，孙还透露，目前公司在上海有几个项目正处于追踪阶段，不排除采取公开拍卖以及股权合作的可能性。孙宏斌当时还强调说，进入上海一直是融创特别明确的想法，“我们的团队已经在那里待了很长时间，而且做了很多的工作，我相信今年融创在上海会有落地项目，这一块会比去年有大的进步。”

　　对于选择进入上海市场的原因，孙宏斌曾表示，一方面是因为融创长期以来都特别看好一线城市，尤其是像北京、上海这样的地方；另一方面，在市场好的时候北京、上海这样的城市投资机会非常少，但在调控的背景下，这样的市场机会反而会比较多。

　　“从年初开始，我就一直说要择机进入上海。”6月26日，孙宏斌透露，早在4月17日，潘石屹收购绿城天山路项目的时候，融创中国也有意收购此项目。“当时我们是跟绿城上海团队谈的，潘石屹是与绿城中国总裁寿柏年谈的。所以，潘石屹就谈得很快。”

　　孙宏斌所关注的天山路项目位于上海长宁区虹桥涉外贸易中心最核心地段，作办公及商业用途，占地总面积25594平方米，总建筑面积约172208平方米。最终，绿城以总价约21.4亿元转手给SOHO中国。这是继外滩地王项目后，潘石屹与绿城的第二次合作。

　　所以，这一次融创与绿城中国9个项目的收购合作仅用了3个星期就谈成了。

　　尽管在当天发布会上，绿城中国董事长宋卫平称，这笔收购对孙宏斌

　　而言，未必是合适的。但在孙宏斌眼中，这笔收购则非常合适。

　　“这九个项目有三个位于上海、两个位于苏州、两个位于无锡、一个位于常州、一个位于天津，都是在我们聚焦的区域范围之内。”孙宏斌称，融创中国发展有两点原则不容改变。第一是坚持高端精品战略；第二是，聚焦北京、天津、上海、苏锡常区域。

　　“即便是未来有增加区域的可能也只会增加一两个，基本上会深耕这些区域。”孙说，未来在上海、无锡等区域，融创将以与绿城合资公司的形式深耕，即便有增量也会在合资公司的基础上。

　　据了解，融创中国与绿城组建的合资公司名为上海融创绿城控股有限公司，其中，绿城与融创将各持有合营公司50%的股权。

　　降负债率

　　融创与绿城的这笔收购，在投资者眼中，也未必是一件“合理”的买卖。

　　自6月22日，融创中国宣布收购绿城9个项目50%股权以来，融创中国股票呈现小幅下跌态势，而6月27日当天融创股价才开始止跌上涨，股价上涨超过7%。

　　6月26日，标准普尔将融创中国“BB-”的长期企业信用评级和“cnBB+”的大中华区信用评级体系长期信用评级，列入负面信用观察名单。标普指出，因融创拟收购九个房地产项目的股份，可能削弱公司的信用状况，因此将其评级置于负面信用观察名单。且上述收购规模高于此前标普预期，且会需要大额债务融资，并承担大规模的项目负债。这些均可能提高融创的杠杆水平，并严重削弱其现金流。此外，标普不清楚上述项目所能造成的潜在现金流以及收购对公司流动性状况的影响。

　　对此，孙宏斌坦承，与绿城合作完之后，负债率肯定会高一些。“但年底应该会降低一些。”

　　“9个项目的土地都已经付清了，合资公司后续最大投资量预计在25亿左右，两家各出一半，这对融创没有什么压力。”孙称，他对未来已经做好了最坏的打算。而他认为，未来市场最坏的情况就是，去年四季度的状况。

　　“融创去年四季度也卖得挺好的。”孙称。据了解，融创中国去年四季度合同销售额66亿，其2011年全年销售额为192亿。

　　孙宏斌认为，这9个项目中，除了苏州那两块高价地，其余地块地价均不高。所以，合资公司未来的利润还是可观的。“而且绿城尽管是遭遇此危机，但是绿城的品质却被突出和强化了。我们还可以通过合资公司向绿城学习，这对融创中国未来走高端精品的线路非常好。”

　　孙称，绿城就是一笔宝藏。在这宝藏里，绿城有2000多个设计师，还有自己的装饰公司和景观设计公司，还有老人大学。也就是说，在孙宏斌眼中，他所收购的不仅仅是这9个项目的50%股权，除此之外，这笔收购背后还有很多无形的溢价。

　　兰德咨询总裁宋延庆对绿城与融创的合作评价称，双方就是“各取所需”。绿城则是腾挪的需要，融创则是借机发展壮大的需要。