以出租屋解决农民工居住问题

　　文/范毅 徐勤贤

　　出租屋不仅是一项现实的选择,同时还是政府保障性住房的有效补充，是通过市场化手段解决农民工居住问题的有效途径

　　当农民工以家庭为单位长期在外就业时，如何居住就成为农民工面临的一个现实问题。

　　据国家统计局调查数据显示，2011年举家迁徙的农民工有3279万，占外出农民工总量的20%左右，农民工家庭化趋势开始显现。

　　从我们的一些调查来看，农民工外出就业和生活呈现长期化趋势，比如上海以家庭为流动单位的比例已达77.5%，许多农民工已经在流入地沉淀下来，成为当地人口的重要组成部分。

　　在这种情况下, 解决进城农民工居住问题成为居住地必须面临的问题。我们对东部沿海农民工流入地的一些调研发现，出租屋已经成为当前解决进城农民工居住的重要渠道，我们认为,出租屋不仅是一项现实的选择,同时还是政府保障性住房的有效补充，是通过市场化手段解决农民工居住问题的有效途径。

　　出租屋更适合农民工需求

　　随着中央对保障性住房重视程度的提高，公租房、廉租房等保障房建设力度加大，但是并不完全符合农民工的需求。比如上海虽然将公租房对外来人口放开，但是申请者主要是外来人口中的白领，东莞的廉租房保障率更是高达111%。调研发现，相对保障房，农民出租屋更适应农民工的基本需求。

　　1.相对保障房，出租屋租金更低廉。调研发现，在农民工集聚较多的广州、上海、东莞等特大城市，郊区农民出租屋的价格在150-500元/月不等，比公租屋的价格要低，更适应农民工收入水平不高的特点。2011年我国外出农民工月平均工资收入也仅为2049元/月，平均居住支出为335元/月。

　　2.相对保障房，出租屋的居住生活更方便。调研发现，当前大多保障房都建在相对较为偏僻的区域，很多生活配套都不齐全，存在离工作地点较远、公交出行不方便等客观难题。而出租屋一般都在居住区周边，居住生活设施都很齐全，也很方便。

　　3.相对保障房，出租屋交易方式更灵活，更适应农民工流动性特征。我国农民工具有较强的流动性，更换工作较频繁，有65.8%的农民工从事现职工作时间不到2年，就是说不到2年更换一次工作。政府保障房需要繁琐的审核手续，审核时间也较长，农民工的流动性特征，也导致其不符合大多数城市规定的保障房申请条件。出租屋采取屋主与农民工直接交易方式，灵活方便，更适应农民工需求。

　　据国家统计局监测数据显示，2011年租房居住占外出农民工总量的34%，与在集体宿舍和工地工棚居住的比重基本一致。而在长三角、珠三角的一些大城市比重要更高，比如上海、广州的比重都超过70%。

　　出租屋可作保障房有益补充

　　从发达国家解决城镇居民居住问题来看，租赁住房是重要的途径，许多国家租赁住房的比重超过了50%。我国当前正处于城镇化快速发展时期，大量进城农民工收入水平不高，统计上他们已经成为城镇居民，如果完全将农民工纳入保障性住房覆盖范畴，对城镇政府的财政压力是巨大的，也增加了解决问题的难度。

　　发达国家鲜有完全通过市场化手段解决低收入群体住房的先例，我国外来人口的收入状况也不支持购买商品房。目前，我国通过保障性住房覆盖外来农民工难度很大。一是从供给的及时性和有效性来看，保障性住房存在很大的体制障碍。在扩大内需的各项政策中，保障性住房是进展最为缓慢的项目之一，反映了保障性住房政策落实的难度。二是从需求角度看，现有保障性住房就连城镇户籍居民的居住需求都满足不了，更谈不上外来人口了。

　　出租屋可以作为保障性住房的有益补充，《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》中提出：“引导民间资金参与保障性住房建设”。这面临着引导大企业的大规模资金还是多元化市场资金参与保障性住房建设的问题。如果使用大企业的大规模资金，需要有大规模土地与之相配套，会增加政府土地供应的压力。如果引导农民按照规划利用自有宅基地建造出租屋，既可以缓解政府保障性住房建设的压力，也增加了农民的财产性收入和就业机会，让农民充分分享城镇化发展的收益。只要政府加强管理，充分引导，调动农民和村集体的积极性，完全可以走出一条具有中国特色的保障性住房供给模式。

　　我们认为，当前和未来很长一段时期，在政府加大保障性住房建设力度的同时，要充分发挥农民出租屋对城镇保障性住房的补充作用，集中解决农民进城居住问题的突出矛盾。

　　当前须加大出租屋规划与投资

　　当然，当前在农民出租屋发展中存在一些问题也是不能忽视的，比如基础设施条件差，社会治安混乱等，但是更要看到农民出租屋在促进城市发展、解决进城农民工居住等方面的积极作用，存在的这些问题也是发展中的问题，可以通过发展逐步解决。

　　1.将出租屋纳入城镇住房规划体系。现有保障性住房要逐渐对外来农民工开放。逐步将农民出租屋纳入城镇住房体系，作为城镇住房的有效补充。出租屋还解决了公共廉租房内部缺乏有效管理等问题，出租屋之间的市场竞争关系，迫使出租屋主不断改善内部条件，主动管理内部秩序，农民工居住条件也逐步得到改善。城镇政府要承认农民出租屋在解决农民工等低收入群体居住等方面的积极作用，主动去引导，做好服务，而不是一味禁止。

　　2.允许农民在规划许可条件下建造出租屋。首先，政府不要限制农民利用自有宅基地发展出租屋，关键是要做好相应规划，规范建筑质量和安全。要允许当地农民按政府统一规划要求在自己的宅基地上建设出租屋，政府在城市规划中也要预留出租屋区域和空间。允许将出租屋长期用于出租或者从事相关服务业，赋予农民对宅基地的长期使用权，引导农民长期投资。对在城市有稳定住所、稳定收入来源的业主可以允许其出售。其次，要切实解决好农民住房改善中的金融服务问题。

　　3.政府要做好农民工集聚区的基础设施和公共服务设施建设。首先，要做好基础设施建设。在流动人口集聚的城乡结合部和“城中村”，政府可以尝试在不改变产权关系前提下，加大对上下水、供电、供气、供暖、道路、污水处理、垃圾处理、通信、网络等基础设施建设的投入力度，改善流动人口居住的基本条件。做好流动人口集聚区与主城区道路联络线建设。其次，要改善公共服务网点布局。要在做好相关社会公共服务网点的布局，加大对文化、教育、医疗卫生等公共服务网点体系建设投入，完善社会服务网点，确保农民工病有所医，解决好农民工子女上学问题，为农民工提供必要的娱乐文化休闲场所等。

　　4.城乡结合部和城中村改造要充分考虑居住在其间进城农民工的居住问题。城市发展空间要扩大，改造城中村和城乡结合部也是必要的，但在改造过程中要充分考虑到这些区域在解决农民工等城市低收入群体的作用。有些城市打着为城镇“夹生层”提供公租房等民生工程的口号进行改造，改造后可供出租面积减少了，居住成本也上升了，农民工又要被动地转向其他地方。这样的民生工程在视觉、形象等方面确实有一定效果，但这是建立在牺牲了大部分农民工利益的基础上。在改造中一定要谨慎，不但要考虑当地农民的意愿，还要考虑租住其间农民工等群体的意愿。（作者单位：国家发改委城市和小城镇改革发展中心）