2011年北京楼市：悲情大戏

　　■ 开篇语

　　当2012年到来的时候，我们回望2011年北京楼市，猛然发现，过去的一年，北京楼市上演的恰是一部悲情大戏。

　　“悲情”的调子早在2011年初就埋下伏笔。商品房限购加码、土地出让遇冷、二手房交易疲软……中国的房地产行业，背负着经济支柱和民生保障的双重任务，当保障民生成为房地产行业一个重要任务指标后，房地产行业的游戏规则也开始发生变化，随之整个行业也进行了一次调整和重构，行业开始逐渐回归理性。在这个宏观的戏剧背景下，各个行业上演的表现和矛盾冲突也各不相同。虽然有众多楼盘滞销，但也有一些是“一起抢购过的房子”。这个具有悲喜剧情的剧目中，我们看到强劲的购买力，以及购买到房子后的普通人的喜悦表情。这样的剧情虽然普通，但仍旧充满着温情。

　　虽然有些企业度日艰难，当仍有多个企业年度销售额超过百亿，包括中海、首开、万科、龙湖等品牌房企仍旧出现百花齐放的局面，装点了这个冷清了一年的市场。京城20家知名房企虽然行走得比较艰难，但也在淡季中上演了“京城20钗”的争奇斗艳。土地和二手房则在这一年扮演了相对平淡的角色，二手房遭遇了2010年扩张后首次“产业过剩”，限购政策对二手房的影响更为激烈。土地市场也遭遇多年来少有的寒冷，“极地寒流”背后则是开发商对市场预期的不明朗，以及为了更好地过冬而储备粮草。

　　所有的沉重都会随着日历一页页过去，同样也没有不可逾越的冬天。当冬天过去，则将是地产行业更加理性的开始。关注一年的市场变化，我们更多的是寻找一个更加美好的开始。2012年，我们将守望美好，怀揣梦想，坚定信念，有梦想、有目标，中国的房地产行业必将会在修正中走向成熟。

□张学冬

　　倾城之“累”：谁的眼泪在飞

　　2011楼市成交均价21850元/平米，同比上涨7%；供求形势大逆转，成交面积创数年最低

　　现实中，能够让人为之动容流泪的不只有爱情，或许还有2011年的北京楼市。

　　《倾城之泪》作为一部打算让人泪奔的电影，光有让人泪奔的野心是远远不够的，还需要有给力的桥段和迭起的高潮；关于后者，该片远不如2011年的北京楼市精彩，连环政策调控之下给持续高涨的房价急刹车，由此带来需求量的减少以及成交量的低迷笼罩全年；紧接着，货币政策从紧、融资渠道不畅使得一些房企资金链几近断裂，打折降价开始风靡楼市，昔日备受购房人关注的热点板块相继进入“拼跌”时代；随之而来的土地市场冷清、部分刚需无缘购房、地方财政收入锐减、中小房企度日艰难、周边实体行业形势严峻等调控后遗症，让楼市在累奔了一年之后，供需数据全线下滑，轻而易举即可击中各路人马的泪点。

　　【剧情简介】

　　成交面积创数年最低

　　87963套。

　　这是截至2011年12月25日，2011年北京楼市新建商品住宅的供应总数，跌破了9万套，同样也跌碎了众人的眼镜。供血不足，紧接着带来了成交量和成交面积的双双暴跌，也就显得顺理成章。根据北京市管理交易网数据统计显示，2011年楼市成交面积为873.9万平米，同比2010年过千万的成交面积下跌26.8%，同时创下了数年来最低纪录。

　　如果说在去年初，人们对2011年楼市还有所期待，在经历了持续调控后迎来“金九银十”的泡影后便彻底觉醒。

　　从各项成交数据来看，更加一目了然，2011年北京楼市全年供应面积1021万平米，同比下降15%；商品房实际成交套数和成交金额同比分别下降了28.4%和21.5%，而全年的楼市成交均价为21850元/平米，与2010年相比，仍同比上涨7%。

　　受接连出台的利空政策影响，购房需求也被极大抑制，北京楼市尽管出现了历史罕见的供需双双重挫，然而依然供过于求，房地产市场已经完全转向买方市场。

　　尤其2011年最后的两个月，北京市住宅项目入市量出现递减，这都向市场传递出了新的信号：北京楼市已近全面失守，从远郊区县到城六区，从针对首次置业的纯刚需住宅到改善需求的品质大宅，深度降价已经深入到楼市的各个角落。

　　2011年以此结局，政策未见转向，银根依旧紧缩，房企更加度日艰难，部分楼盘项目扛过了2011年，却未必能够再挺过2012年，再加上2011年以来北京土地市场屡屡低价成交，这些潜在供应项目所能承受的更低价，必将对今年的房地产价格体系产生巨大冲击。

　　朝阳成交面积领跑城六区

　　将北京楼市拆分来看，城内城外不乏亮点。朝阳区以154万平米的成交面积领跑城六区，大兴以99.6万平米位列第二，还有昌平区，成交总面积达82.5万平米排名第三。值得一提的是，向来受到业内外强烈关注的通州区，成交面积仅为41.3万平米，屈居五名以外。而顺义成交均价15439元/平米异军突起。

　　从成交均价来看，东城区、西城区，因为核心地段供应有限，且土地含金量高，仍然以单价近4万元雄踞各大板块之首；而顺义区在2011年全年成交均价达到15439元/平米，超过了之前热度颇高的房山区。业内人士分析指出，下半年以来一些高品质住宅项目在顺义集中放量，提升了区域楼市品质的同时，也助推了板块内的楼市成交价格。

　　【影评】

　　房企如履薄冰

　　2011年的楼市在匍匐中前进了一年，房企的日子如履薄冰，购房人看得也步步惊心，各种艰辛，各种累难以言喻。然而当新年和煦的阳光打在脸上的时候，却并未普照楼市。岁末中央政治局工作会议一锤定音，房地产行业的前途更加清晰：春节前后的这几个月，楼市将继续煎熬已成定局。在楼市已经进入全面降价的环境之下，房地产市场已经完全转向买方市场，单纯的价格优势已经难以成为吸引成交的唯一要素。

　　2011年楼市各项数据再度重申，当前形势比2008年更加严峻，同时带来了提示，提醒那些期待年后两会可能会出现转机的人们，势必要开始下调对政策过高的预期，因为在普遍看跌的市场里，除了眼睁睁看着存货与日俱增外，别无他法。或者，我们可以讨论房价回归理性的程度是什么？有多少房企会在回归的路上迷途难返？

　　【观影论坛】

　　房地产面临行业危机

　　●吴疆(上古中国地产执行董事)

　　之前“狼来了”的喊声不绝于耳却总不见狼，现如今对于整个房地产市场而言，冬天才算真正地来临了，可以看到自从2011年3月份以来，房地产市场就一直处在下行的轨道中难以自拔，如今大小房企都在各显其能、抱团取暖。上古中国更多接触的是商业地产和写字楼项目，而这两块在2011年的表现一度可圈可点超越了住宅市场，但是从下半年以来，宏观调控的大势之下，商业板块也开始一路滑坡，整体萎靡。由此可见，2011年是房地产全行业危机蔓延的一年。

　　从现在来看，即使今年3月份十八大之前，甚至之后的一段时间之内，政府也不会放松对房地产行业的调控。首先，世界经济也在艰难复苏之中，不单是房地产行业；其次，中国经济发展中的其他行业也面临减速的问题。国内外的大环境都不太乐观，而在这种环境之下，中国未来的住宅市场很难在短期内迅速回暖。

　　房价开始回归理性

　　●童悦仲(中国房地产研究会副会长)

　　2011年的楼市调控政策在目前已经开始释放其效果，泡沫被挤压后，一些房价过高的地区，价格开始趋于理性，同一个项目同一个楼盘在短时间内暴涨的情况难以再现。

　　而随着保障型住房建设量加大，加上未来对于城市有效供应的持续增加，势必会对房地产市场产生深远的影响。对房地产来说，肯定还是要发展的，但是这个发展不可能像过去一样支撑房价暴涨。

　　未来，对于一些房价还处在比较合理区间的区域，它还是要保持平衡的；而对于一些房价仍然很低的地区，它还会增长。我想应该说房地产市场在中国经济当中，还是占有很重要的地位，这点是不可动摇的。

　　本版采写/本报记者 李捷

　　新京报制图/师春雷

　　京城20钗：美丽“冻”人过寒冬

　　中海住宅成交额以100亿夺冠，万科剔除非北京地区以80.6亿位居第三，而首开为93.5亿位列第二

　　年关盘点之时，“京城楼市20钗”上映。调控寒冬之下，房企凭借过冬战略征战一年，争奇斗艳，不乏美丽“冻”人之处。然而审美，标准不同，视角不同，则各有千秋。低调修持的婉约之美，扬长避短的轻盈之美，尽显“京城20钗”风采。

　　【观影论坛】

　　调控年现金为王

　　●王怡(首开股份董秘)

　　根据本房企业绩排行榜单，首开2011年延续了2010年的良好业绩，作为诸多上榜上市房企的一个代表，调控年现金为王的战略奏效。

　　根据公司检测的数据，上市公司具体数据以年报为准。公司的现金流状况较好。销售业绩除受2011年年初翘尾因素的影响外，公司在年初就把握窗口期，进行促销安排，并且根据市场灵活定价，调控年获得良好的销售回款。

　　大开发商业绩好过大势

　　●陶红兵(高策房地产经纪董事长)

　　对2011年来讲，大开发商的销售业绩还是好过总体市场大势。开发商的业绩特点是波动的，与此前拿地形成的可售项目关联大。比如中海此前土储不乏好地，在市场检验下2011年形成不错的销售。万科中粮长阳半岛百万平米大盘，聚焦刚需，还是形成了一定的销量支撑业绩。2010年，2011年出手拿地的企业预计在未来两年业绩还会保持，而可售项目不多，或者销售高峰期过去的房企，比如富力等，如不补充，可能会显现一定程度的下滑。

　　【剧情简介】

　　虽然销售业绩并不代表一个企业成功与否的全部，但也是年终“选美”的标准之一。在此，本报记者综合机构与北京市住房和城乡建设委员会成交数据，得出北京地区商品住宅成交排名(截至2011年12月25日)，今年前三名中，首开及万科榜上有名，而中海则是脱颖而出的名门新秀。

　　“审美”不同 风采各异

　　年终，房企业绩排名多个版本出炉，由于统计口径不同，以及检测范围、触角的问题，谁是权威榜单难定论。但这样如同对美的审视，难有统一标准。京城20钗，各有风韵。

　　目前所依据的榜单数据仅限北京地区纯住宅的成交业绩，首开在北京的住宅成交额约为93.5亿，列第二。万科剔除非北京地区项目的住宅成交额约为80.6亿位居第三，而中海则约为100亿，夺得冠军。

　　记者采访了解到，中海旗下今年单盘业绩较好，中海九号公馆以及中海紫御公馆截至12月31日的单盘成交额均已经突破30亿。

　　对于目前成绩，北京首开相关负责人表示，公司并未统计过单北京地区的住宅成交金额，但首开股份在全国各地的商品房销售已超过120亿。龙湖北京相关负责人则表示，公司检测的北京地区商品住宅成交金额约为64.7亿。

　　御冬有术 争奇斗艳

　　“美”无权威，各有视角。在记者采访过程中，“京城20钗”中多家房企表示，由于检测渠道不同，且部分房企涉及到权益问题，虽然统一统计口径，也难有绝对完整、精准的数据。对于“选美”榜单，多数房企没有锱铢必较，但在调控年积极采用御冬术，走过“寒冬”，各有欣慰。

　　万科贯彻积极定价策略，刚需盘以快销制胜，中粮万科长阳半岛单盘成交额突破30亿，也创下北京地区公司内部的新纪录。此外，住总万科金域华府也超过20亿。而龙湖地产在去年调控年的商业地产试水，也起到了扬长避短的作用。长楹天街住宅、商铺搭配入市寻找窗口期，时代天阶低价抢跑，好望山发挥洋房别墅的品质优势，北京公司所辖的烟台旅游地产项目逆势热销，北京运营团队也功不可没。“养在闺中”的中海地产北京公司不动声色，也直接以业绩说话。据记者了解，其北京公司去年旗下众多品质楼盘，中海九号公馆、中海紫御公馆等楼盘，先后8次开盘，次次低调中销售可喜。

　　【影评】

　　“亲密敌人”相惜

　　除了《金陵十三钗》外，年关贺岁片《亲密敌人》令人愉悦了一把。影片讲述的昔日恋人，藕断丝连，负气竞争，而最终则是由竞争走向竞合。房企业内，“选美”选手也不无这样的惺惺相惜。

　　2010年，在万科北京公司整体业绩突破百亿之时，万科北京总经理毛大庆就曾发短信给龙湖北京公司总经理邵明晓，大意为，没有龙湖也就没有万科如今的业绩。一家以规模化的主流普通住宅为主要战略，一家则尽显洋房、别墅的婉约柔美气质，互促进步。而2011年取得骄人业绩的中海也同样获得业内认可，未待“选美”榜单揭幕，万科北京总经理毛大庆则表示，2011年中海北京住宅成交业绩预计会在万科之前。而业内对中海对品质的打造以及营销方式的赞许则是共识。据记者了解，2011年不乏业内多个高端产品操盘团队前往中海“取经”，房企回归盖好房子的本质，则也是寒冬之下，业绩之外的大美。

　　“百亿身价”之争

　　“百亿身价”在房企业内领跑，一直是令人艳羡的业绩。而由于统计口径不同，百亿身价榜单也各异。2011年，北京纯商品住宅房企检测业绩过百亿的为万科、龙湖、中海。而除中海外，万科以及龙湖则兼顾了北京公司所辖的外地项目业绩。

　　按照记者根据机构以及住建委数据检测的北京地区所有开发物业总成交业绩，过百亿的则有首开、金隅、中海、远洋。在中国房企销售门槛已经迈进千亿时代之时，地区乃至分公司的百亿业绩也是房地产发展大势的缩影。

　　本版采写/本报记者 张晓蕊

　　极“地”寒流

　　楼市进入“冬天”，开发商买地意愿大降，2011年北京土地出让金为1055亿元，同比下降35.8%

　　《极地寒流》讲述了日食致使的超冷气流涌向地球，引起了一连串灾难事件的发生，地球面临着一次新的冰川世纪的降临。对于严厉调控下的北京土地市场来说何尝不是如此。

　　伴随着楼市的冬天，开发商的买地意愿大大降低，2011年北京出让的土地多以流拍、底价成交或低溢价收场，往日热闹的竞拍室不再人声鼎沸，北京土地市场进入“寒流”控制时期。2011年北京土地出让金刚过千亿，相比2010年下滑了三成多，住宅用地楼面价也下滑三成。土地市场长时间遇冷后或将进入“寒流”破坏后的冰川时代。

　　【剧情介绍】

　　2011年，“史上最严厉调控”引发了北京土地市场的寒流。据北京市土地整理储备中心和北京中原地产提供的数据显示，2011年全年公开市场合计出让土地为249块，总土地出让金为1055.14亿，远低于创造历史纪录的2010年，减少的收入高达587.26亿，降幅达35.8%。

　　宅地出让金额降约五成

　　数据显示，住宅用地成交下滑最严重。2011年北京住宅类地块成交59块，成交金额仅472.9亿元，不足2010年的一半。受供地节奏的影响，宅地主要在2011年下半年实现成交。上半年仅成交20块，而下半年则成交了39块。

　　受土地底价、低溢价成交的影响，2011年住宅用地楼面价仅5087元/平米，比2010年的7321元/平米下降了30.5%。宅地平均溢价率也创4年来新低，比2008年该轮调控时的33.31%还低，仅为8.98%。

　　有业内人士认为，2011年是政策调控最为严厉的一年，成交量成为近三年的最低点，虽然不少房企仍有储备土地需求，但高压的调控政策让房企资金链不断收紧。面对不太明朗的市场前景，多数房企采取了现金为王、减少购地、加快清理库存的经营策略。此外，新供应的宅地搭配保障性住房，利润相对减少，导致其拿地意愿较低。

　　丰台宅地成交量居首

　　从成交地块的分布区域来看，2011年丰台区成为宅地成交量最大的区域，紧随其后的是大兴区和朝阳区，成交金额分别为101.97亿元、90.75亿元和83.1亿元。

　　2011年丰台推出郭公庄车辆段项目的二、四、五期三个地块，规划总建筑面积达81.73万平米，总出让金为45.92亿元，支撑了丰台近半土地成交额。万科和京投联合体拿下最大的五期，成交价33.51亿元，成为2011年北京宅地总价地王。

　　从宅地供应来看，2011年北京土地仍是以郊区为主，其中大兴和房山这两大郊区供应量最大。数据显示，2011年大兴宅地供应达到247.67万平米，超过200万平米跃居第一。“老二”为房山区，住宅供地达到187万平米。这也决定了未来北京新房供应仍以郊区为主的格局。

　　商业地块成交抢眼

　　与宅地的冷淡相比，北京2011年推出了多块非住宅类“黄金宝地”，其成交也备受关注。

　　2011年6月，崇文门菜市场地块公开出让，合景泰富以7.1亿元的总价、4.32万元/平米的楼面价拿下该地块，溢价率达到140%，也成为该年度商业地块楼面地王；7月，CBD核心区8个商业金融地块公布中标结果，8宗地出让价款达199.6亿元，占到北京2011年土地出让金的两成；9月，王府井大街西侧商业金融用地招标出让，成交价29.1042亿元。

　　此外，丽泽商务区多个地块也被来自内蒙古、山西的企业以及金融保险公司夺得。

　　【影评】

　　低价拿地，掌握未来定价权

　　楼市的寒冬，开发商各显“御冬术”，谨慎拿地便是其一。

　　拥有存货的房企如保利、龙湖专心卖房、去库存化，拿地的需求并不急迫；而销售较好存货较少的房企如融创、中化方兴则适时拿地补充储备。

　　2011年北京总价地王是万科拿下的丰台区郭公庄车辆段项目五期1518-632地块。该地块位于西南四环外的郭公庄，毗邻房山线和9号线，体量达62.9万平米。抛开配建部分，楼面价约9500元/平米。西侧是2010年的总价地王丰台区六圈A居住项目，但其楼面价高达17153.3元/平米，目前售价达到35000元/平米(案名中海九号公馆)。

　　由此可见，一些在2011年理性拿地的房企属于低价拿地，是为未来的定价权掌握了主动权。撑过了楼市低点，或将迎来楼市春天。相关业内人士表示，2011年成交的住宅用地，预计会在2012年年底入市，其土地成本会更低，相对2010年成交的住宅用地项目在成本上会更有直接冲击。

　　本版采写/本报记者 袁晓澜

　　这一年，我们一起“抢”的房子

　　2011年北京单盘销售前20名揽金473.5亿，比2010年TOP20总额下滑10.8%；其中9个楼盘成交均价超过3万元/平米

　　今天，一部《那些年，我们一起追的女孩》将在国内上映。就在几天前，截至2011年的最后一天，这部电影已在香港刷新了华语电影票房纪录。

　　一部好看的电影，一段美丽的故事，一种打动人心的美好都足以吸引全城目光。这种美好也包括一个好房子。买房人对好房子的追逐，依然符合人们“窈窕淑女，君子好逑”的天性。

　　2011年，尽管京城楼市经历着“史上最严厉调控”的洗礼，但依然有不少楼盘以独特的魅力，拨动了买房人的心弦，并最终取得了骄人的销售业绩。现在，就让我们将目光锁定《这一年，我们一起抢的房子》。

　　【剧情简介】

　　根据北京市住建委的网签数据统计，截至2011年12月25日，跻身北京成交额前20名的楼盘成交总额达到473.5亿。著名的广渠路“地王”项目金茂府以45.6亿元的销售额高居榜首，中粮万科·长阳半岛、中海紫御公馆和西山壹号院也以超过30亿的业绩，跻身2011年度销售前列。

　　“销冠”对比：进账少了近10亿

　　统计显示，2011年北京单盘销售前20名的销售总额为473.5亿元。这和2010年TOP20销售总额531亿元相比，减少了57.5亿元，降幅为10.8%。

　　在北京中原、亚豪机构等多家机构人士看来，单盘销售前20业绩的下滑无疑还是受到调控政策的影响。包括一些原预计高开的项目调低开盘价格，一些原来受追捧的“日光盘”去化速度放缓等，都是调控影响的具体体现。

　　TOP20的情况也反映出整个京城楼市在调控下的走低境遇。比如，2011北京销冠金茂府成交金额45.6亿元，和2010年销冠新里·西斯莱公馆55.2亿元的进账相比少收近10亿元。又如，2011年北京销售超过30亿元的仅有金茂府等4个项目，2010年则有6个项目销售过30亿元。

　　不过，2011年的TOP20同比整体处于平稳的是销售均价。2011年前20名楼盘的销售均价为31021元/平米，2010年的这一数字为31032元/平米，相比持平。而这背后则是因为有今年城区高端项目热销的支撑，包括金茂府、中海紫御公馆、西山壹号院等9个销售均价超过30000元/平米的楼盘。

　　业绩探秘：平价策略助推热销楼

　　虽然有多个单价超过30000元/平米的楼盘，但总的来看2011年京城楼市整体处于平价甚至降价推盘的潮流中。这也使京城楼市特别是TOP20楼盘能在调控中业绩斐然。

　　以金茂府为例，2011年4月首次开盘，行政公馆40000元/平米、住宅45000元/平米的价格一直被业内视为低开。此外，诸如西山壹号院40000元/平米且两次开盘保持平稳的价格，中海九号公馆33000元/平米、中信城37000元/平米的价格等，也都属于平价推盘。

　　在普通住宅行列中，诸如远洋一方、中弘·北京像素等，在2011年也都以不同的形式推出优惠，甚至明确降价，成功以价换量。此外，占据2011年单盘销售第七位的中国铁建长阳国际城，则是北京首个“限房价竞地价”的中小套型普通商品房，以12500元/平米的价格推向市场，快速回笼，也对区域楼市整体价格及区域其他楼盘价格有一个下拉作用。

　　【影评】

　　名门之秀 笑傲京城

　　2011年，京城楼市，金茂府、中海紫御公馆和西山壹号院三盘互相辉映，引领了高端楼盘成为《这一年，我们一起抢的房子》的主角。

　　2011年4月，金茂府开盘一房难求；年中，西山壹号院开盘也是门庭若市。金茂府地处泛CBD板块，特别是由于2009年广渠路“地王”的身份，一直是全城瞩目。西山壹号院则位于上风上水的海淀西山，文化底蕴、地段价值加上绿色掩映中的“当代大院”品质，作为卷土重来的地产大佬融创孙宏斌的力作，堪称名门之秀。而中海紫御公馆位居皇城腹地，具有无与伦比的地段优势，加之中海地产擅长高品质开发，热销在情理之中。

　　而在推盘过程中，上述三盘又都放下身段，平价入市，以令人信服的性价比实现热销自然就不足为奇了。此外，中海九号公馆、中信城等城区项目也都采取了类似的价格策略。

　　在业内人士看来，调控中，高端项目的买房人，通常手中只有一张房票，因此更加谨慎出手，一步到位选择最中意的房子，从而使部分高端项目在调控中步履从容，一笑倾城。

　　【观影论坛】

　　高端项目对接改善型需求

　　●郭毅(亚豪机构市场总监)：

　　高端项目在2011年表现抢眼。因为限购时代，“房票”稀缺，改善型买房人出于对“房票”的珍惜，不少都升级了购房需求，倾向于资源配置丰富、性价比高的优质项目。而在调控背景下，中高端项目推盘也都采取了比较平稳的价格策略，实现了有效对接市场中的改善型需求，取得热销。

　　平价楼盘“抢收”

　　●任莉(思源经纪北京公司副总经理)

　　在2011高端楼盘抢眼的京城楼市，中粮万科·长阳半岛仍以35亿元的销售额荣膺榜眼。而2010年，长阳半岛还在十名开外。2011年能有大幅提升，得益于新一轮调控启动后，万科没有观望，加快推盘速度，2011年上半年长阳半岛4次开盘，从而能抢在上半年就取得可观的销售业绩。其余在2011年销售业绩不错的平价项目，许多也是因为推出了灵活的价格策略抢收。

　　本版采写/本报记者 张旭

　　“星球”崛起

　　2011年朝阳大兴房山昌平成交套数领先，北京各区县商品住宅成交量同比均现较大跌幅

　　2011年暑期档好莱坞大片《猩球崛起》讲述了服用药物后拥有了和人一样的语言、智能的猩猩们，在领袖“凯撒”的带领下突破人类围攻，重回自由丛林的故事。

　　凯撒本是科学家的宠物，生活无忧无虑，直到有一天命运的黑手把它送进了动物虐待中心。而纵观2011楼市，调控前热度惊人一房难求；但2月限购限贷等政策出台迅速将楼市送入“小黑屋”，各大区县总成交量从1月的11293套跌至2月的3957套。

　　猩族要突围，楼市也如此，扛不住的市场中逐渐“苏醒”一些亮眼板块，以两三个单盘的热销拉动了区域的成交量上涨，如时代天街、金地仰山之于大兴……但据观众反映，影片前期铺陈过多，高潮来得太慢而结束得又太快，犹如楼市热点板块般未完待续……

　　【剧情简介】

　　通州成交量降四成

　　和2010年楼市的火爆成交相比，2011年只能用“惨不忍睹”来形容成交量。根据北京市住建委的网签数据统计，截至2011年12月25日，北京18个区县(原崇文、原宣武单列计算，未计入东城、西城；下同)的商品住宅成交套数达78910套，同比2010年111857套大跌41%。

　　在市场成交低迷的大背景下，18区县的成交同比均现较大跌幅。2010年北京18区县中年成交突破7000套的有8个，而2011年仅有4个，以蝉联第一、二名的朝阳、大兴为例，2011年分别成交了16052套、10713套，同比2010年的26300套、14990套，分别大跌42%、28%。其他区县成交套数排名依次为房山区(9545套)，昌平区(8989套)，而顺义、海淀、丰台、通州年成交都跌至5500套左右，同比2010年9000套左右的成交跌幅都在40%左右。18区县中成交量最小的仍是门头沟区(120套)，同比2010年的245套跌幅超过一倍。

　　5区县单价破3万

　　和成交量暴跌相比，18区县的房价总体呈现坚挺之势。从北京住建委数据来看，除了石景山、怀柔、平谷等远郊区县均价同比去年基本持平(小幅下跌200元以内)外，其余区县房价仍同比上涨，其中涨幅最大为东、西两城区。

　　东城区以50915元/平米毫无悬念地蝉联了2011年商品住宅最高单价，并将房价首次突破5万元/平米大关；西城区以47163元/平米排第二，而上述两区的年成交量分别仅为363套、321套。

　　记者了解到，由于北京内城新增住宅供应稀缺，东西两城区的新盘“豪宅化”在2011年趋势愈发明显，这成为推高区域单价的最大原因；如东、西城区年度成交均价同比2010年单价38640元、34526元，大涨31%、36%。

　　2010年，北京18区县中全年成交均价突破3万元/平米的区县仅有2个；而2011年单价破3万的区县增加至5个。而即使是近期降价楼盘较为集中的通州、大兴，2011年的每平米成交均价为19312元、18890元，同比2010年的16898元、17341元，出现小幅上涨。

　　2011年区县成交单价最低为平谷(6602元/平米)，其次为延庆(7423元/平米)，与2010年的6613元、7627元相比，基本持平。

　　【影评】　　淡市下近郊楼盘大拼速度

　　北京各区县在2011年楼市大片中表现平平，仍以朝阳、大兴、房山、昌平“四大天王”领头。在2010年底北京通往大兴、房山、昌平、顺义等5条地铁线开通时，业内曾预测供应集中的郊区地铁楼盘，如大兴黄村、房山长阳等将在2011年大放异彩。

　　但调控之下，郊区市场也成为主战场。通州从大热板块跌至年成交5000套低点，2010年大热的大兴、房山板块也遇冷。有北京楼市“过山车”之称的通州率先降价、观众惊呼“通州沦陷”；随后大兴“特价房”频频出现，房山库存如山，真成为“房”山时，万科长阳半岛几乎回到2010年13500元/平米的开盘价时，大多数区域的开发商仍“情绪稳定”，并强调其区域或项目本身的特殊优势。

　　对开发商来说，“兵贵神速”永远是正确法则。遥想2010年春，绿地新里西斯莱以比市价低6000元/平米的“低价”开盘热销，将大兴区域价格定在17000元-19000元/平米，购房者连夜排队买房；再看如今同区域的金地仰山、旭辉御府等楼盘，以特价15000元/平米揽客，龙湖时代天街“万元盘”对周边房价形成极大压力，可知房票时代，先“降”先得。

　　热点板块突起

　　在整体成交低迷的大背景下，大多数区县的年度总体成交均价依旧维持小幅上涨的势头，但考虑到区县项目繁多，档次差异较大，业内人士认为，一些区县内的热点板块较有比较意义。如借助黄村、旧宫、天宫院三板块，大兴成为仅次于朝阳的年度成交热区。

　　旧宫板块以富力盛悦居为代表，而“万元盘”龙湖时代天街的热销使天宫院一炮成名。据亚豪机构统计，2010年12月至今，该板块先后有6宗住宅类地块实现成交，占同期大兴成交地块的半壁江山，2012年还将有保利新茉莉和金融街·金色漫香府入市。

　　类似的新热板块还有顺义马坡，目前在售项目有鲁能7号院、合景泰富·香悦四季、中铁花溪渡等；而成交面积排名第三的昌平，其新城东区的南邵有融创长滩壹号、金科廊桥水岸、北京风景入市，而融创长滩壹号销售额更挤入全年销售榜单前列。

　　【大片论坛】

　　昌平新城竞争趋于白热化

　　郭毅(亚豪机构市场总监)：

　　淡市下近郊新城楼市竞争激烈，新秀板块若想取得后发优势，定价方面将有更多让步，目前纯新盘低价开盘成为当下的主流趋势。

　　从各个板块来看，昌平新城在购房需求本就有限的基础上已有5个项目同期销售，新增供应超过千套商品房，竞争将趋于白热化，各项目只能采取价格战的方式赢得销量；大兴旧宫商品住宅的供应稀缺局面有望在今年打破，但考虑到土地成本虽然上扬，却与区域价值较为匹配，预计区域在售项目的价格将保持稳中有升的态势。

　　应该看到，新城的配套本就逊色于老城区，如果再缺少价格优势，购房客户将不仅面临着同区域的项目竞争，也会被周边区域分流。随着企业拿地价格的上涨，在过高的资金压力及销售压力下，未来新城的个别项目有可能以成本价甚至跌破成本价销售。

　　B16-B17版采写/本报记者 自曾晖

　　二手房失恋330天

　　全年成交降四成，政策干预性显现十分彻底；成交价格较调控之前降8%左右

　　2011年有个热映电影叫《失恋33天》，讲述一个女孩长途恋爱谈了七年，没有修成正果，反而在商场里看到了男友和自己的闺蜜喜笑颜开地走在一起，晴天霹雳之后，用了33天的时间，从失恋的痛苦中走了出来，走入了一段新的爱情之中。用33天就能了断7年恋情，说句心里话，总觉得这姑娘未免效率太高了点。

　　毕竟客观世界是复杂的，即使充分发挥主观能动性，也未必能从痛苦中解脱出来。就说今年北京的二手房市场的从业人员，2011年1月份还过着成交23478套的幸福生活，到2月份猛然间被政策所抛弃，至今已经经历了将近330天，仍然没有从月成交万套左右的低迷中走出来。电影里的一句台词最符合他们目前的心境：“在这个时节这个年代，你要是不得个忧郁症什么的，你都不好意思跟朋友打招呼。”

　　【剧情简介】

　　2011年2月份出台的楼市调控政策，对于北京二手房市场的影响可谓是立竿见影，调控出台之后，成交量立刻遭到腰斩，2月份调控后月均成交量不足9000套，全年成交与2009年峰值相比缩水一半以上。价格也在僵持半年多之后，于第四季度开始出现松动。

　　成交量触底不反弹

　　北京中原市场研究部根据北京市住建委网站数据统计显示，2011年内二手房住宅交易套数为121512套，相比2010年全年的196547套下降幅度达到了38.2%。而同比2009年的266854套下降幅度更是达到了54.5%。全年成交量走势呈现出“L”形，并无反弹迹象。即1月份成交达23000套相对高位，2月份后成交量骤减，2-12月11个月间单月成交量均在8000套上下徘徊，从2011年4月开始，北京二手房市场连续8个月单月成交量低于万套，根据中原地产统计，最近三年来月低于万套成交量的月份合计为12个，而其中有9个出现在2011年。所谓“银十”成交量仅为7262套，创下2009年有网签以来最低值。

　　链家地产市场研究部认为，这种成交从相对极高回落至一个相对极低，且一直保持极低值走势的现象是非常少见的，可见政策的干预性显现得十分彻底。

　　9月成价格分水岭

　　在价格方面，北京中原市场研究部统计数据显示，去年全年二手房均价为22860元/平米，同比2010年全年均价22860元/平米，上涨了7.6%，但是从9月份开始，明显出现了下调，成交价格在11月更是跌到了21550元/平米，环比10月份的二手房均价22090元/平米下调幅度达到了2.4%。链家地产副总裁林倩介绍，2011年年底的成交价格，大约比调控之前下降了8%左右。

　　林倩介绍，去年2月份调控之后到8月底这段时间里，很多二手房业主在心态上并不着急，认为这次调控和2010年一样，半年就会过去。因此业主在成交量非常低迷的情况下，却很少降价，很多业主表示大不了就不卖了，当时除了通州等个别区域，价格都非常坚挺。而进入9月份以后，随着北京郊区一手房大幅降价，郊区的一二手房价格出现倒挂，这给二手房造成很大的压力，而随着楼市整体的持续低迷，二手房价格也开始出现松动。

　　【影评】

　　二手门店关1400余家

　　据“链家地产”市场研究部统计，全国目前大约有6万个二手经纪门店，根据成交量缩水程度以及正常的运营成本，保守估计当前全年店均亏损5万元，预计整个行业共亏损30亿元现金流。

　　在全年低迷成交状态之下，2011年单店月均成交不足1.5套，按照当前平均成交总价200万元计算，费率按照当前全市实际水平2%计算，每月买卖成交仅能获利5.6万元。北京市二手房由于在2009年快速增长，经纪机构门店一度扩张至6000家以上，今年成交大幅下降后，整个行业陷入生存困境，有关机构统计，2011年北京二手经纪机构全年关闭门店1400余家。

　　今年调控继续，低成交状态将难有改变，经纪行业或将面临进一步的调整。也许将出现类似一手房市场上，开发商的收购、并购情况，行业洗牌将真正到来。

　　租赁市场独善其身

　　无论是新房市场还是二手房买卖市场，在2011年都出现了量价齐跌的状况，而租赁市场在整体低迷的环境下仍然保持稳定，可谓独善其身。

　　2011年北京租赁市场继续保持上年量价双涨的趋势，全市成交规模超过百万套，租赁成交量的波动性相对稳定，平均租金3280元，同比涨幅回落。

　　根据全国第六次人口普查数据显示，北京2010年常住人口1961.2万，平均每年新增常住人口75万。北京常住人口规模大、增速快，导致居住需求的总量不断增加，促使市场需要承担的租赁需求也不断扩大。而随着限购的持续，使得大量购房需求被抑制到租赁市场。这些都会使租赁市场承受的压力不断增大，因此租金上涨压力依然普遍存在。

　　【观影论坛】

　　2011年所有因素都很不利

　　●林倩(链家地产副总裁)

　　2011年二手房市场和以往相比，最大的不同是所有的因素都很不利。二手房市场主要受到金融政策、税费政策、限购政策等几个因素的影响，而2011年金融政策是收紧的，税费是在大幅增加的，调控政策北京是最严格的，这些都对市场非常不利。

　　2011年二手房市场可以用急转直下来形容，1月份的时候，仅仅链家地产一家的成交量就达到7000多套，接近于之后的11个月北京全市二手房的成交量。

　　在这样的情况下，二手房经纪公司的战略差异非常大。最悲观的是裁员关店甚至退出市场，中间派是保持规模，拓展业务面，最乐观的是逆向扩张，并购别人。链家地产目前是走中间偏乐观一些的路线，在加快异地发展的同时，对北京的业务进行整理，关掉位置不好的门店，整顿组织编制，实行更为谨慎的预算。

　　2011年调控政策影响最大

　　●胡景晖(伟业我爱我家集团副总裁)

　　如果要概括2011年北京二手房市场，应该是：前松后紧，量价齐跌。

　　2011年开局是很不错的，之后成交量萎缩非常厉害，而且是越往后市场越低迷。

　　北京楼市过去也曾经有过比较低迷的时期，有的是因为市场准入的问题，让大量房源无法入市，有的是像2008年那样，整个宏观经济出现重大危机。而2011年这些情况都不存在，市场走向低迷，几乎完全是受到政策的影响，国家的调控政策和金融政策对市场的走势起到了决定性的作用。

　　而与深圳等城市相比，北京的房地产市场还是相对比较温和，大量的需求也确实存在。因此2011年我爱我家的策略是保持现有规模，既不会大规模逆势扩张，也不会大规模关店裁人。在保持合理规模的前提下，除了做二手房买卖之外，利用好现有的客户资源与渠道资源，拓展房屋租赁、一手房分销、商业地产和旅游地产、金融理财服务等产品线。

　　本版采写/本报记者 刘狄

　　业界的演讲：降是关键词

　　这是一年楼市走向的见证。

　　没有夸张，没有褒贬，更无须粉饰。数字本身最枯燥，却可以说明一切。如同那部《国王的演讲》的影片，冷门的切入点却匠心独具。这样看来，电影和楼市二者也存有共性：既不负责锁定众人眼球，也不负责点燃诸位看官的荷尔蒙。习惯了与数字和市场长期打交道的各家房地产机构，只是通过数据360°全方位静观2011的楼市这一年。

　　毫无疑问，“降”是关键词，供应量、成交量双双走跌；新房价格创下了六年涨幅最低记录；交投低迷，库存持续加压……然而，这些结论也像影片中的乔治六世一样，就算口吃也不妨碍他会是个好国王。现实里，楼市起伏难平，无论众人如何评判，市场还是会继续发展前行。

　　《库存危机》

　　库存加大 降价蔓延

　　原电影名：《生化危机》

　　出品人：中原地产

　　剧情简介：2011年，北京楼市降价现象由个别项目影响到整个区域，由郊区向市区逐步扩散，这就是项目降价的传导性。4月份，位于管庄的远洋一方宣布降价4000元/平米，通州区的东方华业玫瑰、珠江国际公馆等项目随后宣布优惠策略，房价逐步进入实降阶段。到8月底，以通州区、大兴区、顺义区、房山区、朝阳区为代表的住宅项目降价明显增多。

　　北京住宅市场低迷，给房企造成巨大的资金压力。为了尽快回笼资金，下半年，北京新建商品住宅放盘提速。2011年12月7日，北京新建住宅库存达到了130049套，创造了最近两年半的新高，商品住宅库存面临巨大挑战。

　　库存上涨速度加快，一是迫于有效购买力被消化，新建商品住宅放量增加，下半年的住宅预售批准量占到全年的67.5%；二是全年预售项目平均去化率在40%左右，比上年下降近10%；三是“十二五”期间，北京建设100万套保障性住房，分流商品住房需求，这进一步加大新建住宅库存压力。

　　目前，北京在售新建住宅项目共730个，其中，98.8%的在售新盘价格停止上涨，明显降价的至少有116个项目。可见，库存“加压”导致降价浪潮掀起。

　　《楼盘战》

　　新盘扎堆 “割肉”卖房

　　原电影名：《高地战》

　　出品人：亚豪机构

　　剧情简介：与之前开发商普遍采取“少量多次”的谨慎推盘思路有所不同，2011年北京开盘项目的单次推盘量增加明显，平均达到了312套。除了因建委规定须一次性推出全部取证房源外，一次性推出大量房源也在一定程度上反映出开发商急切入市的心态，而且首次入市的纯新盘数量也显著增加。数据显示，在入市项目总量骤降逾两成的情况下，2011年共有94个新项目入市，占到了总量的1/3。

　　2011年入市纯新盘多是2009年、2010年的拿地项目，而这两年是房地产行业及宏观经济基本面均比较乐观的两年，市场景气程度高、房价上涨速度快，导致开发商对后市预期良好，纷纷加大投资、积极拿地，使得2011年尽管面临着险峻的政策环境，但仍呈现出大量项目集中上市的局面。但开发企业在旺市时期斥大笔资金购进的土地，却在上市时遭遇惨烈竞争，严重滞销，楼盘预售款项难以填补土地购置、施工款项等资金投入的缺口，开发企业的现金流安全正在遭受严峻考验，迫使越来越多的纯新盘“割肉”低价卖楼。

　　《沉默的购房时刻》

　　限购限贷 观望浓厚

　　原电影名：《沉默的15分钟》

　　出品人：伟业我爱我家

　　剧情简介：纵观2011年楼市，一线城市成交量与平均房价持续下滑，严厉的调控政策已使整个楼市进入相对漫长的调整期。“限购”、“限贷”政策的严格执行，严重制约购房需求释放。限购政策使得有资格的购房需求大幅萎缩，原本贡献北京楼市超过1/3总成交量的外地购房需求减少了超过七成。受紧缩货币政策的影响，下半年开始首套房贷款利率普遍上调，部分有资格购房的人群，迫于后期的还贷压力，也开始放弃购房转而观望。

　　下半年以来，各月的新房成交量均不足5000套，并呈现逐渐下滑的态势；另一方面，成交均价在7月、8月走高之后便开始滞胀回落，尤其是进入四季度以来，价格出现小幅下滑的现象。与三季度房价结构性下调不一样，四季度各环线的一手房成交均价都出现不同程度的下滑，这是2011年以来首次出现。当前房地产开发投资额、房屋施工面积、新开工面积三项依然处于历史高位，行业投资量保持稳定，主要是源于前两年土地放量的惯性和最近大量保障房的开工。目前，调控政策的影响已传导至融资、投资、开发等诸多环节。

　　《东成西就2011》

　　游资撤场 保障发展

　　原电影名：《东成西就2011》

　　出品人：思源经纪

　　剧情简介：2011年中国楼市调控的最大贡献是把游资和投机分子挤了出去，为房地产未来持续健康发展提供了保障。由于房地产市场受政策调控的影响，银根收紧，开发商原有库存消化困难，致使资金链更为紧张，再加上资本金比例增加，显著地限制了企业的投资能力，大大降低了投资热情，于是开发商纷纷降价回笼资金，对新入市的土地关注度下降，持谨慎态度拿地，最终2011年北京市一、二级市场呈现出不同程度的走低。

　　但调控的许多负面作用也逐渐显现：此次调控目的是让刚需买得起房，但事实是刚需也被连续纳税证明限购了。同时，今年土地市场也对今后几年的住宅供应产生影响。

　　本版采写/本报记者 李捷 新京报制图/赵斌

　　小心闯龙年：楼市政策或微调

　　业内认为投资投机需求被挤出，政策微调条件具备，普宅将受保障房影响，中高端住宅价格将保持平稳

　　按照中国传统生肖来说，2012是龙年。

　　在“青青草原”上，即将上演的是《喜羊羊与灰太狼之开心闯龙年》。而在京城楼市中，各方能否开心闯龙年？

　　去年12月闭幕的中央经济工作会议明确了坚持房地产调控政策不动摇。业内解读认为释放的信号还是坚定调控，巩固成果。同时对于开发商来说，没有提强化、深化调控，可以算作是个好消息了。

　　与此同时，中央高层也有对宏观经济适时适度进行微调的表态。北京市有关方面人士也预计，2012年的调控政策可以放在更大的经济格局中进行微调，更好地贯彻中央经济工作会议精神。

　　2012年，政策、房价、开发商策略，将以怎样的姿态闯龙年，目前暂无定论，但可以肯定更多的是小心谨慎。

　　【剧情简介】

　　在房地产市场中，政策无疑扮演着导演的角色。2012年，政策往何处去更决定着开发商、买房人等演员的角色。

　　调控效果带来微调前提

　　在北京市房地产业协会秘书长陈志看来，北京楼市政策将适度微调，包括将现行首套住房贷款从1.1倍利率调整为基准利率，将外地常住人口的购房标准从现行的五年以上连续社保或完税证明，调整为“三年以上连续社保、完税证明”或“累计五年以上社保、完税证明”；将改善型需求的认定从技术环节进行一定的释放。

　　陈志认为这一方面契合中央经济工作会议扩大内需的精神，同时能够保证中等收入者购买力的有效释放，避免房价下行的效果被抵消。另一方面，北京经过近两年的调控，已经将原来投资投机型需求挤出，政策微调的前提条件已经具备。

　　去年12月23日，住房和城乡建设部部长姜伟新也提出，在延续2011年楼市调控的基础上，住建部将完善相关政策，支持居民合理购房需求。

　　普通商品住宅下行压力仍大

　　虽然业内对楼市政策存在微调的预期，但都认为需要具备巩固调控效果、遏制房价回弹的前提条件。对于房价特别是主导郊区市场的普通商品房房价，业内认为仍将下行。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，价格在20000元/平方米以下的房源市场供应大，同区域楼盘存在着激烈竞争。而从2011年看，这些楼盘成交量的放大都有赖于价格下行到买房人心理价位。2012年，这一部分住宅价格仍将下行。相对而言，中高端住宅由于自身优势和供应量相对较少的影响，价格将保持平稳。

　　普通住宅在2012年还将受到保障房建设的影响。去年底，北京市已经明确今年新开工建设、收购各类保障性住房16万套，保障房供地仍将优先。保障房对楼市的影响将在今年更明显地体现出来。

　　【影评】

　　库存攀高降价进行到底

　　说与不说，降价就在那里。

　　2011年，北京楼市库存从10万以下一路突破13万套。库存压力迫使许多开发商包括大品牌开发商，不得不在下半年加入降价促销的行列。降价、低价开盘、特价房，名目不同，殊途同归。主动也好，被动也罢，2011年，包括万科、龙湖、远洋等品牌企业都已经在北京楼市做出了示范。

　　2012年，受前两三年供地的影响，即使部分开发商调整开发节奏，市场潜在供应量依然很大，北京住宅库存仍被多位业内人士认为将继续攀高，特别是在郊区。而在中央明确房地产调控不松动后，房企只能把希望寄托在自己身上。即便是政策的微调，也是以房价回归、巩固调控效果为前提的。

　　【观影论坛】

　　政策不会重现2008年宽松状态

　　●杨红旭(上海易居房地产研究院综合研究部部长)

　　对于2012年政策走势，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，国内外经济形势复杂而严峻，中国经济存在很大的不确定性，另一方面，今年房价还会下跌，尤其是持续到下半年，调控效果会趋于显著，也就接近了放松调控的依据和条件。但今年政策整体上偏紧，放松只是局部的、小幅的、慢节奏的。

　　杨红旭认为，2012年政策不可能重现2008四季度到2009年的放松力度。当时主要是受国际金融危机影响，国内经济快速下滑，中央和地方才采取多种手段救市。而现在的经济只是稳中有落，CPI虽然下行，仍处偏高水平。即便2012年经济形势还将有所下滑，经济政策和楼市政策放松的程度也将明显小于2008年。

　　较多开发商钟情商业地产

　　●孙健(易城中国研究与策略顾问部副总监)

　　从2010年楼市调控启动后，不少房企就加大了对商业地产的投入。对于这一趋势在2012年的发展，易城中国研究与策略顾问部副总监孙健认为，受限购政策影响，企业资金链普遍趋紧，2012年开发投资将变得更加谨慎。不过，预计今年开发商对商业地产的投资热度仍将保持，但在项目选择上将呈现出更加谨慎的态度。

　　对于一些未来供应量非常大的城市，商业地产投资将受到供应压力影响而有所放缓，供需结构相对合理的城市，仍将是投资者青睐的区域。

　　从北京市场看，孙健表示，北京写字楼、零售物业等商业地产业态在主城区面临供不应求的利好。但是在新城区，不少商业物业由于新增量大而处于较高的空置率，这也将使企业在拓展新城商业地产版图时多一些考量。