绿城地产代工求生：分析称能否成功存不小挑战

　　不断的破产传闻，收购流言，以及连宋卫平酷爱的足球队都难以养活，预示着曾经非常高调的绿城集团如今危机四伏，那么代建模式能否让他转危为安呢？

　　■文/本刊记者

　　胡 俊

　　不间断的负面消息似乎显示出绿城集团的窘境，不管是前不久的“翡翠城质量门”，海航30亿收购绿城的留言，还是近日绿城退地的传闻，都无不表明，绿城这个曾经房地产前三的企业，现在已苦不堪言。

　　截至2011年11月，绿城集团仅完成绿城预期全年目标的56%，成为目前负债率最高的房企。深陷资金困局，负债率居高不下，房地产寒冬，绿城似乎已经到了危急存亡的关头。

　　不开源节流寻求资金

　　绿城现在可以说是拼命地找“救命钱”，绿城掌门人宋卫平曾公开表示，绿城拟定了三个阶段的计划：首先“努力销售，把房子卖出去”；然后“看看能不能腾挪卖掉几个项目”；最后，“如果前面的手段都不奏效，那就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了”。

　　就快速销售而言，不管是房产调控还是市场预期，都能看出这是不现实的。以高品质著称的绿城，一降到底的可能性也不大。因此，绿城已经对一些机构释放了包括转让地块的合作意向。

　　2011年，绿城计划新开工900万平方米，其中上半年开工487万平方米，实际情况是只开工266万平方米。绿城已经感觉到土地出让金的压力太大，宋卫平在一次内部会议上表示，绿城独立高价拿地的形式将不再出现。

　　12月，有消息传绿城因为受困资金链问题，打算退地抽身，放弃年初在台州黄岩拿下的“地王”项目。绿城以66.8亿元竞标这块地，但是土地一直闲置，而且因为土地出让金的问题，交易尚未全部完成。

　　与此同时，11月28日，绿城首度公开表示，欢迎浙江企业以任何形式介入绿城足球，如果有企业愿意接手绿城球队，可以考虑出售，条件是主场要放在杭州，如果没有人同意这个条件，绿城只能咬牙度过难关。

　　自从1998年建立起绿城足球，绿城这家民企已经独自支撑了13年，累计耗资10.2亿元。也就是说，绿城平均每年在绿城足球队上耗资8000万元左右，但是绿城俱乐部每年的收入平均在2000万元左右，其他的钱都是绿城从其他地方弥补。

　　无论是出卖地块或者是转让球队，绿城都能获得一笔资金。再观其减少拿地和压缩独立开发，绿城可以说在努力地开源节流。

　　不仅如此，目前绿城正与中投公司、美国黑石集团深度接触，拟成立合资公司。中投公司看好的是绿城的代建能力，并计划以类似商业模式在全国拓展，在楼市低迷的前提下，资金紧张而拥有“品牌力”的绿城如果能够与中投公司合作愉快，那么绿城在资金上的问题就会得到解决。

　　缘起债务危机

　　绿城开源节流，寻找资金源，种种迹象均表明，绿城的资金链的确出了问题。事实上，绿城资金断裂的种子早已埋下。

　　2011年上半年，绿城集团以23.3亿元取得权益土地储备面积201万平方米，而需支付的土地款仅为去年全年的1/6。如果按照去年的成交价，绿城集团需要支付44.32亿元的土地款。原来，根本原因是合作伙伴向绿城合作开发的项目公司提供了比银行基准利率高出100至200个基点的借贷，并以绿城在这些公司所占的项目权益作抵押。也就是说，绿城集团是牺牲今后的利润来缓解短期内的资金压力。

　　而2010年绿城销售额580亿元，利润只有10亿元，利润率不到2%。如果今年绿城的销售额达不到480亿元，那么绿城的利润就会是零甚至更低。就绿城前6个月的销售情况来看，销售额连480亿元的一半还不到，情况堪忧。

　　对绿城来说，房子是“有身段、有表情、有美感、有艺术、有生命”的，而不仅是一个建筑物，所以绿城一直以来都是走中高档路线。然而从2010年以来，不断升级的楼市调控政策，已经让房地产行业走到了入冬的临界点。2011年，楼市“限购”政策的执行可以说是雪上加霜，直接打击绿城这样以中高端物业为主的开发商。

　　绿城的高负债从前几年就已经存在，只是被其猛进的发展所掩盖，在如今这个“适当”的时期才爆发出来。前几年，整个房地产市场欣欣向荣，绿城以品质取胜的基调让其随着市场一起爆发。然而绿城对自己的产品太过自信，几乎忽视了营销的重要性，新一轮的楼市调控让绿城的矛盾彻底显露出来。

　　根据绿城公告，2011年绿城的可售房源金额约1200亿元，截至9月份仅卖掉267亿，绿城手中有900多亿的可售房源难以售出。面对如此境地，绿城资金链断裂已经可以预见，绿城也正式踏入举债的深渊。

　　2011年1月以来，绿城开始全面施展信托计划，其中北京信托绿城房地产集合资金信托计划募集资金20亿元。委托给北京华融国际信托的绿城舟山等应收转账款转让信托计划，募资约3亿元。委托上海中泰信托的绿城御园股权收益权项目，信托资金2.57亿元。7月份，绿城与平安信托就温州项目联合募集8.75亿元的信托产品。就此，绿城的信托融资计划已超过百亿元，可谓是真的“债台高筑”。

　　然而在连续不断的债务危机和销售受阻的影响下，绿城仍然剑走偏锋。万科、雅居乐、恒大、龙湖等各大地产商于8月份纷纷宣布降价促销，增加销售回款减轻压力，而绿城却坚持不降价。

　　绿城掌门人宋卫平表示：“我们开发的是高端楼盘，受限购影响比较大，即使降价也难起到实际效果，还不如扩大开发规模来抵御短期压力。”绿城在市场低迷的情况下依然举债扩张，不得不说是一场豪赌。

　　自降“身价”缓解资金链

　　从2009年开始，绿城掌门人宋卫平就已经在考虑绿城转型的问题了。他曾提出代建模式，也就是委托方出钱或地，绿城出人出品牌，向委托方收取相应的管理费用。品牌输出和管理输出，这两样正是绿城的核心竞争力。不过此时，绿城集团内部正值专业系统改革，代建模式的推行一度搁浅。

　　直到2010年下半年，绿城在危机的压力下，授命执行董事曹舟南筹备代建业务。2010年9月，绿城房产建设管理有限公司成立，在大型房企中，成立独立公司运行代建业务的，当时仅绿城一家。绿城建设将专注于房产品开发，将重心从自主建设转移到服务和开发上来，也就是绿城将从“开发商”的位置自降为“代工”。

　　而绿城代建，是由合作对象出钱或者地，绿城所占股权几乎为零，绿城从项目的建设、销售中收取一定的管理和服务费用。简单来说，绿城似乎成为资本方的打工仔，扮演“代工”的角色。

　　毫无疑问，代建模式极大地降低了绿城资金的投入，但是收益同样不高。据绿城透露，绿城的每个代建项目的收益率约为7%，有些项目如果贴牌，还要另外付1%~2%的品牌管理费。相比“合营开发”而言，合作同样可以相抵资金投入，而获得的收益也比代建要高得多，但是绿城为何要“自降身价”呢？

　　这与绿城一直以来居高不下的负债是息息相关的，2009年绿城的总资产负债率为5%，2010年提高到32%，而今年已经达到62.2%。要说绿城大力推行代建业务，主要原因其实是便于对项目的控制。

　　合作开发涉及到理念、定位、模式等众多方面，项目由双方共同主导，很容易产生问题。举个例子，2009年，北京城建与绿城合作开发长峙岛项目破裂。北京城建认为，按照绿城的合作方案进行开发风险较大，投资收益率不高，且收益难以兑现。绿城被迫调集大量资金回购股权，既耽误了项目时间，又导致资金链一度非常紧张。

　　绿城之所以向代建业务转型，正是因为这一模式可以在不增加负债率的前提下，获取土地资源，扩大规模，可以让现金流正向发展。绿城在代建业务中极力强调自己不出钱，因为如果自己出资，一旦楼市低迷，那么就会陷入以往的房产积压状况，这也是代建模式存在的最大价值。

　　绿城注意到一个重要的信息，那就是绿城的销售额增长非常快，但是根本没有增加利润，甚至总资产负债率还越来越高，长此以往，破产不可避免。把负债率下降到一个合理的水平，已经成为绿城短期内的主要目标。

　　代建模式能否救命

　　绿城的长处在于开发，在现在的情况下，代建模式正是将绿城的开发能力发挥出来。绿城的老客户重复购买和推荐购买超过成交客户总数的50%，其产品溢价能力及客户忠诚度在房产商中处于领先地位。这使得绿城相信，其在代建领域将具有极大的优势。

　　绿城将代建的合作对象划分为项目持有者、资本市场和政府机构，根据这三种对象分别细分了代建模式：项目代建、资本代建和安置房代建。

　　项目代建在绿城代建业务中占比重最大，几乎达到50%，绿城与已经确定土地所有权的开发商合作，由对方提供开发用地并承担全部的开发投资，绿城建设承担开发任务。这其中，绿城优质的品牌起到了很大的作用，让多数开发商相信绿城能够给项目带来更大的价值，愿意与绿城合作。

　　资本代建的资金则是来源于民间募集，当前民间资本活跃的形式也给绿城代建提供了良好的发展环境。

　　而安置房代建是与政府打交道，甚至绿城打出了“争做全国最好最大的安置房建设公司”口号，把政府代建作为公司优先和最重要的发展方向。事实上，政府安置房代建是众多房地产开发都不愿接触的业务，因为其中没有多大利润可言。“政府代建”的收费标准一般是3%的管理费，在利润巨大的房地产开发业中显得微不足道，执行董事曹舟南曾经透露，绿城的政府代建项目几乎不盈利，比如青岛李沧区40多万平方米的理想之城项目甚至亏损了1亿多元。

　　事实上，绿城并不是赔本做买卖。根据相关文件，2011年全国计划开工1000万套保障性住房，这个数字已经超过了2010年全国商品住房的销售量，也就是说，未来的房地产格局必然会改变，政府安置房建设几乎很难完全绕开。绿城正是以“政府代建”融入未来房地产市场的棋局，提早扩张规模和市场份额。

　　绿城的代建模式要求很简单，那就是代建对象必须有钱、有地、理念一致。绿城负责的就是团队组建，保证项目的高品质。

　　代建模式或许缓解了绿城资金负重的瓶颈，不用花自己的钱也能扩大规模。不过绿城依然要参与开发全过程，前期管理、规划设计、工程营造、营销策划、竣工交付以及物业管理。对绿城来说，如果出现问题很容易影响绿城高品质输出的招牌，这也是绿城代建模式最大的风险。

　　绿城对此也安排了应对手段，对于代建项目的建设标准，绿城做出了明确规定：产品的档次标准，不能低于绿城集团过去3年里自有投资开发项目的平均标准。不但不能因为是代建项目所以马虎大意，甚至对要求更加严厉。

　　绿城代建模式，在房地产大调控的背景下能否成功依然有不小的挑战。毕竟，代建虽然能够稳定的改善绿城处境，但是所获收益对于庞大的资金缺口也只是杯水车薪，如果调控持续下去，而现金流无法有效缓解，那么代建模式要支撑绿城庞大的负债规模，恐怕力有不足。