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李长安:人口拐点引发房价拐点 暴涨行情恐难现

2011年05月09日 08:02 来源:新浪财经

  李长安

  目前,房价居高不下已经成了中国经济发展过程中最大的隐忧。虽然在多重紧缩政策的打压下,但房价依然难以低下“高昂的头”。从短期来看,在现行的土地管理制度下,房价大幅下跌的可能性并不很大。社科院刚刚发布的2011年《房地产蓝皮书》也对此忧心忡忡,认为在房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未得到有效抑制,房地产调控面临多方挑战。

  这种担心并不是多余的。事实上,统计数据表明,在今年一季度,全国70个大中城市真正出现房价下跌的只有12个,而上涨的却有50个。不过,从未来的一段时期来看,房地产价格的历史性拐点出现是大概率的事件。其根本原因就在于:人口是经济发展的决定性因素,同样是房地产行业的决定性因素。这不仅因为人是住房的主要消费者,而且人口的结构状况直接影响着房地产行业的发展状况和未来方向。而人口拐点的迅速到来,将给火爆的房地产市场浇上一瓢实实在在的“凉水”。

  根据国家统计局公布的第六次人口普查的初步数据显示,中国的人口增长速度已经大大下降,人口总量增长规模逐渐趋缓。2010年,我国的总人口为13.4亿,比2000年第五次人口普查净增加7390万。不过,值得注意的是,前一个10年(1990—2000年)增加了1亿3000多万,而“五普”至“六普”期间的10年(2000-2010),我国人口的年平均增长率只有5.7‰,这10年相对于上一个10年少生了5600多万人。

  再从年龄结构来看,“六普”数据表明,我国60岁及以上的人口占总人口的13.26%,总数1.79亿,65岁及以上的老年人占总人口的比例8.87%,绝对数接近1.2亿。这意味着我国的老龄化进程还在继续,“未富先老”的态势更加明显。

  这其中,劳动年龄人口的变动尤其值得关注。数据表明,我国15-59岁人口为9.4亿人,占70.14%,仅比“五普”是增加3.36个百分点。但是,根据人口数据预测的结果表明,在未来的三四年之间,也即在2015年左右,我国劳动力的净增量将出现负数,这也意味着通常所说的劳动力市场的“刘易斯拐点”来临,人口红利将逐渐消失。

  “刘易斯拐点”的到来,对房地产市场的影响是直接而且深远的。这主要表现在:由于劳动力数量由增长缓慢直至绝对量的减少,将使房地产市场的需求大大降低。在我国的房地产市场中,青年人是最大的“主力”。有关研究机构的调查研究表明,青壮年人口合计占全部购房人数的80%左右,而其余年龄段的大约只占20%。可以想象,如果劳动年龄段的人口数量出现下降,将会对房地产市场的需求产生重大影响。

  另一方面,人口结构的老化也将使得社会储蓄率上升而消费率下降,从而减少对房地产的需求。随着人口老龄化的迅速发展,由于收入水平相对较低的老龄者人均消费额随着衰老而减少,对住宅建筑等耐用消费品的需求量也会随之减少。因此,老龄化的加速发展将会降低房地产市场的需求。

  如果从更长远的眼光来分析,则我国人口结构的变动对房地产市场的影响将会更明显。数据显示,同2000年第五次全国人口普查相比,0-14岁人口的比重下降6.29个百分点。在2009年,我国小学总数为28.02万所,这个数字比1992年的71.3万所小学大幅减少了43.28万所。与此同时,全国小学生在校人数连续递减,1996年曾达到最高峰约1.36亿人,之后逐年减少,到2009年已下降为约1亿人,平均每年减少272.6万人。少年儿童数量的急剧减少,将使得房地产市场的未来需求受到很大的遏制。

  当然,房地产市场的价格变动还受到其他因素的影响,比如土地制度、财税体制、城市化进程以及人们的投资投机偏好等。在现行的各项制度尚未有根本性变化的情况下,指望房地产价格出现大幅下降是不现实的。不过,从人口发展的规律来看,中国房地产市场的“黄金期”应该不会超过十年。随着人口拐点在三五年之内就要到来,房地产市场的暴涨行情恐难再现。如果在人口拐点的牵引下,再加上调控政策得力,那么房价走向下降轨道、最终回归理性发展是可以不难预期的。

  

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