李长安

　　目前，房价居高不下已经成了中国经济发展过程中最大的隐忧。虽然在多重紧缩政策的打压下，但房价依然难以低下“高昂的头”。从短期来看，在现行的土地管理制度下，房价大幅下跌的可能性并不很大。社科院刚刚发布的2011年《房地产蓝皮书》也对此忧心忡忡，认为在房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未得到有效抑制，房地产调控面临多方挑战。

　　这种担心并不是多余的。事实上，统计数据表明，在今年一季度，全国70个大中城市真正出现房价下跌的只有12个，而上涨的却有50个。不过，从未来的一段时期来看，房地产价格的历史性拐点出现是大概率的事件。其根本原因就在于：人口是经济发展的决定性因素，同样是房地产行业的决定性因素。这不仅因为人是住房的主要消费者，而且人口的结构状况直接影响着房地产行业的发展状况和未来方向。而人口拐点的迅速到来，将给火爆的房地产市场浇上一瓢实实在在的“凉水”。

　　根据国家统计局公布的第六次人口普查的初步数据显示，中国的人口增长速度已经大大下降，人口总量增长规模逐渐趋缓。2010年，我国的总人口为13.4亿，比2000年第五次人口普查净增加7390万。不过，值得注意的是，前一个10年(1990—2000年)增加了1亿3000多万，而“五普”至“六普”期间的10年(2000-2010)，我国人口的年平均增长率只有5.7‰，这10年相对于上一个10年少生了5600多万人。

　　再从年龄结构来看，“六普”数据表明，我国60岁及以上的人口占总人口的13.26%，总数1.79亿，65岁及以上的老年人占总人口的比例8.87%，绝对数接近1.2亿。这意味着我国的老龄化进程还在继续，“未富先老”的态势更加明显。

　　这其中，劳动年龄人口的变动尤其值得关注。数据表明，我国15-59岁人口为9.4亿人，占70.14%，仅比“五普”是增加3.36个百分点。但是，根据人口数据预测的结果表明，在未来的三四年之间，也即在2015年左右，我国劳动力的净增量将出现负数，这也意味着通常所说的劳动力市场的“刘易斯拐点”来临，人口红利将逐渐消失。

　　“刘易斯拐点”的到来，对房地产市场的影响是直接而且深远的。这主要表现在：由于劳动力数量由增长缓慢直至绝对量的减少，将使房地产市场的需求大大降低。在我国的房地产市场中，青年人是最大的“主力”。有关研究机构的调查研究表明，青壮年人口合计占全部购房人数的80%左右，而其余年龄段的大约只占20%。可以想象，如果劳动年龄段的人口数量出现下降，将会对房地产市场的需求产生重大影响。

　　另一方面，人口结构的老化也将使得社会储蓄率上升而消费率下降，从而减少对房地产的需求。随着人口老龄化的迅速发展，由于收入水平相对较低的老龄者人均消费额随着衰老而减少，对住宅建筑等耐用消费品的需求量也会随之减少。因此，老龄化的加速发展将会降低房地产市场的需求。

　　如果从更长远的眼光来分析，则我国人口结构的变动对房地产市场的影响将会更明显。数据显示，同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降6.29个百分点。在2009年，我国小学总数为28.02万所，这个数字比1992年的71.3万所小学大幅减少了43.28万所。与此同时，全国小学生在校人数连续递减，1996年曾达到最高峰约1.36亿人，之后逐年减少，到2009年已下降为约1亿人，平均每年减少272.6万人。少年儿童数量的急剧减少，将使得房地产市场的未来需求受到很大的遏制。

　　当然，房地产市场的价格变动还受到其他因素的影响，比如土地制度、财税体制、城市化进程以及人们的投资投机偏好等。在现行的各项制度尚未有根本性变化的情况下，指望房地产价格出现大幅下降是不现实的。不过，从人口发展的规律来看，中国房地产市场的“黄金期”应该不会超过十年。随着人口拐点在三五年之内就要到来，房地产市场的暴涨行情恐难再现。如果在人口拐点的牵引下，再加上调控政策得力，那么房价走向下降轨道、最终回归理性发展是可以不难预期的。