薛建雄：调控和高房价都将是长期趋势

　　薛建雄 

　　随着温家宝总理、李克强副总理先后强调房地产调控会持续下去，房价下跌局面在逐步扩大，但也出现了一些不理性的说法，认为房价会就此大跌或崩盘。

　　首先，2005年和2008年也都出现过类似的说法，事实却刚好相反；其次，未来10-15年，中国经济和城市化仍将高速运行，仅这两点，就会为住房市场提供巨大的新增需求体量和需求能量。所以只要房价长期上涨的趋势难以改变，那么政府长期保持对房地产调控的趋势也就不会改变。这才是合理的理解。

　　高铁、高速公路停工，导致短期房价超跌

　　今年上半年和下半年，作为本轮经济高低谷的转折点，本来就会出现物价高位回调，房价高位回调局面。10月份开始突然有大量的楼盘出现20%～30%的超跌，主要原因，是在建规模过万亿元的高铁和大量的高速公路项目突然停工，导致市场上的资金面出现大量亏空。

　　10月份开始股市突然大跌，最后靠保险和社保等资金及时入市，稳住了股市。而8月份后，北京、上海、深圳三个一线城市楼市的成交量出现持续的下跌，上海5-7月，一手商品住宅的成交量从82万、79万和77万平方米，分别下降到8-10月份的57万、56万和46万平方米；深圳从5-7月的25万、27万和34万平方米的成交量，分别下降到8-10月的17万、19万和19万平方米。这促使以现金流为生命线的大开发商集体降价，排名全国前30强的大开发商中，超过一半都在大幅降价——他们每个月几十亿元的销售收入背后，同样有几十亿元的销售支出，而成交量突然大幅下滑三个月，就会导致他们的资金出现巨大亏空——调控和资本市场同样出现问题，通过股市、债市再融资获资金补贴几乎不可能，从其他融资渠道不可能融到这么多的钱，通过大幅降价卖房是唯一的希望。

　　降价的同时，开发商也会减少拿地、开工的资金支出，所以经过短期调整后，开发商的现金流会重新回到平衡状态，房价超跌的局面可能将结束。

　　经济高增长下，住房有理财功能，房价将长期保持高位

　　房产作为流通性极强的产品，除了居住功能，还有极高的理财价值，它会随着人们收入的波动产生波动。在我国经济和收入高增长的情况下，房价一般存在高增长的空间，但在这个趋势中，会因为投资收益的差异而出现大幅波动。

　　比如，今年GDP在8%左右，但是房贷基准利息已经达到7%，如果5年内交易一套房子税费差不多在10%～12%之间，平摊下来每年在2%～2.4%，这就意味着，今年贷款买房，在5年内卖出，平均每年亏1%，所以房价会下跌。

　　相比2009年，当时房贷利率只有5.94%，打7折后只有4.16%，经济增长最快时达到11.9%，减去2%～2.4%的转让费后，贷款买房的收益率达到5.54%～5.74%。加上当时基本上都可以申请到二成首付，相当于5倍的投资杠杆后，年回报率达到27.7%～28.7%。如此之高的回报及回报预期，推动着房价过快上涨，当年房价平均上涨接近50%，出现了较大泡沫。

　　随着一系列的调控，如今出现负利率，房价必然下跌。2009-2011年的经济增速分别为9.2%、10.3%和9.2%，3年复合增长率为31.5%。也就是说，过去3年，房产的内在价值只上涨31.5%，而房价却上涨了50%，中间有20%左右的泡沫。虽然，从个别楼盘来说，会一下子跌20%，但整个楼市会缓慢下跌，到一定时候跌到底，所以房价在短期超跌之后会触底，然后再稳步上涨。

　　所以，房产的内在价值是会随着经济增长而上升，但是售价受到收益率的影响，会出现较大波动。

　　从德国房价看未来房价趋势

　　德国以低房价闻名世界，其主要原因，是其实行高房产税，以及以严格的法律保护租房者。对于房产拥有者来说，每年要交1%的房产税，而德国的经济增长率减去房贷利息、房产交易税费和房产税以后，基本上没有多大收益空间。对于房屋出租人来说，德国法律保护租房者，只要他们租住在这个房子里，就可以不搬出去，那么房租也就很难上涨。另外，在早期德国城市化和城市人口上升时，他们是通过调动全社会资源大量建房的方式来应对的。

　　尽管德国很好地控制住了房价，但过去15年里，房价还是上涨了60%。其中，郊区的大房子价格比15年前还有所下跌，因为他们的人口在相对减少。但市区中的房子上涨了2倍，因为大量的年轻人希望住到生活更加便利的城市中心，同时由于油价的上涨，交通成本也在上升。

　　从以上状况可以看出，德国是通过社会大量建房的方式来满足城市化时代的住房需求，通过高房产税和控制房租来控制房价，使房产不具有理财功能，所以房产只相当于消费品。

　　但美国、英国、法国、日本、中国香港、新加坡等世界上绝大多数国家和地区和我们一样，都采用市场化房地产政策。房价都非常高，就是因为商品房具有较好的保值增值功能(除日本因为经济滞胀、人口下降而出现房价滞涨外)。但这些国家都出现很多没有资产能力的人买不起住房。国家于是建设大量的保障性住房，供给收入相对较低的家庭，而他们所拥有或居住的房产，不会获得与社会经济增长相同的收益。

　　楼市存在多重微调空间

　　如上所述，中央在较长时间内都仍将对楼市保持高压的调控政策。对于投资投机性需求来说，区别的房贷政策和有条件的限制购房政策还将长期存在。不过，随着房产信息系统和户口制度的改革，对非本地户籍人士的限购政策可能会进一步从严调整。

　　另外，由于高房价是长期趋势，政府的保障房政策和针对中低收入购房者的支持政策需要大幅提升。从2005年提出建设保障房至今，虽然解决了土地供应、大量房源开工，并有部分保障房源开始供应，也解决了保障房建设的监管制度，但是保障房建设的资金问题，特别是公租房的资金问题还没得到很好的解决，保障房各层次的准入和退出政策还很不完善。这些政策都还有很大的改善空间。预期未来几年，随着这些政策的突破，保障房的供应会大幅增加。

　　针对商品房购买能力相对较低的部分，政府在契税和公积金方面等都有所设计。例如，北京把普通商品住宅的总价限制就从120万元提高到162万元(普通商品住宅的契税为1%，非普通商品住宅的契税为3%)，南京公积金贷款限额也从20万元重新调回到30万元。由于前期房价的高涨，这些政策的调整，也一直比较滞后。例如，上海外环外多数区域的房价达到150万元以上，但是外环外非普通住宅的价格标准为98万元，公积金限额为30万元，对众多中低收入购房者不利，有提高标准的需要。

　　(作者系中房信集团分析师，本组“楼市拐点之后”系列评论文章，只为介绍各方观点，供读者参考，不代表本报立场)