陈淮：中国住房还处绝对短缺状态

　　24日，住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮受湖北清能地产集团之邀来汉，从当前国家经济形势和货币政策、房地产限购、城市化进程和保障房建设等四个方面全面阐释了通货膨胀和地产投资等问题。

　　“我的讲座没那么严肃。”虽然讲座涉及的是中国及世界宏观经济、房地产业发展、住房建设和宏观调控等较为严肃的话题，但他以一副偷窥女人裸背的油画诠释“以独到思维广角度看待问题”的开场，让现场气氛轻松不少，“看透事物的本质有时候看看背面更有意义和价值。”

　　陈淮表示，中国的住房还处于绝对紧缺状态，限购不单纯是为了降房价，而是为了让人居有其所；降存款准备金率(以下简称存准率)或为升息腾出空间，但与房地产关系不大，事实上，2011年开发商享受的依然是过于便宜的货币政策，世界经济和中国经济状况没有想象的那么糟糕。

　　关键词

　　货币政策

　　存准率下调与楼市关系不大

　　近日，央行年内首次下调存准率，这意味着4000亿元的流动性被释放。此政策一出，引起许多人猜疑：这是不是针对房地产市场的？影响如何？陈淮表示，存准率下调等货币政策只是为了维护短期内经济的稳定运行，与房地产关系不大。

　　“宏观调控政策包括货币和财政政策，目标是维护国民经济在短期内的稳定运行。”陈淮说，有没有房地产调控，货币政策一定会有，货币政策不是针对房地产的。他举例称，2004年到2006年一年零11个月美联储曾经连续17次提高利率，都没有抑制住美国房地产业的高涨繁荣，“连续脱衣服还是热，货币政策不针对房地产，救市的说法是生拉硬扯，牵强附会。”

　　陈淮的生动比喻让人印象深刻。他说，宏观调控政策不过是看天气增减衣服的政策，它的目标是维护经济短期内不感冒。宏观调控决定不了中国的房地产业有没有竞争力，它决定的只是2012年短期内中国经济运行的状况。“货币政策从来是灵活多变的，也可能就是这个月或者是下个月。货币政策多变不仅是方向会往左往右，而且可能会连续加衣服，连续十几二十次升息也很正常。”

　　降存准率或为升息腾出空间

　　有人称降存准率就意味快降息了，陈淮并不这么看，他认为这个信号说不定是为升息腾出空间。

　　他解释道，大夫开了两个药，有一种药减少了剂量，另一种药剂量加大，原来是不平衡的。存准率和房地产没有什么关系，而大家对2012年的利率和货币政策有一个预期。按照2011年全年平均通胀水平，利率应该比现在再提高80%到1倍。进入2012年以来，媒体爱说的一个词就是“最严厉的宏观调控政策”。

　　他不赞同这个说法，他说：“在整个2011年我们享受的仍然是过于便宜的货币。按照2011年的通胀率，正常情况下利率比现在高得多，比如说通胀水平5.4%，老百姓一年期定期存款，这个基准利率应该是5.5%到6%才是对的，我们现在五次升息之后才是3.5%。”

　　中国正面临着一场真正的货币战争，因此货币政策面临两难，人民币升不升值？利率不提高怎么升值？提高了怎么扩大内需？这是非常尖锐的问题。就像外部气候降温给肺部带来了刺激，有治肺炎的药，但是这个药会伤肝，吃保肝的药又会伤胃，吃保胃的又会伤害胆——这就是中国面临的问题。

　　关键词

　　限购与限价

　　奢侈性需求被限购

　　“房地产这种产品具有特殊性，生产、交易、持有、消费过程都和负债、动用金融杠杆、挖掘信贷资源密切相关。”虽然房地产走向与货币政策密切相关，但陈淮认为，货币政策只是间接影响房地产，限购和限贷才是直接调控房地产的政策。

　　值得一提的是，尽管时至上周，武汉等多个大城市限购令实施已满一年。但是，关于限购的合理性，仍然存在质疑。

　　对此，陈淮用公汽座位资源进行了举例说明：一辆公共汽车有50个座位，先上车的人出两倍的价钱把座票都买了，后面的人都站着，这显然不合理，因为这种资源具有公共属性。“如果一个人很有钱，可以把全武汉的房子买下来，让全武汉老百姓都住在马路上，你说这样的需求要不要抑制？政府其中一项重要职能就是维护社会公平。”

　　“中国未来20年到30年的目标就是让老百姓居有其所。”陈淮表示，过去20年中国住房建设已经创造了一个奇迹。从2000年到2010年，10年间建了80亿平方米的城镇住宅，7000万套城镇住宅。现在城市家庭是2.3亿个家庭，差不多三分之一的家庭在过去10年搬进新房。

　　“房地产将来有一天不调控也要限购，这是一个必要的门槛。”陈淮说，目前的限购不是限制刚需，而是那些低买高卖、获取资产收益，或者是过度占有资源、奢侈性的需求。

　　限价是过渡性措施

　　限价其实是一个临时过渡性措施。上海早就限价了，但上海的限价很聪明，比如你的房子卖得贵，发改委一算，这边卖20套房子，上海的平均房价就上去了，于是限制只能卖7、8套，通过调整供给构成的办法限定本地区的平均房价。

　　陈淮说，限购和限价明文规定，省会城市限购，其他的城市如果出现异动要视情况定价。限价实际上限不住，因为在市场经济下，有一个叫“影子价格”的概念。比如这个房子本来按照供求价格可以卖到7000元/平方米，你非要5500元，第二个人还是卖7000元，不等于这个房子只值5500元。

　　关键词

　　城镇化

　　中国住房绝对短缺

　　过去十年，中国的城镇化迅速发展。在此过程中，中国的城镇实有住房面积总数也成倍增长。据了解， 1990年中国城镇实有住房总面积20亿平方米，2000年达到44亿平方米，再过十年，城镇住宅已达140亿平方米。

　　“中国住房还处于绝对短缺状态。”陈淮说，我国有6.66亿城镇人口，人均才不过20平方米。按照国际公认标准，户居60平方米是脱困和满足基本住房需求的水平。他还提醒，就算是全中国老百姓城镇居民平均住到60平方米，一定有三成的居民还没有脱困。“就像全班同学考试平均成绩都及格了，那一定意味着有三成左右没有及格。我们还处在绝对短缺状态。”

　　怎样才算走出绝对短缺？陈淮说，当每百户武汉居民拥有110套到120套的存量住房时，市场就处于相对供求平衡阶段了。

　　在严重短缺的状态下，如何分配住房呢？陈淮提出，严重低端需求要满足，没有能力的群体优先改善，等着结婚娶媳妇的优先改善。

　　针对前两年“丈母娘需求推高房价”的言论，陈淮称：“丈母娘需求一直都有，只不过内涵在不断变化而已”。很早以前，要有自行车、手表、缝纫机；20年前，要有冰箱、彩电、洗衣机才可以过丈母娘的关；时至今日，转变为有房有车。甚至在上海，丈母娘要求有房无贷。“不过，她们的需求都应该满足，因为这很合理，是社会发展的需求。”

　　关键词

　　保障房

　　三到五年内人人有房住

　　“保障房是要解决大多数人的住房问题。”陈淮说，中国不会永远照这个规模和速度建保障房。目前中国还没有完全满足基本住房需求。“眼下的目标是用三到五年的周期扩展到所有人都有房子住。”不仅如此，房子还必须是成套住宅，要能满足基本住房需求，比如享受市政公用官网、上下管道、厨房厕所等。

　　“发达国家没有住房的比例是6%到7%，但我们是25%。也就是说，2.34亿个家庭大约需要4500万到4800万套保障房才可以满足需求。”陈淮说，我们国家是一个发展中国家，而且发展不平衡，低收入群体非常大。因此，在我国，保障房只是最低层级的借助性保障房。

　　他介绍，我国去年大约已经建了1200万套各种类型的保障房，再建3200万套，在“十二五”期间基本完成住房脱困阶段的任务。

　　关键词

　　房产税

　　房产税迟早都要征

　　关于房产税的呼声，一直没有间断过。但目前为止，只在重庆和上海进行了试点，未来是否将在全国推广呢？陈淮表示，短期来看，征收房产税仍有一些障碍。

　　陈淮谈到，目前，地方政府还是很愿意征收房产税的，这是政府很大一笔收入。但在税务部门，普遍表示太麻烦。因为房产税要从价计征。这意味着，如果在武汉推行房产税，就要每年对全武汉的房子进行评估，成本花费很大，税务部门当然不愿意。

　　“短期而言，房产税有抑制房价的功能。例如原来准备买160平方米的市民，碍于税费的大幅增加，转而选择110平方米的房子。如此一来，需求得到遏制，短期供求发生变化，房价自然能够降低。”

　　陈淮也同时强调，长期来看，房产税肯定是要开征的。他认为，征收房产税将有利于城市环境美化，推动城市房价上涨。因为地方政府可用税款修地铁，改善居住环境，由此，房价将自然上涨。“全世界都是这样的规律，不要把房产税纳入到短期市场讨论，是一个长久的制度建设，有资产就要征税，免不了。”

　　本报记者 田立平 陈晴 通讯员 吴若云