何志成：近期房价大跌可能性不大

　　何志成

　　指望近期房价大跌可能性不大 　房地产调控已经两年多，取得了哪些成果？付出了什么代价？它可以容忍的底线在哪？两年了，应该给出理性答案。

　　温总理日前在武汉召开六省经济工作座谈会，提出把稳增长放在更加重要的位置，指出采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。毋庸讳言，当前宏观调控的主基调已经开始向稳增长，甚至向保增长转变。 

　　我最近在各地调研，与很多企业家交流，总的感觉是，当前绝大多数企业家对未来宏观经济预期不乐观，银行业贷款难现象没有改变。是不是银行没有钱？非也。银行如果找不到符合内部风险防范条件的企业，怎么敢贷款？ 

　　中国经济当前一个重要的问题是产能过剩以及高库存，解决这一矛盾，急需增加投资。虽然目前国家决定增加对铁路建设的贷款额度，同时还批准了一些新的投资项目，但商业银行仍然很难对这些项目追加贷款，因为承接这些贷款的企业没有可信的盈利能力和现金流，而前两年惯用的土地房产抵押标的物，现在的价格在大幅度下跌，已经不能覆盖项目风险。

　　尽快恢复铁路等国家级基础设施建设项目，同时有限地开工一些国家急需建设的大项目，对消化过剩产能，去库存有积极意义，但短期启动很难。目前，想促进全社会投资增长，不能光靠国家级大型基础设施建设项目，还要对房地产调控政策进行微调———让去库存运动先从房地产市场开始。

　　必须承认，在2009年—2010年大量开工的基本建设项目中，房地产占了一大块，信贷资金和财政资金的超大规模投放，使得流动性泛滥，并集中流向房地产，导致房价暴涨。于是，宏观调控的主要对象瞄准了房地产，也就势属必然。

　　房地产调控已经两年多，取得了哪些成果？付出了什么代价？它可以容忍的底线在哪？两年了，应该给出理性答案。

　　必须承认，房地产调控两年来成绩还是很大的，从住建部数据看，全国主要城市，房价都开始回落，有些城市回落幅度超过30%；房地产调控打击的主要目标是投机性和投资性购房，目前在北京、上海、广州等大型城市，已经基本消除了投机性购房，投资性购房占比也减少到10%以内(已经很合理)；同时，物价总体涨幅已经被控制在合理区间以内。

　　必须承认，房地产调控的代价是很大的。房价虽然被管住了，但与房地产相关的上下游产业几乎都萧条了，有的还出现了衰退。据统计，在与房地产相关联的50%的产业中已经出现负增长。最大的代价可能不是从数据上能够看得出来的，比如说(对宏观经济环境的)信心。

　　为什么很多人非要买房，不愿意租房？经济学家必须说明一个事实，中国的投资环境与国际社会完全不同，中国老百姓除了投资股票，几乎没有保值增值的投资选择，实事求是地讲，等了这么多年，劳动者终于等到了一个能够保值增值的投资品市场。投资房地产，也确实没有让购买者失望。客观地说，如果中国股市有与全球股市差不多的涨幅，不会有那么多的人青睐房地产市场，如果中国的老百姓可以像全球投资者那样在全球市场进行投资，房价也不会涨得这么凶。但这一切都是假设，实际情况恰恰相反。

　　必须强调，今天的房价还要回调，也还有回调空间，但指望大跌，不仅很难，不仅不符合经济规律，而且对宏观经济的伤害很大。当前房地产调控要理性，切忌情绪化。

　　本报特约专栏作家，中国农业银行总行高级经济师，著名外汇理论家及操盘专家，我国金融实战理论倡导者和实践者。