巴曙松：2012年保障房投资对冲力度有多大

　　2012年保障房投资对冲力度有多大

　　文/巴曙松

　　(一)2012年保障房在建规模的测算

　　保障房投资规模取决于在建项目的套数或面积，理论上，如果能够测算出在建规模，即可按照保障房项目的开发成本和开发节奏计算出每个季度形成的实际投资完成额。

　　目前在数据极为有限的情况下，对过去三年的保障房开工、竣工和在建情况进行粗略估算，并需要具体考察以下三点情况。

　　第一，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房已开工590万套，竣工33万套，基本建成370万套。据此可以测算，2010年开工的保障房尚有560万套在2011年全部处于在建过程，考虑到2011年四个季度保障房累计新开工数量分别为100、566、986、1033万套，因此，把2010已开工、2011年在建与2011年新开工的规模叠加在一起，可以测算2011年四个季度的保障房在建规模为：660、1126、1546、1593万套。

　　第二，保障房建设期虽然少于商品房，但至少也要2～2.5年才能完成从项目规划、项目落地、新开工、施工、基本建成、竣工(达到入住条件)的开发流程。据此测算：1)2011年新开工的保障房项目在2012年基本全部处于在建之中；2)2010年开工、基本建成的370万套理想情况下应有部分在2011年竣工(住建部年初提出的2011年竣工目标为300万套，但不作硬性考核)，假设竣工量为300万套，那么2010年开工的590万套中仍有260(590-33-300)万套左右在2012年处于在建过程；3)2012年新开工按照700万套测算，由于责任状签订时间较2011年显著提前，部分中西部省份“项目落地”工作有望在2012年初完成， 3、4月份保障房即可进入开工期，较2011年9、10月份集中开工期大幅提前，据此估计2012年700万套保障房在二季度即可逐步实现“全开工”。综合以上三类情况，可以大致框算出2012年四个季度的在建规模分别为：1360、1960、1960、1960万套。

　　第三，区分投资需求与实际投资完成额的差异。2011年按照各类保障房套均面积、土地开发成本、建筑成本的假设，1000万套保障房投资需求为1.3万亿左右，但只有把它按照2.5年左右的建设期折算后，才能形成当年的实际投资完成额。事实上，根据测算以及实地调研的结果，2011年1.3万亿的投资需求总量中，乐观而言，只有约三分之一的部分形成了实际投资。因此，在测算实际投资完成额时，需要将投资需求按照开工期和建设期平滑至当季和当年。由于目前尚未公布2012年700万套保障房的具体分类，假设各类比例与2011年相同，大致测算700万套的投资需求在最为理想的情况下为9200亿左右。

　　(二)投资规模与对冲能力

　　第一，根据上述假设条件，估计2011年实际投资完成额为5900亿，四个季度分布分别为15%、23%、31%、31%。2012年实际投资完成额将为9200亿左右，四个季度分布分别为19%、27%、27%、27%。相比之下，2012年保障房投资同比增长56%，且四个季度投资分布更为均匀，与2011年集中在三四季度略有不同，即使把有可能虚增的部分考虑进来，但这只会影响投资总量，但不影响同比增速。

　　第二，保障房的对冲节奏与商品房投资的下滑节奏在2012年存在一定的时间错配，这可能导致房地产调控在执行层面出现一定弱化。房地产投资具有明显的季度性，通常在四个季度的投资分布为15%、30%、30%、25%，一季度投资量最少，三四季度持平，四季度略低。相比之下，根据测算，保障房的对冲能力在一季度也是最弱的，在这种情况下，房地产调控在执行层面可能会出现一定的弱化，这也导致房地产投资的下滑幅度未必会十分显著。