尹中立：房价不可能大幅度上涨

　　在中国，房价归根结底是一种货币现象，在当前的货币形势下，房价大幅度上涨是不可能的

　　尹中立

　　从今年第2季度以来，部分城市，尤其是北京、上海等一线城市的住房成交量增长较快，很多人开始认为房地产的冬天已经结束了，甚至有人煽情地提出“2012不买房，2013悔断肠”口号。

　　但笔者认为，当前的房地产市场属于阶段性的反弹，导致住房交易量上升的主要原因有以下两点。

　　第一，开发商大幅度降低住房销售价格，刺激了住房需求。以北京为例，通州的住房价格在2010年市场最热的时候达到了近3万元/平方米，而从去年底开始，价格快速下降，到今年3、4月份时，通州的房价已经降到12000元/平方米，比2年前降了50%多。

　　第二，三月份之后，不少地方政府开始出台了一系列措施刺激楼市，加上银行的存款准备金率下调和利率的下调，让社会公众感觉货币政策在放松，使得观望的购房者选择了入市。

　　笔者认为，当前的金融环境不支持楼市出现趋势性上涨。面对当前的住房交易量的放大，使很多拟买房的人开始惴惴不安，害怕楼市再次出现恐慌行上涨。我们应该首先分析一下导致过去几年房价快速上涨的根本原因是什么？无疑，根本原因在于货币的快速扩张。从统计数据看，过去10年里，我国的广义货币增长了6倍，北京和上海的房价(同质可比的价格)大约也上涨了6倍左右。

　　分阶段看，2007年和2009年是我国货币扩张最快的时期，对应的房价也上涨速度最快。这些当然不是偶然的巧合，房价归根结底是一种货币现象。

　　导致中国基础货币数量快速扩张的原因是外汇占款的迅速增长。但从2011年第三角度开始外汇占款增长的势头开始放缓，有些月份的外汇占款可还出现减少的现象。受此影响，无论是广义货币还是狭义货币的增长速度都大大放缓，M2由过去的20%左右下降到现在的12%左右。而中国的外汇占款又为什么会减少呢？这其中有国际因素，也有国内因素。国际因素是欧债危机的恶化，欧买出现金融去杠杆化现象；国内因素是工业出现产能过剩，盈利的机会在减少，导致资本外逃。

　　在资本出现外逃的背景下，包括楼市在内的资产价格可能出现快速下跌，价格上涨是不现实的。

　　作者系社科院研究员