保利地产：持续快周转 以不变应万变

　　中报EPS0.47元，同比增速72%，增速列龙头之首，且利润率水平大幅提升。上半年营业收入152亿，净利润27.9元，毛利率从10年34.1%增至42.5%，净利率从13.7%增至18.4%，原因：（1）10年是利润率低点（保障房+新进入城市结算）；（2）11年上半年结算项目利润率偏高，如广州中环广场、中宇广场、北京西山林语等。

　　三抢政策落实到位（抢市场、抢资金、抢进度），销售增速达75%。

　　1-7月销售388万方、445亿元，均价11490元，增24%、75%、20%。均价上升受益于商业销售额占比增至23%；另成都/佛山领各超50亿。

　　上半年新开工773万方，增136%，奠定2012-13年供货量基础。新开完成情况位列行业领先，在建面积2161万方，较年初增加18%。

　　下半年预计新推货量增加22%，全年可售货量约1100亿元。上下半年新推量约450亿、550亿，另10年底存货130亿。下半年新推货量结构80%以上为住宅，推货高峰在9-10月左右。

　　1-8月新进6城市，拿地权益地价同比下降34%、新增建面下降18%。

　　前8月拿地权益地价192亿、增加储备586万方，楼面地价3396元。

　　业绩保障性高，期末预收款688亿，锁定2011年及12年70%业绩。

　　期末账面现金176亿，较1季度略增13%；净负债率146%、扣除预收账款的真实资产负债率43%，较1季度略降。

　　预计2011、2012年EPS1.14元、1.53元，RNAV 17.1元。公司为高周转龙头、业绩锁定性强、销售持续跑赢市场，弱市状态下市场份额持续提升，维持增持评级，目标价14元。

　　

(作者:孙建平;李品科)