保利地产：新开工面积大幅增长

　　东北证券

　　1-9月公司实现营业收入218.14亿元，同比增长26.20%；实现归属于母公有者的净利润34.67亿元，同比增长51.29%，每股收益为0.58元，加权平均净资产收益率11.25%，同比增加了2.44个百分点。

　　前三季度，公司的销售情况保持平稳增长。其中，1-9月累计实现房地产销售签约面积499.28万平方米，销售签约金额572.75亿元，比去年同期分别增长3.41%和38.36%，与万科销售金额增速相当。

　　预计公司全年实现销售金额至少10%以上的增长还是有保障的。

　　2011年1-9月，保利地产暂时放缓了新增土地规模和水平，当期新增土地储备项目20个，新增权益可建建筑面积657万平方米，分别占到去年全年的45%和44%。截止2011年9月底，公司拥有的在建拟建项目达到155个，规划容积率面积6102万平方米，项目可结算资源为4900万平方米，已足够公司4-5年开发所需。

　　今年1-9月，保利地产的新开工面积达到1061万平方米，较上年大幅增长近64%，并已超过2010年全年1000万平方米的水平，并已基本接近万科今年前三季度的新开工面积1139万平方米。这是公司在2010年新开工面积同比增长77%的基础上实现的，因此可以看出，公司对未来快速成长的信心和实现弯道超车的意图。新开工面积的连续大幅增加，显示出经过2008和2009年的主动调整后，公司将进入新一轮的快速增长阶段。

　　截止9月底，公司预收账款余额高达795亿元，较年初515亿元大幅增长280亿元，已经可以完全覆盖我们预计的2011年结算收入水平，为今、后二年业绩继续稳定增长提供充分的资源保障。

　　截止9月底，公司账面货币资金余额220亿元，明显高于短期有息负债的总和124亿元，且有息负债中82%为长期负债，财务结构合理，短期内无现金流周转之忧。

　　今年1-9月，公司经营性现金净流出67亿元，并已经连续5年以上保持经营性现金净流出状态，而万科已是连续2年实现经营性现金净流入。这表明公司近年来始终是以跨越周期的方式实现扩张，其背后所依靠的正是大股东的支持以及公司强大的融资能力。公司已经申请发行40亿元的中期票据，其发行进展低于预期，如果发行成功将为公司提供新的发展动力和财务安全保障。

　　我们维持前期对公司的业绩预测，即：2011年每股收益为1.11元；2012年每股收益为1.48元，同时维持“推荐”的投资评级。