万科A：销售好于行业 维持买入评级

　　万科A(000002)主要从事大城市的住宅开发。公司是国内的地产龙头，坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不政策”。2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，公司获得全球住宅类开发企业第一名。今日投资《在线分析师》显示：公司2012-2014年综合每股盈利预测值分别为1.11、1.39、1.70元，对应动态市盈率分别为8、6、5倍；当前共有32位分析师跟踪，24位给予“强力买入”评级，8位给予“买入”评级。综合评级系数1.25。

　　万科公布3月销售数据：2012年3月份公司实现销售面积109.9万平方米，销售金额115.2亿元。2012年1~3月份，公司累计实现销售面积300.9万平方米，销售金额310.7亿元。

　　广发证券表示，从销售面积来看，3月万科销售同比和环比增速分别高达32%、53%，好于监测的33个城市总体成交量涨幅(同比上涨28%、环比上涨49%)；从销售金额来看，同比和环比涨幅分别为24%、57%，为9个月来最佳水平。销售额绝对值115亿元，较2011年月均值高出13.2%。突出的销售业绩说明公司很好的把握了3月楼市回温行情。

　　万科是最早提出小户型、精装房产品定位的大型地产企业，目前，销售产品中，90平以下户型占比接近50%，144平以下户型占比达到88%，新近又研发推出了20平以下的超小户型；客户结构中，首次置业客户占35%，首次置业及首次改善的刚性需求客户合计占比达到85%。2011年万科销售产品的均价约11300元/平米，较2010年下降6%，在销售额过百亿的住宅开发企业中售价较低，2012年前3个月销售均价进一步下降到10322元/平米。大众化的产品定位锚定刚需市场空间。

　　中航证券表示，综合考虑高峰低谷，万科的运营效率虽然不是最高的，但仍处于行业前列。以繁荣期0.79倍存量资产周转率、低谷期0.45倍存量资产周转率、23%的营业利润率计算，假设未来5年中有2年遭遇低谷冲击，则在财务安全底线范围内，公司长期平均的净资产回报率为19%，由此推动的长期中的潜在增长率为15.2%。其中，繁荣期公司资产(存货和承诺资本支出)的极限增速可以达到60%；股权融资支持下，资产增速可进一步提升到105%；但低谷期资产极限增速仅为4%，周期套利空间较小。

　　广发证券表示作为行业一线高周转龙头，万科现金储备丰富，产品布局和区域结构合理，销售业绩良好、增长趋势确定。在行业走向回归的同时，地产股朝合理估值回归是大趋势，而一线高周转龙头应该是估值回归的标杆。公司2011年和2012年动态PE分别为9.3倍、6.9倍，处在较低的水平。继续维持“买入”评级。

　　风险提示：政策风险、市场风险。