苏宁环球：销售爆发性极强 价值严重低估

　　中投证券 李少明 张岩

　　自我们强烈推荐以来，公司股价表现强劲。3月19日我们发布调研报告强烈推荐之后，公司股价累计上涨23%，跑赢行业指数9个百分点。上周至今累计上涨12%，领先行业指数5个百分点。

　　刚需产品为主，销售增长领跑行业，1-5月销售已超去年全年水平。我们跟踪测算1-5月公司认购约33亿元，其中5月认购5-6亿元，与4月持平。南京江北大盘——天润城、威尼斯水城仍是销售主力，以刚需户型为主，1-5月认购已超过25亿元，销售回暖极为明显，售价近期也略有回升。此外，异地拓展项目芜湖、宜兴大盘销售也明显好转，1-5月已认购6亿元以上，开始实质性贡献销售收入。

　　调高预测至全年销售80亿元(+170%)，销售增长将继续领跑行业。考虑到上海长风商业项目今年3季度将上市，我们调高对公司12年销售的预测，由65亿元上调至80亿元。各项目销售预测如下：(1)南京江北天润城、威尼斯水城货量约70亿元，以略超7成的去化计算对应销售50亿元；(2)芜湖、宜兴项目货量25亿元，以6成去化计算对应销售15亿元；(3)上海长风商业项目，位于中环线旁核心区域，建面约10万方，扣除可能自持的酒店建面2万方，可供出售的商务独栋别墅、甲级写字楼建面约8万方，估测可售面积约6.4万方，参考周边可比项目估测售价在4万元/平米以上，货值超25亿元，以略超5成的去化计算对应销售约13亿元。此外，公司还有南京栖霞区名都汇等若干项目在售，预计可贡献销售2亿元以上。

　　未来3-5年内销售、业绩持续高增长可期。14年南京青奥会前地铁3号线通车将破解江北交通瓶颈，作为公司销售主力的南京江北大盘有望迎来量价齐升，目前售价仅为与其一江之隔的楼盘的一半左右，未来价格提升空间巨大，而且由于土地增值税率锁定，利润率提升的弹性很高。

　　12-14年EPS0.52/0.71/1.01元，对应PE15/11/8倍，RNAV13.41元，11年末账面预收款34亿元+1-5月销售33亿元，已锁定12年业绩全部和13年的32%。公司短中期销售增长爆发性强，长期向“地产+资源”转型发展空间大。目前股价5.6折交易，投资价值严重低估，提高目标价至RNAV平价交易，继续“强烈推荐”。

　　风险提示：项目集中于南京的区域风险；广州一级开发项目涉嫌信息披露违规被证监会立案调查，目前尚未有明确结论；在矿产资源、煤化工方面投资的不确定性。