王府井：布局全国连锁购物中心 买入

　　研究员：唐佳睿

　　公司拟使用现金向郑州枫华商业管理有限公司增资，增资总额为人民币3.9亿元，枫华商业净资产为2.1亿元，增资完成后公司将持有枫华商业65%股权。枫华商业主要资产为位于郑东新区龙湖南区编号为LS1-18号宗地的国有土地使用权，用于开发郑州温哥华时代广场项目。项目建设用地40,463.04平方米，总建筑面积为212,474平方米，其中地上117,343平方米，地下95,131平方米。

　　异地拿地实力较强，自有物业比重进一步提高

　　温哥华广场项目所处区域为郑州郑东新区的核心区域，项目周边未来将建设成为郑州市的商业中心、行政中心和高端住宅及商务写字楼的聚集区。公司原先于非公开发行公告中披露将以租赁形式承租温哥华时代广场部分商业面积共计26000平方米，目前改为以自筹资金购置时代广场整体65%的土地使用权，自有物业比重将进一步加大。从公司今年的发展轨迹来看，公司的发展策略侧重于加大自有物业的比重(5月份购置长沙王府井5万平的物业，8月份购置西安赛高城市广场9万平的物业)。我们认为在租金不断上涨的背景下，进一步提高自有物业比重，将有利于公司未来对租金上涨的抵御，符合公司长远发展战略。

　　此外，公司异地拿地的实力较强，本次土地拿地成本约为5384元/平方米1,而时代广场商品住宅房均价已达15000每平米(新浪房产数据)，此前，长沙项目和西安项目每平米建筑面积的单价也仅为4257元和8757元，购买价格均较为合理，未来物业升值空间较大。

　　全国扩张，大力发展购物中心业态

　　公司目前的几个储备项目，体量规模较为庞大，如成都二店约为10万平米，西安赛高广场达9万平米，温哥华项目总建面21万平米，均符合Shopping Mall规划建设要求。

　　公司未来的战略发展方向十分明确，即全国扩张，大力发展购物中心业态。我们认为百货业态向购物中心靠拢，提供一站式购物娱乐将是未来的趋势，公司未来竞争优势较大。

　　盈利预测与评级

　　我们以最新定增后股本摊薄，维持2011-2013年EPS 分别为1.35\1.91\2.52元，以2010年为基期未来三年CAGR为45.8%，认为公司12个月合理价值在57.30元，对应2012年30倍PE,维持买入评级，中长期看好公司购物中心和百货全国连锁布局的策略。

　　风险分析

　　新门店培育期过长，规模扩张时人才管理风险。