中南建设：能力营建价值 品牌扩张起航

　　中信证券  研究员：陈聪

　　投资要点：

　　据《东方早报》及南通当地媒体等公开报道，结合公司调研，公司首个商业主力店——中南城购物中心已于近期开业。

　　非一线核心区域商业地产的核心竞争力并不在于资源而在于能力。二三线城市商圈转移可能性远高于一线城市，企业可以通过人流聚集创立有辐射力的商业品牌，也可以通过有影Ⅱ向力的商业品牌吸引人流。我们认为，成功的非一线核心区商业地产公司并不以商业用地规模取胜，而在于其是否有能力创造并异地复制有人流和租金成长空间的商业产品。

　　商业运营能力或将带来品牌影响力

　　我们认为，为培养人流，中南世纪城在建设过程中付出了更高的建安投入和更长的建设周期。但正因如此，今天中南城购物中心周边商业氛围成熟，并具备辐射南通和周边县域的能力。由于商场免租期等经营规则，短期商业地产的价值将体现为聚集人流和创立品牌，而不是贡献大量盈利。但一旦中南城和金石酒店品牌被证明能如万象城、万达广场一样有效集聚人流，则一方面其他地方在土地出让时更容易接纳公司，另一方面在其住宅销售时也能享受溢价。

　　战略层面重视，董事亲自挂帅

　　公司2010年年报披露，南通中南商业经营有限公司和南通金石世苑酒店有限公司的法人代表均为现任董事陈昱含，这也是其子公司中仅有的由陈昱含任法人代表的两家公司。公司披露，陈昱含为公司实际控制人陈锦石的女儿。我们认为，由陈昱含担任这两家负责商业和酒店经营的子公司的法人代表，表明公司对此项目在战略层面的重视，以及可能未来在商业经营方面投入更多资源。

　　盈利预测及投资评级

　　我们维持中南建设2011/12/13年EPS预测为0.91/1.20/1.43元，当前价7.38元，对应2011/12/13年PE8/6/5倍，NAV14,18元，给予目标价10.92元，维持“买入”评级。

　　风险因素

　　公司商业模式不能有效复制的风险；第二个中南城盐城项目全面进入使用状态尚需较长时间的风险；房地产调控造成的资金链风险。