入主南联地产 万科探路海外市场

　　龙飞

　　“如果有一天能解决融资问题，万科马上可以推广。”对于非住宅业务的发展，万科董秘谭华杰曾经有着非常明确的表述。现在这个全球最大的房地产开发商开始尝试解决这个难题。

　　5月14日夜间，万科(000002.SZ)公告表示将以10.79亿元的价格收购重组后的香港上市公司南联地产(01036.HK)，收购股份约占重组后的南联地产已发行股份总数的73.91%。这是继招商地产、金地集团先后收购港企后，国内地产龙头的又一资本运作。

　　谭华杰将这一收购解析为，“为实现国际化铺垫”，未来或将借此进军海外市场。但也有迹象表明，万科的另一目的似乎是为其持有型物业的发展筹建融资平台。

　　买壳不为融资？

　　此次收购重组后，南联地产只保留位于新界的葵涌丽晶中心。2011年12月31日该物业估值约为11.29亿港元。

　　万科此次收购，很容易就让人联想到月初招商地产的资本运作。5月2日，同样发家于深圳的招商地产成功以1.99亿港元，购入香港壳公司东力控股(0978.HK)70.18%的股权，业内盛传招商地产将以该公司作为香港上市融资平台。

　　对此谭华杰表示，这是市场误读。因为根据香港联交所的规定，公司股权转移之后，两年内不能有重大的资产重组，因此，万科的股权融资难以进行。资料显示，招商地产收购的是一家没有业务关联，仅用作融资平台的电子企业。而万科收购的南联地产为香港的老牌房企，依然在市场运作并有一定的盈利能力。2011年南联地产核心盈利同比增长18%，达到4.78亿港元，总资产约为140亿港元。

　　资料显示，南联地产及其原控股公司永泰地产，均为香港总商会主席郑维志家族所持有，其兄长郑维健是已故船王包玉刚的女婿，旗下除了地产业务外，还包括欧洲、亚洲及美国从事成衣制造销售，在香港从事电讯业务等。

　　南联地产主要经营持有型物业，包括观塘Landmark East及湾仔W Square商厦，另外在荃湾、葵涌及九龙湾持有货仓。截至2010年底，南联持有投资物业估值为102.3亿港元，当中尚未包括去年中以2.29亿港元购入的铜锣湾Lanson Place Hotel四成股权。

　　但在此次收购重组后，南联地产只保留位于新界葵涌丽晶中心。2011年12月31日该物业估值约为11.29亿港元。据谭华杰介绍，这一项目是带租约的经营物业，并非待开发项目。

　　进军海外市场

　　房地产本身就具有很强的地域特性。客户的需求，房子的特质有着强烈的区域差异。

　　如果仅仅是为了“借壳”，万科这次收购未免买贵了。“此次收购的主要目的是为了万科进行国际化尝试，国际化是万科需要思考的长期发展方向之一，本次收购属于铺垫工作的一部分。”谭华杰表示。

　　国内房企赴海外开发项目似乎已经不是什么新鲜事，今年年初，广东地产商颐和地产海外的首个项目正式在国内发售，并且开始筹备在非洲某岛国开发第二个项目。而碧桂园马来西亚的首个项目据说也将在年内推出。除了民营企业外，央企也频频有动作。中航地产成立了海外事业部，第一个项目已经确定在斯里兰卡；中国建筑国外项目已开始销售。

　　但进军海外的国内房企却并非一帆风顺。2011年中坤投资董事长黄怒波欲以1亿美元的价格，在冰岛东北购入300平方公里的土地，计划用于开发旅游地产。但事情几经周折，所获得的土地缩水为300公顷，而且买卖变为租赁。

　　开发海外项目无疑有着种种利好，例如最早一批走出国门的万通地产，其董事长冯仑就表示，在境外投资，贷款掣肘相对少很多。例如海外贷款利息为4%～5%，国内可高达7%以上。而且在调控背景下，贷款资金运用受到很大局限。

　　但这些海外住宅项目风险同样巨大。除了与黄怒波遭遇相仿的政治因素外，房地产本身就具有很强的地域特性。客户的需求，房子的特质有着强烈的区域差异。上世纪90年代，在南方非常成功的开发商，进驻北方后就曾遭遇滑铁卢。更勿论文化差异巨大的海外市场，《中国经营报》记者从经营这些项目的开发商处了解到，有强烈投资愿望的国内投资者依旧是这些项目的主要客户，另外再加上部分海外华人。

　　“当年香港房地产企业进军内地也曾经来势汹汹。”世联地产董事长陈劲松表示。最初一批港企，特别在珠三角一带开发项目的港企也是瞄准来内地投资的香港人，由于客户目标明确，产品大部分维持香港特色。虽然初期有利于开发商销售，但高高在上的态度，始终无法融入本地市场。港企在内地的市场份额始终难以突破。

　　急需持有型物业的融资平台

　　开发一个SHOPPING MALL(大规模购物中心)的资金，抵得上万科一个分公司的资金成本。

　　尽管万科坚持短期内没有融资计划，但市场还是将其解读为拓展融资渠道。在5月12日万科股东大会上，总裁郁亮曾表示：尽管目前万科资金比较充裕，进可攻退可守，但是“还需要拓宽多元化融资渠道，开辟国内国外多元化融资渠道”。

　　“市场在期待万科注入优质商业项目。”香港凯基证券的一位分析师向记者表示，通过这一平台万科可以成功解决商业项目资金流转的问题。在接受香港媒体采访时，谭华杰也表示：内地投资物业难做，主要是缺乏REITs、ABS债券等金融工具，因此持有型物业需要沉淀大量资金。

　　郁亮曾经讲过，开发一个SHOPPING MALL(大规模购物中心)的资金，抵得上万科一个分公司的资金成本。但向来以住宅专业化著称的万科却不得不选择进入这一领域。因为住宅项目已经越来越少，北京公布的《2012年北京国有建设用地供应计划》中，2012年供地总量同比减少了12.3%，但住宅用地就减少了33.3%，而这1700公顷住宅地中，有一半要用于建设保障房。这也是开发商不得不向二线城市进军的客观原因。

　　与住宅土地在一线城市萎缩相对应，一二线城市的商业用地在增加。中原地产的数据显示，15个重点城市的商业办公用地占商品房用地的比例，从2009年到2011年上半年分别为：19%、21%、25%。呈持续增长的态势。

　　而纯住宅项目不但越来越少，而且相对于混合土地价格也越来越高。万科2009年在北京房山拿的项目，就比一街之隔的首创地块贵上一倍，原因是首创地产向当地政府承诺做一个大型的奥特莱斯商业。

　　市场状况的转变，让一直以专业化住宅生产为目标的万科，也不得不介入更多的非住宅项目。4月，万科打破今年“零拿地”的怪圈，分别在青岛、唐山、南充拿下5个项目，值得一提的是这些项目基本均为商业旅游地产项目。

　　万科现在究竟有多少非住宅项目，暂时还没有准确估算。但以万科非住宅占总规模20%的目标计算，万科非住宅业务规模将达到280亿元以上。如果这280亿元有一半以上是持有型物业，万科无法套现。对于以高周转为生存之本的万科而言，这无疑是一件苦差。

　　其实资本市场早就为这些持有型物业套现觅得良方，只是国内资本市场由于各种原因而无法成行。而香港却有着不少把这些持有型物业变现的金融工具。

　　以谭华杰提到的REITs为例，不动产持有人以租金为代价，把不动产打包发行信托基金产品，从基金投资者中募集资金。另外还有ABS(资产抵押债券)，MBS(房地产抵押贷款证券化)均为持有型不动产套现的优质工具。

　　此次万科收购的南联地产，从1996年成立以来，主业就是经营不动产物业。对于商用物业经营、不动产套现有着良好的人才储备以及操作经验。“可以为投资物业积累经验和人才。”谭华杰表示，显然万科的“国际化尝试”还有更长远的考虑。