原价50万住宅按100万核定征收的税收变化(5年内转让)

　　深圳晚报记者黄娜报道 昨天，深圳市地税局召开新闻发布会，确定从7月11日开始二手房成交按照评估价进行征税，评估后高达20%的个人所得税让人们议论纷纷，政府是在抑制房价？还是在增加购房成本？而房地产市场会不会因为二手房交易成本增加导致新房涨价呢？带着诸多疑问本报记者进行了一次深度采访。

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　　征收20%个人所得税

　　昨天深圳市地税局发布会确定，我市定于2011年7月11日起，对存量房(即二手房)交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。

　　地税局负责人表示，近年来，存量房(即二手房)交易已经成为我国房地产市场交易的主要力量，很大程度上促进了房地产市场的发展。但是，在交易过程中，签订“阴阳合同”虚报成交价格的现象也愈发普遍。此次开征的税种最大的目的就是“加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞”。

　　新出台的二手房交易核定征税政策规定：二手房转让有两种征税方式，一是按购房合同价格计征，要求证明房价属实的资料齐全、理由充足；二是由税务部门按评估价核定征收，这主要是针对严重低于实际房价的“阴阳合同”。

　　业内人士分析，由于深圳房产市场“阴阳合同”的长期存在，即使是10年前的房屋，到现在过户价也一直没有增长。这次征税可以说是史上最大的征税力度。如果二手房按评估价收税的办法出台，则意味着这10年间所“免”掉的税将由最后一个人来承担，加上10年间房产增值部分的20%，将是一笔高额的税费。而最低标准二手房个税估计会按评估价1.5%征收，也是一笔不小的数目。

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　　估价标准与“正当理由”存疑问

　　当记者询问评估价格是否向社会公开的时候，地税局杨局长表示，评估价格属于隐形价格，当交易后过户资料输入电脑后，如果价格过低系统会自动出现预警，从而拒绝受理。不过对于同一个小区的毛坯房，精装修房，以及高楼层房，朝向好的房子如何识别则没有细化，虽然同一个小区的同一个面积的房子因为装修，朝向，楼层的差异最高差价可能高达数百万元，但是税务部门则表示目前征收系统还不细化，无法进行识别。至于这个房子是5年前购买的低价，还是3年前购买的高价也无法识别，比如同一个小区的同一种户型一个业主5年前70万元购入，而另一个人3年前200万购入，所提交的个人所得税的标准一样。

　　不过根据规定有正当理由方可低价过户，记者对于什么是正当理由提出疑问后得到这样的答复：“虽然交易可以超低价进行，但是要有正当理由”。“妈妈把房子低价卖给儿子算正当理由吗？”“夫妻离婚后房子按照原价卖出算是正当理由吗？”……一连串的疑问都没有得到解答。

　　中介：一周成交量激增

　　昨日，记者从世华地产、中联地产、中原地产等多家地产中介了解到，近来一周成交量激增，不少市民赶在按评估价过户的新规之前进行过户。世华地产的一位中介告诉记者，这段时间，突然出现很多业主紧急办理过户登记，房产交易中心出现排长队、人满为患的状况。现在每天有很多人到中心办理过户、备案等业务。记者采访了解到，主要原因是市场有传闻称将推出二手房交易按评估价征税的新规，彻底取缔阴阳合同漏税的违法行为。该消息一发出，置业者为了避免多交税而抢闸过户，促使了这段时间过户量的大涨。

　　购房者：成本必然增加

　　当问及这次按评估价强制征税是否会引起购房成本的增加的时候，地税局相关负责人表示：其实公民缴纳个人所得税是应尽的义务，长期以来有的人交，有的人不交，这次强制执行是为了让缴税的人公平。此外在房地产调控大的背景下，这种调控也是合理的。

　　“按照评估价征收后，成本将转嫁到购房者头上，因为卖家都是实收，100万元的房子会增加几万元成本，对于刚刚攒足首付的首次置业者来说影响较大，但是改善型住房收税更多，打击也不小。”世华地产的中介小陈表示。不过对于一些豪宅来说可能交易税会惊人的多，比如5年前一套300万的豪宅，现在最起码也800万了，如果征税的话要征收将近100万元。

　　业内普遍认为，一旦政策真正出台，将对二手房市场产生较大冲击。因为二手房现在的实际价格大多已经远远高出了当初的登记价，一旦按评估价征收二手房交易所涉及的个税、营业税等税费，由于交易成本上升，二手房交易量或将下降。

　　专家预测：二手楼冰封，一手楼解冻

　　深圳市社科院城市运营中心主任高海燕表示，这个政策会让二手房短期内小幅上扬，但从整个房地产二手房买卖来看，还是很快会恢复一个常态。随后二手房会进入一个休眠期，让市场慢慢把开始征收个税带来的冲击消化掉，这需要一个十分漫长的过程。但是市场上还有很多刚性需求，这些需求最终会转移到一手楼，所以一手楼市场会迎来一个销售的回暖期，不过在这种强势打压下也很难大幅增长，但就长远来看，房价还是会向上走高。

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　　“末班车”将楼市“撞入”短期观望

　　深圳晚报记者丁荡新报道 昨天，就我市二手房将实施“评估征税制度”，深圳世联地产市场研究部表示，这将使二手房交易成本显著上升，市场将出现抢搭“末班车”现象，并带来二手房市场的短期观望。

　　世联地产市场研究部负责人认为，我市二手房将实施“评估征税制度”，不仅将打击二手房交易中的“阴阳合同”现象，避免税收流失，也解决了二手房交易过程中的政府监管问题。

　　该负责人表示，“评估征税制度”对楼市的影响有四个方面：首先，二手房交易成本将显著上升——在二手房交易过程中，营业税、契税和个税均属比例税率，会随价格的增长而同比例的增长，其它税费基本不变。然而在过去“原价过户”的潜规则下，个税基本可以规避，营业税和契税亦大幅减少。在实施评估征税制度后，上述税额会大幅增长。其次，成本的上升会带来二手房市场抢搭“末班车”现象——距正式实施评估征税制度还有一个月的时间，这势必会带来部分买卖会加快签单、担保及递件进程，从而赶在正式实施之前完成过程手续。第三，实施后会带来二手房市场的短期观望——二手房市场“实收”的潜规则，势必会导致买家购房成本的大幅增长，在目前楼市调控的高压下，或许会让部分购房者“望而却步”；而在楼市未形成实质性的降价潮之前，业主亦难以接受降价以降低买家置业成本的要求，这可能会在短期内带来楼市的观望。最后，短期的观望会让相同价位的一手物业更显优势，将导致部分需求转向一手房市场实现置业。

　　

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