安阳开发商另收初装费惹争议

　　安阳开发商另收初装费争议调查

　　办理新房入住手续时，开发商要求业主必须另外缴纳一笔不小的两气(暖气，天然气)初装费，否则不予交房。

　　是重复收费，还是政策不明？三年期间，围绕开发商是否该另收初装费的争议，一直在安阳这个三线城市争论不休。

　　新金融记者 刘畅 安阳报道

　　收费

　　至今，高宁(化名)还没有拿到新房的钥匙，虽然开发商早在10月上旬就通知他收房，原因是他不愿缴纳天然气和暖气初装费，而这是开发商交房时的条件之一。

　　高宁所在的上城公馆小区属于安阳市方州地产开发有限责任公司开发，据他回忆，当他去售楼处准备收房时，工作人员向他出示了一份“合同”，上面写着业主需要在收房之前缴纳的费用，其中包含“办理交房手续时需缴纳暖气初装费110元/平方米，天然气初装费2870元/户”等。

　　这两项费用是高宁所不能接受的。他说，根据2008年安阳市政府下发的安政【2008】65号关于印发安阳市城市基础设施配套费征收管理办法的通知(以下简称65号文件)，“城市配套费是政府征收后用于城市基础设置建设的专项资金，本着征收与建设项目审批程序相结合的原则，建设单位或个人在办理《建筑工程规划许可证》时，应当按规定缴纳城市配套费，”同时还规定“按本办法开征城市配套费后，原城市绿化费及暖气费、天然气入网费(初装费)停止征收”。

　　“他们(开发商)这么做是违反政策的，”高宁有些气愤地对新金融记者说。按照他购买的房产面积130多平方米计算，他需要一次性交清天然气和暖气初装费共计17000多元，否则开发商的态度是：“不交齐钱是肯定不能交房的。”

　　高宁是在2009年3月份交首付购买了这套房产，“前后一共有两个合同。”他介绍，刚买房的时候房屋还没有动工，当时只是和开发商签订了一个房屋买卖意向合同，在那个意向合同中“根本就没有提到缴纳天然气和暖气初装费”。

　　2010年年底，正式的预售证才下来，开发商要求收回之前的意向合同，才给发房屋买卖正规格式的合同，“在格式合同的附件中，开发商增加了另交天然气和暖气初装费的内容。”高宁回忆，当时开发商的态度是：“你可以不签，不签的话就退房。”

　　两年前，高宁以2400元/平方米购买了这套房子，到2010年底，房价已经上涨到了3000多元/平方米，“如果我当时退了房，就不划算了。”

　　来自安阳市房管局网站的数据显示，2011年安阳市1月至9月中旬的普通住宅价格一直处在平稳上升的阶段。安阳某中高档楼盘销售人员告诉新金融记者：“去年初新盘的价格在每平方米3000元左右，现在的价格已涨至每平方米4500元左右。”

　　在高宁看来，他签订了正式的购房合同是含有胁迫因素的。如今，开发商竟拿这个已经被取消的收费项目作为交房的必要条件，这让他耿耿于怀。

　　争议

　　事实上，因另收天然气和暖气初装费引发争议，在安阳并非个案。据新金融记者调查了解，早在2008年当地政府发文取消开发商收取两气初装费后，至今安阳的众多楼盘开发商，仍在以各种理由另收两气初装费。像当地华强城1期、华城国际、华豫苑等小区，也都因另收初装费引发巨大争议。

　　早在2001年，国家计委、财政部下发的文件《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》中即规定，“取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费，”并明令要求取消“暖气集资费”。

　　2008年，河南省发布《河南省发展和改革委员会、河南省财政厅关于安阳市城市基础设施配套费标准及相关问题的批复》，其中规定，建设项目缴纳的城市基础设施配套费应计入建设工程造价，商品房项目应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行收取。

　　对此，安阳市政府随后发布65号文件，其中规定，房产开发企业在2008年10月1日后办理《建设工程规划许可证》的，由房产开发企业缴纳城市基础设施配套费，个人不再单独缴纳天然气、暖气初装费。房产开发企业在2008年10月1日前办理《建设工程规划许可证》的，个人单独缴纳天然气、暖气初装费。

　　据了解，从65号文件发文至今，围绕开发商仍然另收两气初装费的争议就一直未停。其间当地业主通过多种方式，向安阳相关主管部门进行举报投诉。但由于开发商和业主在文件内容的解读上存在差异，至今尚存争议。

　　安阳市价格举报中心的工作人员对新金融记者表示，“全市都在反映(这个情况)，按照文件来说是不应该收，细则没有出来，当时并没有说清楚是谁拿这个钱。”该工作人员还强调，“安阳市政府很重视，开了四五次协调会了，应该很快会出个意见。”

　　在高宁看来，两气初装费无论是对购房业主，还是开发商，都是一笔不小的数目。以华城国际花园小区为例，据该小区开发商安阳华城置业有限公司管理购房合同的工作人员冯先生介绍，该小区一共有2000套左右的住房，大部分面积在136平方米和127平方米左右。2010年年底正式交房，目前业主初装费基本都已交齐。据高宁粗略计算，仅华城国际花园小区，开发商收取的两气初装费就达3000多万元。

　　有媒体报道，如果按每个小区收取两三千万元初装费计算，安阳全市开发商一年收取的初装费在十亿左右，数额巨大，且这些资金去向不明。

　　违规？

　　初装费争议的背后，业主们认为开发商违规的主要依据是65号文件，开发商却认为收费情有可原，但给出的理由却各不相同。

　　在上城公馆接待处的墙上，新金融记者看到该小区1期几栋楼的《建设工程规划许可证》发证日期均在2008年10月1日之前。单凭这一点，按照65号文件规定，开发商再收取初装费，明显有违规收费之嫌。

　　此外，由安阳华强新城市发展有限公司(深圳华强集团股份有限公司的分公司)开发的华强城1期、安阳华城置业有限公司开发的华城国际花园，《建设工程规划许可证》日期都是在2008年10月1日之后。

　　对于涉嫌违规收费的质疑，上城公馆销售公司工作人员张先生向新金融记者解释，“房地产开发周期跨度比较长，可能要经过三四年的时间，”他认为， 1期楼盘开发正好处在新老政策的过渡期，“我们当时办手续的时候都是按照老的配套政策(单独收取)走的。”

　　换句话说就是之前的手续(比如拿地)都是按照老政策走的，2008年政策出台以后“前面的都已经成事实了，现在就只能按照原来的政策走”。

　　然而，新金融记者在安阳市国土资源局网站上发现，《安阳市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让结果公示》中明确指出，位于人民大道与永明路交叉口东南(编号2008-3-13)地块，于2008年12月3日在安阳市建设工程及地产交易中心通过挂牌方式，由安阳市方州房地产开发有限责任公司竞得。而这块用地，正是用来建设上城公馆小区项目。

　　安阳市国土资源局的工作人员向新金融记者确认，国有建设用地使用权挂牌在顺序上早于《建设工程规划许可证》。其实，使用权挂牌还属于土地的招拍挂阶段，是开发商盖楼的第一环节任务。而这个时间晚于2008年10月1日，开发商坚持认为办手续跨过了新老文件交替期，似乎与此不符。

　　华强城1期《建筑工程规划许可证》上的日期显示是2008年10月10日，距离新政出台滞后10天。安阳华强新城市发展有限公司一位工作人员对新金融记者解释：“我们是在(2008年)8月几号就已经开始向相关部门报批了，正常应该是20个工作日发证，但是当时正好赶上安阳创卫，所以到了10月10号才给我们证。”

　　其销售经理马鲁家指出，65号文件里所说的是“建设单位或个人在办理《建筑工程规划许可证》时”，而并未说必须是已经办理好了才算。所以他认为，华强城1期是在规定日期之前办理的，按照原来标准征收两气初装费没有任何问题。

　　对于这种解释，安阳市财政局工作人员认为：“一切以证上的日期为准。”

　　安阳华城置业有限公司(《建筑规划许可证》为2009年)给出的收费理由是，65号文件无细则，所以必须按之前的政策执行。

　　该公司管理合同的工作人员冯先生向新金融记者表示：“确定不继续征收的文件应该都是有细则的，但这个文件至今没有细则，不太完善，具体什么时候出细则，我们也不清楚，所以只能按以前标准做。”

　　除去上述征收初装费的理由外，部分开发商坚持收费，是因为他们有业主同意收费合同为据。据新金融记者调查了解，一些开发商在65号文件下发之后的购房格式合同之外，又增加了一个附件合同。附件合同中，注明暖气和天然气初装费由购买人承担。

　　华强城销售经理马鲁家就此认为：“购房合同附件里，明确写了天然气和暖气初装费要另外缴纳，签合同的时候已经和业主约定好，业主签字证明同意缴纳。现在不按合同交钱，肯定说不过去。”

　　而不少业主则认为，合同的这个附件本身的规定已经违背了相关政策。“我们当时签这个附件合同，是有胁迫的成分在里面。因为当时房价较签购房意向合同时已经上涨，不签附件合同，开发商就要求退房。”

　　河南观止律师事务所副主任律师康建民认为，从法律上讲，这个合同属于部分无效合同。

　　康建民表示，之所以开发商以附件合同的形式出现，是因为正常的购房格式合同里面，是不能写天然气和暖气初装费的内容的，明令禁止的收费项目如果写进合同，房管局在审查备案的时候是通不过的。

　　另外，根据《河南省经营服务性收费试行管理办法》第五条规定：实施经营服务性收费必须具备下列条件：实行政府定价、政府指导价的经营服务性收费和非企业法人组织的经营服务性收费，收费前须按规定向同级政府价格主管部门申办《收费许可证》。

　　康建民认为，热力燃气的经营服务也是这一类收费，依法应当办理《收费许可证》，但开发商没有这一许可证，因此，其收费行为也是违法的，从以上两个角度讲，开发商与业主之间不能约定这个费用如何缴纳，即使约定了也是无效的。

　　据《合同法》第52条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的属于无效合同。

　　另外，康建民还表示，既然这是一个违法的收费项目，首先业主可以拒绝这个非法收费，同时这个约定也是无效的，“一个违规的收费项目即使签了也可以不交，”但“无效的附件不能影响主合同”。

　　另据新金融记者了解，安阳部分楼盘，比如上城公馆与华强城的2期项目，目前已停止向业主征收两气初装费。