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上海商品房存量创4年新高 房价大拐点疑来临

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-01-06 23:05 来源: 华夏时报

  本报记者 王海春 上海报道

  调控之手终于将存量房推至历史新高。

  数据显示,2011年,上海一手住宅可售面积已经达到970万平方米,逼近千万平方米大关。据悉,这一数据已超越2008年末850万平方米的存量水平,为近4年来最高。另一方面,全年729万平方米的成交量,甚至比楼市最低谷的2008年还要低16.87%。

  但对房企来说,利空消息不仅仅于此。本报记者在采访中获悉,在“十二五”期间,上海将向市场供应100万套各类保障住房。此间,新增商品房和保障房的套数将出现“四六”开的局面。

  业内人士指出,这意味着未来几年房价很难出现大幅上涨——千万平方米库存压顶下,开发商销售压力在进一步加大。“现在房价调控初见成效,政府也希望能巩固调控成果,尤其不希望看到房价再次大幅上涨。” 美地行执行总监宋海峰预计,在库存和政策的“两面夹击”下,今年沪普通商品房的房价可能会继续下调。

  千万库存压顶

  上海商品房库存创下4年来新高的同时,上海楼市销售则创下6年以来的新低。

  戴德梁行最新发布的2011年报告指出,上海近千万平方米住宅库存量有待市场消化。据了解,目前上海一手房住宅市场的库存量约970万平方米,可售套数为6.73万套,较2009年末增长55.5%。而上海的库存商品房已超越2008年末850万平方米的库存水平,创下近4年以来的新高。

  “2011年调控力度之大乃4年之最。市场普遍预期房价可能会下降,但实际上在四季度之前开发的楼盘降价力度却小于预期,因此很多购房者一直处于观望状态。”上海锐丰不动产总经理叶厚彪指出,由于投资需求基本被冻结,而刚性需求入市的量又较小,所以使得2011年上海存量房不断激增。

  从抑制投资需求到收缩融资渠道,全方位的楼市调控措施,使得2010年量价齐升的沪楼市,开始在2011年出现转向。

  在库存量创下4年来新高的同时,2011年的上海楼市也成为6年来成交量最低的一年。

  据佑威地产统计,2011年上海商品住宅的成交量只有729.76万平方米。这个成交量不仅比号称“史上最严厉的调控年”的2010年低了24.9%,同时也比处于楼市最低谷2008年的成交量低了16.87%。

  “可以说2011年的冬天最寒冷。”复地集团董事长张华表示。

  金丰易居分析师黄泽成向记者分析,沪楼市成交的持续低迷以及库存的不断加大,将使开发商在今年面临更大压力。“开发商被迫降价的动力将更大,而且不会出现价格反弹。”黄泽成说。

  千万平方米库存压顶,开发商似乎也预感到2012年的形势也好不到哪儿去,所以不得不依靠价格来跑量。

  保障房抢市场

  库存量不断攀升的同时,上海开发商在未来几年里,可能还要面临另一种完全不同的市场环境。而这种新的环境,将迫使开发商重新定位:究竟应该立足于哪一块市场。

  在近日举行的一个小型会议上,上海市住房保障局副局长庞元透露,上海在“十二五”期间将大力推进保障房的建设和供应。在此期间,上海商品房和保障房的套数将有望实现“四六”开的局面。

  “这是上海市政府下了大决心来做的事情。虽然在推进保障房的这几年里,可能会有一些土地出让上的损失,但经过多轮讨论和研究,市里认为推进保障房对上海长期发展是有利的。‘十二五’期间,上海保障房的供应可能会出现与商品房平分天下的局面。”庞元说。

  对于上海千万平方米商品房库存的现实压力,和未来几年保障房又将吸收大量需求的潜在压力,业内专家认为未来几年房价出现大幅上涨的可能性较小,而开发商也面临着如何在市场上立足的又一次考虑。

  宋海峰在接受记者采访时也指出,单一看库存量,并不能更细致地反映不同群体的需求。因为未来房地产市场一定会更加细化,既有廉租房、经适房等保障类住房,也有普通商品房和高档房。当这种多层次住房体系真正形成的时候,即使限购放开,房价也很难继续大幅上涨。

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