深圳买家大手笔购买香港豪宅

　　深圳商报记者 张炜明

　　龙年开春以来，房地产市场成交量跌至冰点。而随着内地楼市降温和限购政策的延续，香港楼市愈发受到内地投资者的热捧，其中以高档豪宅最引人注目。有代理称，去年年底，仅仅在深圳福田区就成交了三套过亿元的香港豪宅，全年度香港一手豪宅市场内地买家占比近五成。业内人士指出，内地投资者赴港置业首要考虑交通、校网等配套优越的高档楼盘而且以长线投资为主。

　　1内地买家比例去年同比升8.4%

　　“去年年底，光是福田区就成交了三套过亿的香港豪宅。”2月7日，位于东海花园的美联物业东海尊豪分行的地产中介告诉记者，去年内地客赴港买房的情况堪称火爆，几乎每天都有专门的大巴车接送“香港看房团”。据透露，赴港购房的客户多为深圳人，成交的三套亿元房产也都出自于现居住在福田的深圳豪客。其中，成交金额最高的房产价格高达1.9亿港元，位于港岛贝沙湾楼盘。买家是一位女性客户，而且还是一次性付款。另外两套豪宅则位于九龙区的名铸和珑玺，成交价格分别为1.3亿元和1.5亿元。

　　美联物业提供的研究数据指出，2011年香港整体住宅注册金额的内地买家比例为19.2%(以买家登记名称为普通话拼音定义为内地买家)，较2010年的10.8%急升8.4个百分点，创下有纪录以来新高，而有关买家买楼资金额更高达600亿元。

　　若将去年内地客购买一手楼注册量按金额划分，约52%资金是购入500万至1000万元的物业，1000万至2000万元的物业则占19%，逾2000万元亦有18%，而500万元以下则只有11%。

　　同样做代理生意的中原地产也对上述数据表示支持。“2007年我们刚开始发展内地客户时不到7%，到2011年已经近20%，内地买家在香港楼市所占比例正逐年攀升。”深圳中原地产驻港办总经理张倩晔2月8日在接受深圳商报记者采访时指出，近年来内地客户赴港买房的热潮开始兴起，豪宅市场尤其受到投资者钟爱。

　　据香港中原地产研究部提供的2月份统计数据显示，2011年全年香港一手及二手豪宅市场(1200万港元以上物业)，内地个人买家成交金额占37.1%，比2010年增长10.3%，而2007年这一数字仅是13.0%。换言之，在短短四年时间里，内地客在香港豪宅市场所占比例由一成上涨到了三成多，涨幅高达三倍。

　　2投资门槛提高 高端客户频现

　　与购房金额在香港楼市所占比例逐年攀升相对应的是，内地客看中的楼盘也越来越高端。据张倩晔介绍，最开始出现内地居民赴港购房的迹象是在2007年。随着QDII“北水南调”的施行以及内地房地产调控政策的从紧，内地居民开始试水香港楼市。

　　“当时内地客户主要还是买价格便宜的靠近深圳的楼盘，成交的也是以50平方米左右的小单位为主。”张倩晔称，当时最具代表性的就是位于屯门天水围的柏慧豪园和翔龙湾，价格仅为2.5万／平方米，算下来一套房子也就100多万港元。而到了2011年，柏慧豪园的房价基本都已经涨到了3.5万／平方米。

　　柏慧豪园的成功，也让香港发展商看到了内地客户的潜力。随后，利用当时香港的投资移民政策，发展商开始向内地客户宣传购买650万以上房产移民香港的理念，成功引发了2008年、2009年期间内地居民赴港购房的一个高潮，同时也将内地客的购房价格推到了一个新的高度。650万，成为了当时内地客户在港置业的一个标杆价格。

　　“投资移民是不能办理贷款的，但这并不影响内地客户的购房热情。当时很多过千万的房产基本都是一次性付款，不办按揭。”张倩晔举例称，在港岛半山的天汇、西九龙的天玺，价格都已经达到了4万／尺(平方英尺，下同)，如果是顶层的500平方米单位，总价就已经过亿。“这样的价格即使在今天看来都还是很高。在向内地客户推出这样的天价楼盘时，开始我们也没什么信心，但是内地客户的接受能力超出了我们的想像。”

　　然而，在2010年港府出台的施政报告中，不仅将申请来港的投资门槛增至1000万港元，同时规定房地产不能被接纳为计划下的投资资产。“这对于当时的香港楼市带来了不小的影响，因为以往置业移民一直是我们的销售人员在面对客户时推销的亮点，公司甚至还有专门的移民部门。”张倩晔称，在那之后，公司寻觅的主要目标开始由投资移民的客户转为豪宅市场的高端客户。“对于这些客户来说，价格已经不成问题，关键是房源的稀缺性。例如港岛半山和山顶的二手豪宅，在那里买一套房动辄上亿。”

　　据仲量联行此前的统计数据，在香港购买总价1000万港元房屋的内地买家，占整个购房人群的20%，购买2000万港元房屋的内地买家占30%，购买5000万港元房屋的内地买家占40%，超过1亿港元顶级豪宅的内地买家占70%。

　　3赴港购房首要考虑交通校网

　　对于赴港购房的内地客户，张倩晔认为可以划分为四类群体。

　　一类是高端客户，购房的主要目的是资产转移。“我们接触过很多这种类型的客户，他们通常都是千万以上豪宅的买家，对价格不敏感，最主要的要求就是保值。为避免公开个人资产情况，他们在付款时也大都选择一次性付款而不是按揭。”

　　还有一类客户则是看好香港的低息环境。目前香港的贷款利率仅2%到2.5%，远低于内地7%的水平，部分资产证明好的客户甚至能做到1.5%。而且香港楼盘在缴纳了10%的订金之后通常还有一年的楼花期是免按揭的，这就为短线投机者利用杆杠效应炒卖楼价提供了保证。

　　除了投机以外，另一种投资的方法则是将物业用于出租。“我认识深圳的一个客户，他在深圳买了一套300多万的房产，月租金3500元。他同时在香港新界买了套250万港元、700多尺的房子，租金收到了18元每尺，月租折合人民币已经过万。”张倩晔表示，优质地段的香港房产投资回报率基本都能达到4%以上，因此也吸引了很多内地客的投资需求。

　　最后一类则是有着刚性需求的中产阶层。张倩晔指出，随着双非家庭以及来港就业的80后的不断增多，这部分群体已经成为了潜在的庞大市场。出于子女上学上班的需要，这类客户多会选择交通便利、一线校网内的房产。(注：校网属香港特有说法，和内地的学位划定范围相似)

　　“无论是哪一类群体，他们共同点都有对资产保值的要求。”张倩晔告诉记者，内地客户买房时主要考虑的是房子的保值性，通常都会选择抗跌能力强的优质物业。

　　那么，什么样的楼盘会受到内地客的青睐呢？带着这个疑问，2月8日上午，记者以购房者的名义来到了位于香港新界区大围地铁站上的盛世楼盘。香港地产中介Bobo向记者介绍，该楼盘价格在7000港元／尺到9000港元／尺之间，位于三条地铁线路交汇处，到市中心区九龙塘仅一站之隔，且地处贵族校网之内。Bobo透露，现在该楼盘已经卖出了四分之三，只剩第三期的两座楼在卖，而且售出的单位中有近三成是内地的客户。

　　“在香港，买房子最重要的两个因素就是交通和校网。”Bobo告诉记者，由于香港交通费用昂贵，位于地铁站沿线的楼盘一直都很抢手。另一方面，香港的教育采用校网模式，即只有住宅位于校网范围内的居民才能享有入读校网内学校的资格。而父母为了让子女能入读一线校网内的名校，在购房时就会慎重考虑其所在的校网。此外，由于租住校网范围内的住宅也能拥有入读资格，一线校网周边的住房通常也都能租出好价钱。

　　与盛世类似，另一个位于红磡的目前正在热卖的新鸿基地产旗下楼盘升御门卖点也在于交通和校网。据了解，升御门地处2015年即将启用的地铁沙中线何文田站之上，而且周边有很多香港顶级中小学，属香港顶级35校网区域。当天下午在位于西环的样板房展示厅，记者看到了不少前来询价的客户。“以升御门平均房价11000港币／尺，租金40港币／尺计算，回报率有近4%。”据销售人员称，开售两周以来，升御门700尺以下小单位已经全部售罄。他催促记者及早下订金，并称“卖一套少一套，下周就没货了。”

　　4额外印花税对内地客几无影响

　　美联集团副主席兼董事总经理黄锦康指出，相信今年内地资金会继续流入香港，楼市将进一步受惠。黄锦康认为，自去年推出额外印花税政策后，港人入市比例下跌，导致去年内地客入市比例升至20%，如政策延续，预计今年内地人置业比率有机会升至25%。

　　“额外印花税效果显著，很大程度上遏制了香港楼市的投机行为。”张倩晔称，香港楼市中有大约三成的比例是由投机者构成，而政府的额外印花税政策相当于把这部分专注于短线炒卖的群体挤出了市场。

　　与这些香港本土投资者不同的是，内地的购房客资金充足，而且大多都是持有物业三年以上的长线投资，因此几乎不受港府政策的影响，填补了那三成香港投资者的空白，从而拉高了内地客在香港楼市中的比例。  此外，记者调查了解到，还有许多内地购房者是以公司名义买房，从而避免了额外印花税政策的约束。香港中原地产经纪人张莎莎告诉记者，现阶段确实有不少以公司名义买房的业主。这些人基本都是真正的私营业主，他们买房时以一次性付款为主。至于私营业主买房的目的，一方面是以公司名义买房不受额外印花税的影响；另一方面，在楼价下跌时也不会出现负资产的风险，同时还可以避免税务局调查个人买卖楼宇的款项来源。“现在香港注册一个公司只需要2万港元左右，在准备卖房的时候只需将这个公司连同名下物业全部卖给买家就可以了，不需缴纳任何税费。”张莎莎透露，正在热销的楼盘御金国峰，就有七成左右的交易是以公司名义完成的。