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房价降一成不是危言耸听

2011年06月20日 16:58 来源:《小康·财智》

  35个大中城市去年房屋销售总额占全国的一半。如果我们认为投机性购房的比例在35个城市中平均是15%~20%,调控则会使整个交易量下降7%,交易额下降10%,所以,今年的房价会下降10%绝对不是危言耸听。

  文︱聂梅生

  无论人们认不认可,房地产都是国民经济中的一个重要产业,1998年到2009年这十年间,房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%,拉动GDP平均为1个百分点。分析房地产调控政策的效果,必须基于这样一个背景来说事。

  房地产调控的政策特点是什么?自2003年打响了房地产调控第一枪,八年发了40多个文,并且大多是以通知、意见的形式出现,政策的内容也是重复使用,政策变动很大。从数据中可以看出,调来调去的结果是,房价同比年度增幅低于GDP的增幅,但一定是高于CPI的增幅。房价应该高于CPI,因为我们经常是处于负利率的状态。

  现在的情况跟2008年很像。2008年上半年一直在提高存款准备金率和加息,突然发生了汶川地震,碰到了华尔街金融风暴,然后形势直线跌下,最后导致政府出手救市。今年从紧的财政政策和货币政策使得开发商获取贷款也非常困难。2008年把控制CPI作为第一要务,今年又是这样。但今年肯定不会有2008年10月中旬的那次救市,如果是这样的情况,开发商们一定要想好自己的出路。

  这次调控大量动用了“限购令”这种行政手段,以及货币手段。35个大中城市去年的房屋销售总额占全国的一半。如果我们认为投机性购房的比例在35个城市中平均是15%~20%,则会使整个交易量下降7%,交易额会下降10%,所以我认为今年的房价会下降10%绝对不是危言耸听。

  其中,保障房是重要的一张牌。今年我们要建1000万套保障房,需要投入1.3万亿资金。这个事如果能够落实,对各方面都是好的,既能解决民生问题、又能解决投资问题,既能解决长效问题、又能解决结构调整问题。但我觉得,到现在为止,不见得能够有足够的资金和土地来完成这件事。并且整体来说,如果保障房供地多了,商品房就供地少了,将来房价的井喷就有可能了。所以1000万套保障房不光是钱和地的问题。其实保障性住房最后能不能平息这个局也不是现在能看出来的。2010、2011年保障性住房的实际效果应在2011年四季度显现。

  房产税是前段时间热议的话题。据中国指数研究院专题报告指出:如果只针对高端物业征税,即重庆的模式,预计全国每年针对住宅的征税规模将不足千亿,从资金控制方面作用不大,对地方政府也难有效补给;如果对所有存量住宅征税,税率为1.5%,全国一年的房产税将为7600亿元,但是在近期这种征收方式是不现实的。

  房产税并非能在短期直接降低房价,但是会对房价预期起作用,它的意义在于建立合理的长效税收机制,对于促进商品房市场机制的形成必不可少。

  土地是平抑房地产市场的权重力量。金融机构以进行土地抵押贷款方式进入土地市场,形成了土地金融。据国土资源部公告:2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元,比上年增加42.8%。2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元。 

  开发商进行土地抵押贷款后,需要经历2年左右的开发周期才能成为产品进入市场交易,进而参与经济社会发展。如果这期间市场形势发生大的变化,这部分巨额资金将直接关联到金融层面。上世纪90年代初海南的房地产泡沫破灭就是教训之一。 

  这些表明在中国现行的土地出让制度和房地产开发模式之下,无疑是地根吸住了银根,尤其是在宽松的货币政策之下,进入房地产领域的货币大量沉积在土地中,2010年尤为突出。如何疏导当前积聚在土地中的资金需要被高度重视。

  (本文由本刊记者刘彦华对作者采访整理而成,不代表本刊观点)

  

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