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张贵林的保障房态度

2011年06月20日 17:02 来源:《小康·财智》

  5年前主攻保障房,5年后的今天加码商品房,皆是如此,住总集团和张贵林到底在想什么?

  采写|《小康·财智》记者 刘彦华

  随着国家对房地产政策调控的不断深入,保障房正在被越来越多的房地产公司所重视。最近一段时间,北京保障房建设主力军——北京住总集团(下文简称住总)董事长张贵林却多次在公开场合表示,“集团内部正在进行业务结构调整,在房地产开发中,未来将进一步加大商品房占比,希望到‘十二五’期末,保障房和商品房的比例可以由7:3调整为5:5。”

  加大商品房开发力度,这似乎与时下业界盛行的进军保障房建设大浪潮有些背道而驰,难道住总集团也不愿意再建保障房了吗?

  “不是。比例调整不代表保障房建设总量会缩减。无论如何,保障房会达到50%的占比。”面对记者的疑问,张贵林给出了非常肯定的回答,“过去几年,集团的经营重点一直放在保障房开发上。目前,集团保障房建设规模已达400多万平方米,今年还将建设150万平方米左右保障房。”

  过去几年,中国房价持续高涨,住总大力开发利润较低的保障房。现在,楼市调控频频加码,住总又开始发力商品房。住总的选择为什么总是这么的“非主流”呢?这还要从张贵林接手住总集团开始说起。

  结缘保障房

  见到张贵林时,给记者留下的第一印象是温和、爱笑、书卷气,面对公众时甚至带着些许腼腆。但是翻开他的履历,却让记者佩服不已,他的经历就像一部传奇。今年刚刚48岁的他,从一介书生到县区父母官再到成功的企业家,已在学者、政界、商界之间进行了数次角色转换,并且每个角色都演绎出了不同的精彩。

  2005年8月4日,一纸调书,张贵林受命出任住总集团董事长。这是张贵林第二次临危受命,但对他来讲,这次任命或多或少还是有些意外。因为就在不久之前,他刚刚用了两年时间,使中关村科技扭亏为盈。在他尚未开始品尝成功的甘美果实时,拯救住总,这项更加艰巨的任务已经落在了他的肩上。

  “这都是政府决定的,我只是服从安排而已。”看似简单的一句话,张贵林却要为此付出莫大的汗水和努力。因为当时住总的处境比中关村科技更加艰难。

  住总集团的前身是1983年成立的北京市住宅建设总公司,属于市属国企,也曾创造过无数的辉煌和佳绩。只是随着行业环境的变化,自2000年以来,集团效益开始逐渐走向下坡,资金缺口巨大,集团所属近一半企业开不出支,最长拖欠自有职工工资达9个月,另外还有历年拖欠农民工工资达4亿多元……

  对年轻的中关村科技,张贵林可以大破大立,但对住总这家老字号国企,张贵林则需要更多的勇气和智慧。

  张贵林是个非常谨慎果断的人,他并没有新官上任三把火,而是花了几个月的时间调查研究。在摸清情况后,他准确而迅速地概括出了三项重点工作,即强化制度管理、强化资源整合以及寻找新的增长点。

  虽然他最后选择了内部资源整合为改革突破口,但对那些效益较差的成员公司,他并没有简单地破产关闭了事。“关闭企业,这会让职工怎么想?怎么办?” 他提出:应该以尽可能低的成本代价,以自身努力解决亏损企业问题,对职工进行妥善安置,实施准市场做法的拆分重组。

  让人欣慰的是,最终的结果不错。通过拆分重组,大地公司归并到具有商砼生产优势的设备物资公司后,形成北京最大的商砼生产能力;地铁管片生产归并到地铁盾构施工的市政公司,形成管片生产和使用的一体化。不仅实现了“消灭亏损、整合资源、集中产业、做强做大”的大目标,公司还妥善安置了1600多名在职职工和离退休职工。

  这么多人吃饭都是个问题,刚刚有所好转的集团怎么养活他们?就在张贵林为此苦恼的时候,北京首批两限房用地从政府文件中走了出来,进入公众的视野。

  张贵林非常坦率地告诉记者,“当初之所以选保障房,虽然有作为国企应该承担社会责任的因素,但更主要的还是为了稳定我们的队伍,养活我们的人员。虽然利润少,但是竞争压力较小,收益也相对稳定。”

  2007年2月北京保障房办公室成立。同年4月,首批两限房用地上市。住总在第一时间采取行动,通过公开竞标的方式,以13.98亿元摘得原北京轮胎厂土地使用权,这是北京保障房的第一款用地,也是住总自1998年以来第一次在北京拿地。

  随后住总以房地产开发为龙头,主攻保障房建设,常营、大兴康庄等保障房项目陆续收入囊中。

  酸甜苦辣咸

  在“十二五”开局之际,张贵林曾由衷地感慨称,“如果没有保障房建设,住总的“十一五”规划也许会顺利完成,但一定不会演绎得如此精彩。”经过几年的发展,住总借力保障房,取得了骄人的成绩。不仅安全度过了金融危机,而且集团开始持续盈利,集团和张贵林也因此获得多项殊荣,算得上名利双收。

  但光鲜亮丽背后的酸甜苦辣,也只有张贵林自己最清楚。在某些特殊情况下,国企甚至必须没有盈利也要完成生产。住总开发的翠成经适房项目是北京市启动的第一批经适房项目之一,也是集团开发建设保障房的开始。1998年住总投标获得了该项目的开发建设权,规划建筑总面积为217万平方米,可提供经适房1.7万套。10余年过去了,住总以巨亏21.18亿元的代价,累计交用入住了1.06万套。

  2011年北京市两会期间,张贵林曾提交一份有关建立“保障房价格动态调节机制”的提案,引起业界广泛讨论。他认为,造成翠成项目巨亏的主要原因,是政府对该保障房项目的定价机制“十年一贯制”,始终是3180元/平方米,罔顾10年间征地拆迁成本和原材料建安成本上涨的事实。

  目前,据张贵林介绍,北京市政府相关部门已就他提议建立的“保障房价格动态调节机制”展开了讨论和调研。而住总的翠成经适房项目,也获取了政府一定的税费补偿。

  保障房建设中,困扰张贵林的不只是盈利这一件事。谈及保障房,张贵林必谈质量控制,“我不主张过分压低成本,这样容易出豆腐渣工程。”

  即便这么小心,张贵林仍未能使得住总躲过“质量门”。2010年7月31日,北京市住建委发出通报:大兴区建设行政主管部门在保障房项目监督检查中发现,明悦湾项目B、C区8栋住宅工程出现混凝土试块强度不符合设计要求的问题,该项目随即被责令停工、停售。作为承包商,住总也被牵涉其中,遭受了巨大的名誉损失和经济损失。

  因为这件事,张贵林寝食难安。最后,通过反思,除了加强施工管理外,张贵林还作出了一个决定:加速住总由施工企业向开发企业转型。“如果用我们自己的混凝土就不会出现这种情况了。”

  几把刷子

  没有金刚钻不揽瓷器活。两次临危受命,绝地突围,治理国企,张贵林有自己的一套办法。而对于让同行十分纠结的保障房盈利模式问题,善于总结的张贵林也已有所收获。在张贵林看来,建设保障房,住总最大的优势就在于全产业链式运作。“在设计、开发投资、施工、物流以及后期的物业管理方面,住总旗下都有自己的专业公司。假设一个保障房项目,一家开发商的利润率为2%~3%,这样的利润率对于像万科这样的上市公司看来没有积极性,就不会去做,但对于住总来说,是会参与的,因为住总在设计环节可以挣钱,在开发、物流、物业管理等环节皆能挣钱,每个环节挣2%~3%的利润,综合加起来可能就有10%的利润率,这个利润率就不算太低了。”

  此外,张贵林总结的另一条经验就是,要打快速战,开发周期越短越好。“商品房自然不怕开发周期长,因为房价会涨;但保障房房价定死了,时间长了,银行利息涨、人工成本涨、建材价格涨,拖久了就亏了。”

  北京第一个限价房小区——“住总·旗胜家园”就是住总全产业链、一体化开发模式的最佳诠释。对于这样一个建设规模58万平方米的大型小区而言,开发商一般会按照惯例,采取分期建设,开发周期大概需要三五年时间。但是住总凭借自身全产业链优势,尝试了同步“全面开花”的“一体化模式”。12个参战单位通过理顺项目管理模式和工作机制,建立了一整套生产经营的指挥、协调、控制、监督、考核、服务系统。结果,不仅将原计划两年半的施工周期缩短了6个月,还使得集团整体盈利水平得到大幅提高。

  至今,提起这个项目,张贵林仍颇感自豪。

  坚守与突破

  6年时间过去了,住总集团的转型仍在继续。据悉,目前,住总集团已向北京市国资委上报了“十二五”规划,正在等待审核批准。按照新的规划,住总将继续进行结构调整,希望到“十二五”期末,实现市场结构转型,京内、京外、境外市场综合营业额比例达到5:3:2;实现产业结构升级,房地产、建筑施工、文体及商贸服务三大产业板块综合营业额比例将从“十一五”期末的4:4:2转变为5:3:2。同时,还将进行业务结构调整,在房地产开发当中,加大商品房开发力度,使其与保障房能够平分秋色。

  “现在大量的开发企业纷纷转向保障房,挤压了住总集团的生存空间,只有走差异化竞争才有市场。”张贵林告诉记者,调整的意图就是为了提高集团未来的盈利能力。“我们从来没卖过高价房,我们的项目都很便宜,但是今后在商品房开发中,高端将是我们的主攻方向。”

  住总目标宏大,希望到“十二五”期末,实现综合经营额、利润总额“两个翻一番”,力争实现集团综合经营额300亿元,利润总额4.2亿元,其中,房地产开发板块年经营额达到130~150亿元。

  但是目标的实现并不容易。“人的问题和资金问题一直是我们最大的两个问题。”张贵林说,住总正式职工有一万多人,农民工三四万人,退休职工一万多人,“成本费用摊销太大,人员没办法消化。”

  另外,住总一直筹划上市,但现在国家暂停房地产企业上市,这条路也暂时走不通,资金来源很大程度上仍要依赖贷款。

  “这些问题决定了我们的转型不可能太快。”张贵林说。

  TIPS

  八卦一下: 

  问:在学界、政界、商界之间进行过多次角色转换,最喜欢哪段经历?

  答:中关村管委会那段,因为那段最有开拓,最有激情,是段激情燃烧的岁月。那时有这样一句口号,“80年代看深圳,90年代看浦东,21世纪看中关村”。鼓舞人心的号角吹得很响,作为管委会的一员,我每天都在为中关村的发展兴奋、努力。

  问:王石、任志强,地产界有一批非常高调的人,您如何看待这种高调?

  答:他们都非常成功,我很佩服他们。

  问:住总主攻保障房的这5年也是中国房价大涨的5年,有没有感到有些遗憾?

  答:最初选择保障房,就是为了稳定我们的队伍,让这两万人有活干。商品房的收益大,风险也大,赶上的就赶上了。

  问:今年北京房价会怎样?

  答:肯定要降,降幅不好预测,大概百分之十到二十吧。

  问:现在的年轻人买不起房怎么办? 

  答:现在年轻人这一代,只要政府解决公租房住十年,到“我”这个年纪的时候,买房子就很便宜了。

  我开玩笑说我孙子可能有五套房,卖,卖不出去;租,租不出去。因为那时候房子多得很了,全是独生子女。爷爷奶奶,外公外婆,父母都有一套房子,自己还有一套。

  

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