面临整体性亏损 物管公司大规模弃盘

　　王肖邦 童舒宁

　　迫于经营压力，陆家嘴物业管理公司(下称“陆家嘴”)决定放弃已经管理了5年的上海浦东云山星座苑，接手小区物管的是上海三原绿庭物业管理有限公司。

　　原来在陆家嘴工作的张红(化名)考虑再三，选择转入新东家继续在云山星座苑工作。

　　“从‘陆家嘴’转到现在的公司，待遇基本没变，反正到哪里都是干，而且这里也已经熟悉了。”这成为张红决定留下的理由。

　　但是，陆家嘴曾经面临的经营困境并没有改变，依旧横在张红和上海三原绿庭物业管理有限公司面前。

　　“2005年的时候，物业管理费是1块3毛5，现在还是这个价格，可是2005年的最低工资是每月690元，现在是每月1280元，翻了近一倍，而且水电费也涨了快一倍。”张红叹气道，“这个价格最初是开发商和物业公司协定的，当时来看还是可以做的，但是现在物价涨这么快，早就做不了了。”

　　正因为物业管理的成本连年上涨而收费多年不变，以致入不敷支、出现亏损，让陆家嘴于去年决定退出云山星座苑。

　　张红给《第一财经日报》记者算了一笔账：支出方面，清洁工人每人每月工资2000元，四个清洁工人每月支出8000元；保安每人每月1500元，14个保安最低预算21000元；物业管理处两个前台工作人员，每人每月薪水是2600元，两个水电维修工，每人每月3000元，一个经理每月工资3000元。除了人员工资以外，绿化每月支出约3000元，电梯维保费每台每月300元，总共15部电梯是4500元，另外水电费共计1.2万，因此全部支出的总费用在每月6万元左右。

　　收入方面，云山星座苑小区有330户人家，总建筑面积是4万平方米，按照1.35元/平方米/月的收费标准，如果收缴率为100%，一共可收得5万元。但实际上，目前的收缴率在90%左右，相当于每个月收入4.5万，即使加上额外的停车费收入，仍然入不敷支。

　　“每月每平方米收不到2元就基本赚不了钱。” 张红说，新公司收费价格和维护标准与之前完全一样，之所以愿意接下这亏本的生意，只是为了做大面积好去评资质，“今年还可以撑一年，如果明年不涨物业费，基本工资又继续涨，这个物业恐怕就真的没人做了。”

　　艰难运营

　　云山星座苑的物管困境并非个案。根据媒体之前的报道，近两年来陆家嘴放弃的物管面积达到600多万平方米，已经先后从40多个居住小区撤出。而那些仍在经营的住宅小区物业现状也并不乐观。

　　在距离云山星座苑不远的动迁小区金杨新村，上海陆家嘴双乐物业管理有限公司云山管理处经理陆叶告诉记者，从1995年入驻到现在，管理费一直是每户17元/月，包括了7元的管理费、5元的保安费和5元的保洁费。

　　“3892户人家的收缴率在55%~60%，这在动迁小区里面已经算是较高的。金杨新村物业管理费每月的收入在3.6万至3.9万。而小区光是人员的支出每月即达到5.2万，这还不包括绿化费、消防费和车库管理费。”

　　“当然动迁项目有政府补贴，0.3元/平方米/月，但是实际到企业手中的最多是0.27元，考评不好的话只能拿到一半左右。至于小区里面的停车费、多余房屋的出租费等公益收入大部分归入了维修基金，用在小区业主身上，我们原本还会收取扣除5.65%税金后的15%作为管理费，现在这一块也不收了。” 陆叶无奈表示。

　　面对无法扭转的亏损局面，物业管理公司退出住宅项目的现象在上海正愈演愈烈。

　　上海强生物业公司负责人告诉记者：“公司好几年前就退出住宅物业这一块了，现在只剩下强生花园这一个房产公司自己做的项目。”

　　上海上房物业管理有限公司市场部工作人员也表示：“公司早几年做的住宅物业都退出了，只剩下新近做的几个项目，因为新项目收费相对较高，但也高不了多少。”

　　“我们公司现在做的60%~70%是商业物业，住宅类项目比较少，而且正在逐步减少。那些实在无法承受的住宅项目，合同到期就会退出。” 上海申能物业管理有限公司市场部负责人称。

　　事实上，物业管理公司纷纷退出住宅项目的原因并不复杂，就是成本上涨，特别是人员工资成本的上涨，让这一劳动密集型行业无力背负。

　　上海上置物业集团有限公司负责人告诉记者，人员工资占到公司全部支出的65%。

　　作为上海置业有限公司旗下的物业公司，上置物业运营着23个小区项目，总计约250万平方米的面积，高端住宅项目的物业管理费可以收到14.5元/平方米/月的上海市最高水平，但是也有项目仍然维持着10年前1.55元物业费加0.5元设备运营费的低水平，综合下来，目前仅能勉强维持收支平衡。

　　今年，上置物业接下36万平方米经济适用房物管的任务，上述负责人称，经济适用房物管费比商品房低，收缴率也不高，这部分业务肯定面临亏损，除非能够达到70万平方米的规模，才有可能达到收支持平。

　　涨价的双重制约

　　在面临行业整体性亏损的情况下，物业管理公司想要提高住宅物管收费却面临双重困难。

　　一方面提高收费标准需要征得50%以上业主的同意，难度可想而知，另一方面，涨价还受到政策、法规的制约。

　　自1996年起，上海规定对售后公房实行政府指令价，一室户4.5元、二室户6元、三室户7.5元，高层住宅每户每月5~10元。另外每户每月收取保安服务费3~6元、保洁服务费3~6元。这一收费标准至今尚未做过调整。

　　住宅商品房的物业管理收费同样也受到政策的限制。2011年4月1日起施行的《上海市住宅物业管理规定》明确了“物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准”。而目前政府指导价参照的依然是2005年制定的标准。

　　2005年，上海市物价局和上海市房屋土地资源管理局颁布《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，规定了容积率高于0.5的住宅物业管理区域内的物业服务内容及其要求、服务收费及其标准。

　　根据《上海市住宅物业服务分等收费标准》规定的每平方米建筑面积月最高收费标准，综合管理服务为0.35元，公共区域清洁卫生服务为0.28元，公共区域秩序维护服务为0.50元，公共区域绿化日常养护服务为6.50元，而共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与收费标准也有详细的上限规定。

　　由于2005年制定的收费标准并没有废除，所以至今仍然有效，这也成为物业公司无法涨价的法律制约。而这样的收费标准与目前的物价已经严重脱节。

　　上海市住房保障和房屋管理局物业处处长忻一鸣告诉记者，收费机制和收费标准多年不变，明显滞后，事实上调整住宅物业管理收费机制的方案已经酝酿了很长时间，不过由于种种原因一直未能获得上级部门的最终同意。

　　忻一鸣透露，酝酿中的方案对售后公房和商品房的物业管理收费机制有着不同的调整目标：售后公房物业管理将逐渐和商品房“并轨”，但考虑到公房住户的承受能力，会设定一个过渡阶段，分步实施，不会简单地一步到位，而商品房物业管理收费标准改革的方向是要和最低工资形成“价格联动”机制。

　　事实上，上海住宅物业管理面临的困境也折射出全国范围内行业的普遍生存状态。根据中国物业管理协会2008年发布的《物业管理行业生存状况调查报告》，2006年盈利的物管企业仅占调查企业的39.7%，平均利润额为82.1万元。

　　“全国范围内，运营超过5年的住宅物管项目绝大多数面临亏损。”龙湖集团物业中心总监、中国物业管理协会常务理事长周洪斌告诉记者，要突破这一困境，需要政府在立法层面作出规定，可以将住宅物管的收费标准与平均工资挂钩。长远来看，除了对保障性住房的物管进行补贴、限价，对住宅商品房物业管理则应该放开，实现市场化。