物业管理：一场关于钱的拉锯战

　　马可佳

　　家住国美第一城的李虹(化名)近日发现，今年夏天的社区，显得有些不同了。小区池塘里的水似乎比往年少了一些，鱼也少了一些。死掉的树无人补种。草地上的荒草长的近半米高，才来了两个家庭妇女模样的除草工人，用大剪刀打出坑洼不平的草坪。

　　“物业费并没有降低，但是服务却一年不如一年，保安的身板一年比一年瘦弱矮小，人数也日渐减少。”李虹这样抱怨着。服务国美的天岳恒物业公司，是北京市最早一批物业公司，在物业管理方面有一定经验。即使如此，从业主入住以来，各种矛盾依然不断。

　　类似物业管理的乱象，在北京各个小区愈演愈烈。有的小区物业携款潜逃，造成巨大的资金黑洞；有的小区物业主动拒绝管理小区，让小区变成垃圾场；还有的频繁更替物业公司，但服务质量并未改变。

　　不断更迭的物业公司

　　坐落于北京市国贸桥西南角的建外SOHO由18栋楼、16条小街和300家店铺组成，总占地面积为12.28公顷(东西长约760米)，总建筑面积约为70万平方米。这个明星项目也是地产商潘石屹的“成名作”之一。潘石屹也因此项目获得90亿元的进账。但从未休止的物业问题一直纠缠着这一位于CBD核心区的楼盘。

　　8月4日，《第一财经日报》记者来到建外SOHO，在物业管理所在的一楼大堂里，公告栏中贴着一份“关于停止收取物业管理费的通知函”。该函显示，上一家物业管理公司“宾至物业管理(北京)有限公司”(下称“宾至物业”)与建外SOHO东区物业管理委员会双方已经于2010年7月8日解除《临时托管协议》而将物业改为锦融物业。而直至2011年初，宾至物业依旧未完全交接，甚至有部分业主收到了宾至物业催缴物业费的通知。

　　“其实更换物业公司已经过去一年了。”一位物业公司的工作人员告诉记者。记者走访了建外SOHO的几家店铺，几乎所有人都说不出新旧物业更换后有什么不同。似乎这两年以来，一切都未曾改变。

　　实际上，在表面的风平浪静下，建外SOHO已经经历了3家物业公司的更迭。

　　物业纠纷往往是一出连续剧，而建外SOHO的物业纠纷则要追溯到2009年底。当时SOHO东区1100户业主接到了朝阳区供电局的停电通知：由于小区拖欠朝阳区供电局520万元的电费，将在11月18日强制拉闸停电。当时管理建外SOHO的是赛特国际物业管理有限公司(下称“赛特物业”)。“停电事件”导致业委会委托北京中瑞诚联合会计师事务所对赛特物业就2003年11月至2008年9月间的经营进行了审计。

　　审计结果显示，赛特物业管理小区的5年期间，累计有1743万余元的物业费不知去向。2008年10月13日，建外SOHO业委会对赛特物业提出提前解聘，临时托管给宾至国际物业管理(北京)有限公司，时间约为5个月，至2009年3月到期。但赛特物业拒不撤离小区，并将业委会起诉至法院要求继续履行物业服务合同。其间发生了一系列闹剧，包括停电、停暖、电梯故障、保安打架、物业员工讨薪。

　　在一番纷乱之后，由潘石屹下属公司自建的锦融物业接管了小区，接管小区后，该物业声称小区业主依然面临着前物业公司拖欠的约5000万元的巨额债务，力挺新物业的潘石屹对外宣布以SOHO中国的名义垫资2000万元，为社区垫付拖欠的电、热费和其他维修费用。这一场物业闹剧才逐渐平息。

　　一场关于钱的拉锯战

　　建外SOHO的物业纠纷和爆出的资金黑洞，仅仅是缺乏自律的物业公司的“冰山一角”。事实上物业管理更大的问题还在其后。由于近年来不断上涨的物价，导致不少自负盈亏的物业公司难以支撑，纷纷要求撤离。

　　“今年10月，第一太平戴维斯要撤出朝阳园了。最早朝阳园的物业管理费是每平方米8元多/月，后来由于业主不满，逐渐调整到4元多/月。现在这个费用物业公司认为没法再接管了，下一家是谁现在还没定。”一位朝阳园业主告诉记者。

　　从几年前的蜂拥而上，到现在的纷纷撤离，在物业公司身上，发生了喜剧性的转变。实际上，由于物业公司的账目不够透明，每个小区都有一笔糊涂账。朗琴园小区业主论坛上，业委会公示了一封致嘉浩物业的《关于物业违约支取酬金的警示》。函件称，据对物业公司财务收支的审计，2007年11月18日至2010年5月31日，物业未经业委会审批，擅自违规支取服务酬金近98万元。

　　此外，大部分小区物业公司还有自己额外的运营收入。有些小区物业的业务范围相当繁杂：可盈利的项目包括，出租地下室收益或代业主出租房屋的管理费；小区收废品管理费，小区内公共区域广告收入及商家的小区推广活动营收，出售业主手机和个人信息给中介公司，出售小区内废旧器材，增收车辆管理费等等。

　　有业内人士认为，评估一个社区是否进入到良性运营的标准，至少有以下两点：第一，社区有没有一系列有效的合约(或制度)在发挥作用？第二，有没有不同的、有时是相互制约的压力集团(或者说利益集团)正在对社区提出目标和任务？开发商介入，也是另一种制约力量。多年来物业管理行业创新与自强不足，越来越缺乏规范有效的运作机制，企业在发展与积累的过程中，不得不屈服于简单的丛林法则。这是导致物业公司纠纷不断的根本原因。

　　“业委会监督物业，业主监督业委会，这都非常正常。”物业专家舒可心接受记者采访时表示，由于我国关于小区物业的设计是包干制，再加上物业费是一个恒定的价格，要求物业公司自负盈亏，这样就导致业主只有义务交费，而没有知情权。同时导致物业公司以省钱为第一要务，因为每省一分钱，相当于物业的利润就增加一分。但近几年来随着CPI的上涨，工人等成本不断增加，小区很多设施出现维修问题，物业费开始难以维持小区运营，因此出现了物业管理的种种乱象。

　　此外，舒可心也表示，业主也应该体谅物业公司，不应该一味要求降低物业费。因为这关系着物业服务的品质。物业费过低导致小区环境出现问题，吃亏的最后还是广大业主。