国际物管PK本土物管：化解服务与利润的矛盾

　　徐健 柳九邦 童舒宁

　　“看一个城市，要看它最小的细胞——物业。”这是房地产业人士经常说的一句话。

　　如今，上海的“城市细胞”正在发生一些微妙的变化。据有关媒体报道，与以往物业公司积极承揽社区服务、拓展经营面积形成反差的是，由于不堪成本上涨的压力，上海许多中低端物业公司都在收缩战线。

　　事实上，整个物业管理行业在发展数年后似乎走到了一个尴尬的“十字路口”。昨日，国际五大代理机构之一的旗下物业管理公司亦向《第一财经日报》透露，有意收缩住宅物业管理业务，调整战线。

　　转型应战成本上涨

　　“住宅项目在我们整个物业管理中从来不可能超过50%，这也是五大行的共识。”戴德梁行华东区物业及设施管理主管张启威在接受记者专访时表示，如今戴德梁行管理的非住宅项目越来越多，“我们的目标是未来住宅与非住宅的比例尽量做到四比六，当住宅的比例超过50%，等于我们用同样的时间去赚更少的钱。”

　　“相比住宅，写字楼物业管理的利润要高得多，”张启威给记者算了一笔账，“政府往往会规定一个物业管理费的比例上限，同样面积的项目，甲级写字楼的物业管理费差不多是30~40元/平方米/月，住宅项目最贵也不过15元/平方米/月，同样比例的酬金，肯定是办公楼的利润率高。”

　　张启威向记者坦言，国际物业管理公司的成本构成和中低端相差无几。物业管理成本主要是人力成本、设施运行维护(包括水电费)以及企业运行开支等。“其中前两项是大头，人力成本可以占到50%到60%。”

　　因此，国际物业管理公司和诸多本土物业公司一样，也有成本逐年上升的困扰。

　　高力国际物业及资产管理华东区执行董事蔡志聪在接受记者采访时坦言：“我们确实也碰到了中小物业管理公司现在面临的问题。最近国内劳动力成本每年都有较大幅度递增，且各类日常费用支出均有不同幅度增加，而物业服务费收入又相对在一定周期内维持不变，姑且不谈利润(盈余)逐年递减，如何为全体业主当好管家，实现收支平衡或减少亏损，是摆在每个物业管理公司面前的难题。”

　　议价水平支撑利润率

　　不过，作为高端物业的管理方，国际物业管理公司生存现状还是较目前市场中利润率低下的本土物业公司滋润许多。根据之前的报道，目前市场中中低端物业管理公司的利润率高的有2%~3%，低的甚至只能按照千分之几来计算。

　　但沪上两家国际物业管理公司的代表在接受记者采访时都不愿意透露其公司物业管理业务的利润率，但他们均表示：“我们的情况还算不错。”

　　一位不愿透露姓名的业内人士指出，五大行物业管理业务利润率也普遍达不到8%，但因为其品牌和服务，拥有较普通物业公司更高的议价能力，日子肯定比中低端物业管理公司要好过许多。

　　据他介绍，国际物业管理公司与开发商或小区业主委员会议价成功后，若物业管理费超出官方标准，他们可通过申请，得到所在区物价局同意，并前往上海市的物业管理行业协会申请专家论证，若论证通过，物业管理费就可以上调至该公司所期望的水平。

　　据张启威介绍，现在越来越多的世界500强公司进入到中国，商用和住宅项目引入更多国际住户，也给高端物业管理公司带来了新的机遇。他表示，国际客户对环保、消防系统的设计以及整体的服务要求特别高，同时他们也愿意付出更高的租金及管理费，而国际物业管理公司由于拥有充足的经验，基本垄断了这部分业务。

　　同时，为了利润率最大化及维护品牌形象，在住宅领域，国际物业管理公司通常不接受下调物业管理费的要求。张启威介绍，降低物业费势必是以牺牲服务品质为代价，因此对一些物业费收缴率较低以及要求降低物业管理费的项目，戴德梁行会主动选择退出。“其实我们最近退出了不少楼盘，选择接手更高端的项目。”

　　值得注意的是，高端物业公司的管理费拖欠率也比一般物业公司要低得多。据戴德梁行提供的数据，该公司的管理费收缴率保持在85%左右，拖欠率保持在20%以下。据张启威介绍，一般小区的物业管理费拖欠率可能达到50%左右。“为了口碑，我们是很愿意和不按时缴交物业管理费的客户打官司的，因为对我们来说，维护大部分业主的利益更重要。”

　　包干制PK酬金制

　　在国际物业管理公司看来，本土物业管理公司要打破目前的僵局还需要比较长的一段时间，这其中涉及到行业认识和物业管理公司收费制度的问题。他们认为，本土公司需要意识到服务也是一种重要的商品。

　　根据《物业服务收费管理办法》规定，目前国内物业服务收费模式有两种：一种采用酬金制，即物业公司得到的酬金是固定的，管理费代收代付；另一种采用包干制，物业公司收取物业管理费后自负盈亏。

　　目前看来，包干制在上海物业服务市场的发展不甚理想。国内大部分物业管理公司都采取包干制。国际物业管理公司则普遍采用酬金制。

　　蔡志聪指出，从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。

　　在许多业内人士看来，以利益导向为核心的包干制就如同一个“死胡同”，尤其是一些小型物业公司，越是要赚钱越是做包干制，但却始终没有动力把自己的服务质量提高而进入恶性循环。

　　“相比来说，高端物业管理公司会投更多的精力在服务上。”张启威表示，在酬金制模式下，物业公司只收固定的酬金。“项目能否赚钱只是影响公司能否做下去的一个指标，而不影响我的收入。因此对于采用酬金制的公司来说，担心的不是赚还是亏，而是自己的服务是否到位，因为做得不好很有可能就会被炒掉。”

　　“酬金制相当于帮人打工，且利润很可观，毕竟成本是别人付的。如果由酬金制主导，其实本来物业管理行业是一个很容易健康发展的行业——物业公司一定会尽心尽力去做，如果服务做不好，肯定有另外一家公司来接。”张启威如是说。

　　不过，有业内人士指出，追求利润最大化的行为在任何一个行业都难以避免，因此物业管理行业利益驱使的包干制也很难被淘汰。“五大行做物业管理追求的其实也是更大的利润，良好的物业服务将成为他们房地产咨询业务的活广告。因此对于普通物业公司来说，背后没有更大的发展空间支撑，选择包干制追求眼前利润也在情理之中。”