银行融资门槛高 房地产进入多元化融资时代

　　 随着金融市场的逐渐开放，融资渠道会越来越多，房地产开发企业在选择融资渠道的时候一定认真分析自身优势劣势，比对各种融资项目的优缺点，切忌跟风。

　　经济视点报记者 李志磊

　　

　　 8月16日，伟业控股有限公司（以下简称伟业）在新加坡交易所主板市场成功上市，这是继建业、鑫苑之后，河南省又一家境外上市的房地产企业。

　　在当前国内紧缩的货币政策之下，伟业的上市为其接下来的融资开辟了新的渠道，这也让不少房地产企业艳羡不已。但上市融资却不是所有房企都能够利用的渠道，除了因为上市对企业的规模和效益有着严格要求，我国证监会更是于去年暂停批准了房地产企业的上市融资，这无疑于雪上加霜。

　　今年下半年，房地产调控毫无松懈，随着货币政策逐渐收紧，房地产开发企业的资金链迎来了空前的挑战。以前，开发企业多依靠银行贷款和抵押贷款来获取资金，但在当前紧缩的金融政策下，这一切都变得困难重重，房地产企业急需开辟新的融资渠道。

　　

　　银行贷款是融资首选

　　虽然银行一再抬高放贷门槛，但据房地产业内人士反映，时至今日，商业银行贷款依然是所有房地产企业融资的主要通道，除了因为其便捷的操作和较高的贷款额度之外，相比其他融资模式，银行依然是成本相对较低的融资渠道。在未来很长的一段时间内，商业银行的贷款仍是商业房地产融资的主导形式，房地产开发企业在条件允许的前提下，也是首先考虑从商业银行获得资金支持。

　　但在目前紧缩的货币政策之下，银行贷款的门槛已经很高，中小企业由于没有足够的抵押和担保，已经很难从银行获取资金，广大房地产开发企业分食银行有限的贷款额度，已成僧多粥少之势，房地产开发企业急需拓展另外的融资渠道。

　　“现在银行融资十分困难，不但是开发企业的融资受限，就连普通购房者申请房贷也批得很慢，现在我们项目的大部分楼盘都已经卖出去了，但银行的房贷却一直压着。”一家房地产开发企业的营销总监说。

　　

　　房地产信托大热

　　信托融资具有的制度优势使得在国家的宏观调控下逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。

　　据数据统计，房地产信托项目占全部信托项目的比重不断增加，房地产信托的金额也是逐年翻番。特别是在今年国家收紧了“钱袋”之后，许多原来依靠银行贷款的企业纷纷转向房地产信托，房地产信托成为现在开发企业融资的热门选择，河南也有不少房地产企业有信托项目或是有成立信托项目的计划。

　　建业在2007年开发三门峡新天地项目的时候，就与中原信托公司合作了建业新天地商业租金收益权及出租权投资集合资金信托。该信托规模为4000万元，期限分为2年期和3年期。计划资金用于购买三门峡建业住宅建设有限公司享有的三门峡建业新天地项目的20年期的租金收益权和10年期的出租权，获取稳定的租赁净收益。目前，该信托的本金已按时足额清算，成功解决了当时建业的融资问题。

　　

　　项目融资可以共担风险

　　项目融资在当前的河南房地产开发企业当中运用的不多，但也有一些实力较强的企业对这样的融资方式运用娴熟。建业集团就经常会联合一些资金较为雄厚的企业来共同运作一个项目，比如去年与煤化工集团一起拿下郑州市农业路北文化路西的河南商专地块，和天明一起拿下新火车站附近的商业用地等。开发企业运用项目融资的主要运作模式是，由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目融资对项目要求较高，项目必须具备一定的优势，有较好的发展前景。

　　项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。

　　“项目融资最主要的特征是融资不仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。”永安信房地产投资基金投资经理李刚表示，“项目融资风险分担及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。”

　　

　　投资担保融资解燃眉之急

　　随着国家对民间借贷的放开，投资担保公司在近年来得到了突飞猛进的发展。目前，房地产开发商借助投资担保公司获取资金的项目越来越多，而投资担保公司也愿意跟房地产开发企业这样具有一定实力的企业合作。

　　投资担保公司融资胜在灵活和快捷，但由于其民间融资的性质，也决定了其融资金额不大、融资成本较高的特点，这成为很多开发企业的顾虑。目前的投资担保融资，一般限于中小开发企业，或大型开发企业短期急需资金支持的情况。

　　“近期，国家加大了对投资担保行业的整顿力度，这也让投资担保行业的发展受到了某种限制，但对于一些有实力的房地产开发公司，投资担保企业还是乐意合作的。”河南诺德投资担保股份有限公司的项目经理闫志翔告诉记者。

　　

　　典当融资兴起

　　受限于目前的河南金融发展环境，房地产企业运用典当融资的并不多。典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。

　　一些手中已经有新项目开工的发展商，由于前期资金尚未回笼，银行贷款又迟迟未到位，因此短期资金压力对地产来讲也很难度过。所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多。以上海为例，在华联、恒隆等典当行里，各企业都在融资。

　　除此之外，房地产企业的融资渠道还有上市融资、债券发行、私募基金等，但都受限于企业发展阶段和政策等不能广泛推广。随着金融市场的逐渐开放，融资渠道会越来越多，房地产开发企业在选择融资渠道的时候一定认真分析自身优势劣势，比对各种融资项目的优缺点，切忌跟风。

　　业内人士认为，对于融资来说，没有最好的，只有最适合的。